（2016）辽0114民初18235号
裁判日期: 2017-08-23
公开日期: 2017-09-26
案件名称
佟丽杰与沈阳五丰农产品批发市场有限公司租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
沈阳市于洪区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佟丽杰,沈阳五丰农产品批发市场有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0114民初18235号原告：佟丽杰，女，汉族，1968年7月29日出生，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：刘敏、汪玉，系辽宁瀛沈律师事务所律师。被告：沈阳五丰农产品批发市场有限公司，住所地：沈阳市于洪区。法定代表人：姚丽君，系公司经理。委托诉讼代理人：贾炳峰，男，1974年1月8日出生，汉族，该公司员工，现住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：曹艳霞，女，1981年6月13日出生，汉族，该公司员工，现住沈阳市皇姑区。原告佟丽杰诉被告沈阳五丰农产品批发市场有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月28日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘敏、汪玉，被告委托诉讼代理人贾炳峰、曹艳霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间的《五丰大市场贰年租赁合同》；2、请求判令被告返还租铺押金2000元；3、请求判令被告返还物业费440元；4、请求判令被告赔偿原告的装修损失2200元；5、请求判令被告支付逾期开业违约金1000元；6、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2015年8月6日签订了1份《五丰大市场贰年租赁合同》，约定原告租赁被告的五丰大市场商铺，商铺号分别为2057、2064，共计2个铺位。租赁期限为二年（免租金），自2016年1月1日起至2017年10月29日止。物业费为16元/月/平。2015年10月30日起至2016年1月1日前免收物业管理费，在此期间乙方（即本案原告）可以试营业。铺位内水电费单独计算。原告须交纳1000元/户的押金，经营期满押金予以返还。开业日为2016年1月1日，如甲方（即本案被告）未按约定时间开业，应按每月每铺500元赔偿。租赁合同签订后，原告按合同约定向被告及时足额交纳了2016年1月1日至2016年12月31日的物业费合计2640元，并交纳了二年的租铺押金合计2000元，预存电费合计200元。以上费用被告均向原告开具了相应收据。原告已经按照合同约定完全履行了自己的义务，但被告并未按照合同约定按期开业，而是拖延到2016年1月8日才开业，并且也没有实现合同约定的2个月试营业；经查原告租赁商铺所在楼层的消防至今没有合格验收，并不符合开业和经营的法定条件。另2016年12月初在未经原告同意且原告不知情的情况下，被告指派人员强行拆除了原告所租赁商铺，导致原告部分货物丢失，财产遭受损失。被告辩称，1、我方同意解除租赁合同，但不存在违约，理由如下：2015年10月30日前已经通知客户可以进行营业交易，客户没有进行营业与我方无关。原告主张2016年1月8日开业不属实，我们1月1日就可以营业。我方于2014年6月20日已经取得消防验收合格证，具备开业条件，被告并没有未经允许将原告商铺拆除，我们没有拆除原告商铺。2、租赁合同第四条第二项明确约定我方不应返还押金。3、物业费返还我方认为不合理，被告向原告租赁的所有商铺都在正常时间开业，不存在拆除问题。4、被告并没有对租赁合同有任何违约行为，不存在赔偿装修损失。5、被告从未对原告进行强制拆除，不存在赔偿损失。6、被告与原告签订的合同，被告认真遵守和执行，不存在逾期开业。我方认为原告诉讼系恶意诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《五丰大市场贰年租赁合同》，约定原告租赁被告的五丰大市场商铺，商铺号分别为2057、2064，共计2个铺位。物业费：20元/平方米，在2年租赁期内享受8折优惠，折后物业费为16元/平方米，物业费共计2640元/年，水电费单独计算。租赁期限2年，2年内免租金，自2016年1月1日起至2017年10月29日止。2015年10月30日起至2016年1月1日前免收物业管理费，在此期间乙方可以试营业。开业日为2016年1月1日，如甲方未按约定时间开业，应按每月每铺500元赔偿。合同期满后，乙方应将所租赁的铺位返还原状。开业后业主必须符合甲方市场规划，在营业期间内不能关门停业或营业员缺岗，发现连续缺勤3日以上按日罚款50元，一个月内连续发现五次或五天内不交罚款，甲方有权终止合同，一切损失由乙方自行承担。为保证市场秩序，共同做旺市场，进驻经营户须交纳1000元/户的信誉押金，如商户未违反经营，经营满一年的，返还500元/户的信誉押金，经营满第二年的，再返还剩余500元/户的信誉押金。