（2017）黑1123民初181���

裁判日期: 2017-08-23

公开日期: 2017-09-19

案件名称

原告艾艳芬诉被告黑河市龙信房地产开发有限公司、李伟房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案一审民事判决书

法院

逊克县人民法院

所属地区

逊克县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

艾艳芬,艾香玖,艾纯峰,黑河市龙信房地产开发有限公司,李伟

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款

全文

黑龙江省逊克县人民法院民 事 判 决 书（2017）黑1123民初181号原告：艾艳芬，女，1969年9月9日出生，汉族，高中文化，个体，现住黑龙江省逊克县。原告：艾香玖，男，1947年10月10日出生，汉族，无业，现住黑河市。原告：艾纯峰，男，1975年1月30日出生，汉族，黑河市圣玛利亚冷饮厅业主，现住黑河市。委托诉讼代理人：唐冰，黑河市爱辉区幸福法律服务所法律工作者。被告：黑河市龙信房地产开发有限公司，住所地黑河市爱辉区。法定代表人：王宜圣，该公司总经理。被告：李伟，男，1988年2月5日出生，汉族，个体，大学文化，现住黑河市。委托诉讼代理人：尚玉为，黑龙江剑桥律师事务所律师。原告艾艳芬诉被告黑河市龙信房地产开发有限公司、李伟房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年3月10日受理后，依法适用普通程序，于2017年5月10日公开开庭进行了审理。原告艾艳芬、委托诉讼代理人唐冰、被告李伟、被告龙信房地产开发公司委托诉讼代理人尚玉为出庭参加诉讼。2017年5月13日艾香玖、艾纯峰申请做为原告参加诉讼，于2017年6月21日公开开庭进行了审理，原告艾艳芬、委托诉讼代理人唐冰、被告委托诉讼代理人尚玉为出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告艾艳芬诉讼请求事项：1.判令被告履行房屋拆迁合同，交付合同约定的两户回迁房屋（逊克县奇克镇文化街自西向东第二户、第三户两户商服门市），并协助原告办理预售登记手续。2.判令被告补偿原告回迁房屋差额面积款383550元。3.判令被告补偿原告2016年7月1日至2017年1月20日期间逾期交付房屋违约金385700元。4.判令被告补偿原告拆迁补偿款50000元。5.由被告承担诉讼费用。事实与理由：2014年6月27日原告与被告签订《房屋拆迁合同》，合同中约定原告用原有用地范围内共有房屋253平方米交付给被告拆除开发，被告用望江家园逊克县奇克镇文化街自西向东数第二户、第三户两户商服门市（一楼附带二楼），结予原告补偿（以通江街为起点向交通街数）。补偿原告一楼实用面积190平方米，二楼实用面积190平方米。超出或少于面积按一楼每平方米10000元、二楼每平方米5000元多退少补。同时约定被告于2016年6月末将房屋交付给原告，逾期交付，被告将按所返还面积每平方米5000元的每日千分之一给予补偿，至2017年1月20日，已逾期203天，380平方米×5000元×1‰×203=385700元。现原告在被告于2017年1月20日通知原告交接房屋时得知，被告预交付原告的两户房屋实用面积与合同约定的实用面积一楼相差32.95平方米，二楼相差10.81平方米，即一楼190平方米-157.05平方米=32.95平方米，每平方米补偿10000元，为329500元，二楼190平方米-179.19平方米=10.81平方米，每平方米5000元，为54050元，合计383550元。经双方协商未果，诉讼至法院。关于原告主张合同约定的交付房屋回迁的问题，按照合同约定被告应该在2016年6月末将合同约定的拆迁房屋予以回迁，但被告并没有按照约定时间向原告交付合同当中约定的望江家园自西向东两户门市房，被告辩称是在2016年11月5日通知原告收取回迁房屋，但事实上我们是于2017年1月20日接到被告口头通知回迁的房屋可以进户了，同时按照相关的法律规定商品房回迁房屋的交付时，交付人需向回迁户出示回迁房屋竣工验收的文件及房屋实测面积的数据，同时需要向回迁户提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，并且通知回迁户办理入住手续并配合查验、接收房屋，开发商应当在合同约定的交付期之前以挂号信或者特快专递的形式向回迁户发出入户的通知书，书面通知回迁户接收房屋，所以被告辩称在2016年11月15日就通知原告接收房屋回迁房屋没有事实依据。2.我们是按照原、被告之间签订的房屋拆迁合同第四条当中约定的补偿乙方一楼“实用面积”190平方米、二楼“实用面积”190平方米来进行计算的，同时约定超出或少于面积按一楼每平方米10000元，二楼每平方米5000元，多退少补。我们在2017年1月20日接到被告的口头通知交付房屋后到回迁的两户房屋内进行实际测量，发现两户房屋一层的“实用面积”为157.05平方米，与合同约定的面积相差32.95平方米，一层两户，二层的“实用面积”为179.19平方米，两户，每户差5.405平方米，与合同约定的面积相差5.405平方米，按照合同约定一楼按每平方米10000元计算，二楼每平方米按5000.00元计算，共计差原告房屋差额面积款383,550元，同时按第四条约定超出或者少于面积多退少补，合同双方的权利义务是对等的，对方现在不同意给付这个差价款，认为合同当中约定“实用面积”是笔误，但同时又约定多退少补，并要求原告补交按照其测量的面积交纳差价款显失公平。被告认为违约金的计算方式应按照商品房司法解释第十七条计算，并不准确，该条款的前提是双方在没有约定违约金数额或没有约定损失赔偿额的计算方法时逾期交付房屋的期间才能按照这个规定的租金标准来确定，但本案中原、被告双方签订的合同中已经明确约定逾期不能交付房屋时的违约金计算方。关于要求被告协助办理预售登记手续的问题，虽然没有法律规定，但是在实际判例过程中已经有过相同的判例，为了避免原告利益受到损害所以我们要求被告在办理房屋产权证书前先行为原告办理房屋预售登记。原告艾香玖、艾纯峰诉讼请求事项：依法确认二原告为逊克县望江家园000113号、000114号两户商服门市共有产权人，并各自享有25%的份额，艾艳芬享有50%的份额。被告黑河市龙信房地产开发有限公司、李伟辩称，李伟与龙信公司的答辩意见是一样的，1.针对原告的第一项请求交付房屋的问题，我方已经于2016年11月15日通知各回迁户收取回迁房，但是原告没有收取，原告在诉状中谈到2017年1月20日这个时间不准确，到目前为止原告没有提出要收取房屋的想法，但是被告已经履行了通知义务，是原告单方的不收取房屋的行为，所造成的损失与被告无关，办理预售登记手续这项请求没有法律依据，只有被告为原告办理产权证照出具相关手续的义务，但是必须是建立在原告到房产部门办理旧房灭籍手续，但是目前原告并没有办理灭籍手续。2.针对第二项请求原告主动要求回迁面积差额不成立，具体理由如下：按照原、被告双方签订的房屋拆迁合同第四条，要补偿乙方一楼实用面积190平方米，二楼实用面积也是190平方米，这项条款首先法律上没有“实用面积”这个法律概念，在《房屋面积测量标准及国家质量技术监督局发布的中华人民共和国国家标准GB/T17986-2000》标准中商品房的销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积，套���建筑面积是由三部分组成，一是套（单元）内的使用面积，二是套内墙体面积，三是阳台建筑面积，通过这个标准来看没有“实用面积”这个概念，所以该合同中的第四条视为是一种约定不明，按照合同法对约定不明的条款应当按照通俗习惯来处理，我方和其他动迁户签订的合同都是签订的是建筑面积，而不是“实用面积”。