乙方按五丰大市场统一营业时间开市收市，否则，甲方将严格按照《五丰大市场经营管理公约》之相关条款，对乙方进行处罚。情节严重者，甲方有权单方解除合同并将乙方清退出场。乙方须保证每月不得低于25天的营业时间，低于25天的经营商户，信誉押金1000元/户不予退还。第八条违约责任约定，甲方未遵守合同约定情节严重，乙方有权终止合同并要求赔偿，甲方不等随意调高管理费标准，不得乱收费。乙方具有“违反合同规定及甲方管理制度，经两次书面通知不纠正的”、“不按时开市和收市”等情况的，甲方有权收回铺位，转让第三方，没收乙方信誉押金以及未履行完的剩余租赁时间和已交纳的租金，并有权要求乙方赔偿经济损失。乙方收到甲方的解除通知后，一周之内清理有关物品后将场地交还甲方验收。否则，甲方有权办理乙方的货物，由此造成的物品损失，甲方概不负责。《经营管理公约》第四条第（三）项规定，商户月不低于25天营业时间：月低于25天的商户，商管公司视情况而定，并处以（100-1000）元罚款。月累计15天商户不开业，商管公司有权解除租赁合同，并要求商户离场，所缴纳的相关费用不予退还。租赁合同签订后，原告交纳了2016年1月1日至2016年12月31日的物业费2640元、租铺押金合计2000元、预存电费200元。原告主张被告系2016年1月8日开业，提供了2016年1月4日的《装修施工人员出入证》，被告提供了原、被告签订的《五丰大市场商户经营责任书》、《消防协议书》及原告签署《承诺书》，双方提供的该组证据均不能直接证明开业时间。而被告提供了开业照片、沈阳甜歌文化传媒有限公司订单表、收款收据及证人证言，其中照片载明拍摄时间2016年1月1日8点24分，订单表载明预定演出时间为2016年1月1日，收款收据载明被告于2016年1月1日交付演艺费10000元，证人证言证明被告于2016年1月1日举行了开业庆典。被告提供的该组证据相互印证，证明力充分，本院对被告于2016年1月1日开业的事实予以确认。被告提供了2016年7月至2016年12月的工作记录、2016年1月至2016年12月二层商户考勤表、证人证言，证明原告未按约定出勤。根据工作记录和考勤表记载的内容以及原告于2016年经营期间使用147元电量的情况，本院对原告未履行“每月不得低于25天营业时间”的约定予以确认。被告提供了《解除合同及清场通知》及员工的证人证言，证明已多次电话通知原告。因证人系被告员工，存在利害关系，且被告未提供其他证据予以佐证，被告现提供的证据不能证明原告已接收到被告的解除通知。原告主张被告强行拆除租赁铺位，提供了一份报警记录及录音资料，报警记录记载，2016年12月8日沈阳五丰农产品批发市场发生民事纠纷。原告主张录音资料中被告工程人员陈述系被告法人雇的搬家公司拆的。因原告未能证明录音资料内容真实性和来源合法性，也未能证明其中系被告工作人员。原告提供的现有证据不充分，不足以证明被告对租赁铺位进行了强制拆除。另查明，2014年6月20日，被告取得沈阳五丰农产品批发市场的《建设工程消防设计审核意见书》，载明该工程的消防设计合格，并提出完善意见。2016年1月2日，被告取得《建设工程消防验收意见书》，载明于2015年12月29日对竣工工程检查，综合评定为消防验收合格。本院认为：原、被告之间的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制规定，也未损害他人的合法权益，合法有效。当事人协商一致，可以解除合同。原告请求解除合同，被告同意，双方的租赁合同应予解除。根据合同法规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。违反约定，应承担相应的违约责任。双方约定，“原告须保证每月不得低于25天的营业时间，低于25天的经营商户，信誉押金1000元/户不予退还”，原告未按约定履行“每月不得低于25天营业”的义务，现请求返还租铺押金于法无据，本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。原告现提供的报警记录和录音资料不足以证明被告对租赁铺位进行了强行拆除，且原告未履行合同约定的不低于25天的营业义务，系违约方，故对原告要求赔偿装修损失的诉请不予支持。关于物业费，因原告未能证明被告存在逾期开业和强行拆除的行为，且《五丰大市场贰年租赁合同》及《经营管理公约》均约定原告未履行约定的营业义务，被告有权解除合同，所缴纳的相关费用不予退还，故对原告该诉请不予支持。关于逾期开业违约金，被告已按约定时间于2016年1月1日开业，原告主张逾期开业违约金于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告佟丽杰与被告沈阳五丰农产品批发市场有限公司之间的《五丰大市场贰年租赁合同》（五丰大市场，商铺号：2057、2064）；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告沈阳五丰农产品批发市场有限公司承担。如不服判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长 黄 晓 虹审判员 周楠人民陪审员董理二〇一七年八月二十三日书记员 王 笛 来源：百度“”