3.按照我方房产测绘的面积来看，113号房屋一楼给付的面积是188.92平方米（113号一楼是99.02平方米，114号一楼的是89.90平方米），二楼交付的面积是208.57平方米（113号二楼是111.11平方米，114号房屋二楼是97.46平方米），如果按照这个面积计算的话不是被告应该给付原告面积差价款，而是原告应付给被告差价款。4.原告主张要求逾期交付房屋违约金的问题，按照法律规定我方应该是交付其房屋从2016年7月1日至2016年11月15日期间的逾期违约金，违约金��标准是按照最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案、买卖合同纠纷案的司法解释第十七条第三款，逾期交付违约金是以同地段房屋租金来确定的，而不是按照原告所谈到的按每平方米的房屋价款5000元来计算的，按照被告所说逊克这个地段每个房屋大概租金每年是3万元至4万元，用这个大致的标准计算违约金的数额就可以计算而来。5.第四个是原告主张拆迁款50000元，这个是当时李伟的父亲给原告出具的，这50000元有一个明确表明是付房时顶房款，我方同意支付这50000元。预售登记的问题，国家规定回迁合同优先于其他合同的效力，所以无需办理预售登记。关于逾期违约金，虽然双方有约定，我方认为应按十七条的规定计算违约金，如果十七条不适用于本案，那也应适用商品房司法解释的第十六条，我们可以请求将违约金降低，以违约超过造成损失的30%为标准予以��少。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：一、第一组书证，是本案中拆迁房屋所有权档案，共计9页，证实所拆迁的房屋系玛丽亚冷饮厂购自于逊克县美术厂，其产权性质为公产，即所有权属于玛丽亚冷饮厂所有。二、逊克县玛利亚冷饮厂个体工商户工商档案一套，证明该冷饮加工厂是依法注册，法定代表人系艾艳芬，企业性质是个体，同时证明该加工厂的经营地址就是本案被拆迁的地块，在向工商部门提交的经营场所地点当中所标注的玛利亚冷饮厂的坐落地点就是边疆镇三丘，在所有权证书的附记部分标注逊克玛利亚冷饮厂归艾艳芬所有，并证明与被告签订房屋拆迁合同主体适格。三、2003年3月28日逊克县玛利亚食品有限责任公司时任法人王永信与艾香玖签订了一份玛利亚食品有公司承包协议书，证明当时该公司股东王永信、艾香玖协商将该公司承包给王永信经营，承包年限为3年。四、2014年6月27日艾艳芬与第一被告龙信房地产开发有限公司望江家园项目部签订的房屋拆迁合同1份，证明合同约定原告用自有的253平方米（其中有房证的房屋面积为173.71平方米，其余没有房证）的房屋拆迁置换被告位于文化街自西向东两户门市房，置换的房屋面积为实用面积，分别为一楼190平方米，二楼190平方米，实际是每层两户，每户各95平方米，同时约定出现差面积时一楼按照每平方米10000元，二楼按照每平方米5000元计算差额，同时约定逾期交付房屋按所还面积每平方米5000元日1‰给予补偿，房屋交付时间为2016年6月末，时至今日被告并没有履行房屋拆迁合同向原告交付房屋支付违约金、补偿差价款。五、2014年6月15日原告艾艳芬与艾纯峰、艾香玖签订的产权确认及处置协议书，证明本案诉争的被拆迁的逊克县玛利亚冷饮厂的房屋产权为艾艳芬、艾纯峰、艾香玖共同所有，并由艾香玖、艾纯峰授权艾艳芬作为三方的代理人，授权艾艳芬在房屋拆迁合同当中签字、确认并全权处理，同时证明在房屋拆迁合同中艾艳芬与龙信房地产开发公司项目部签订房屋拆迁合同主体适格。因为当时被告项目部与拆迁涉案的房屋，艾纯峰（艾艳芬弟弟）及艾香玖（艾艳芬父亲）均不在逊克本地，故三方签订了该处置协议书授权艾艳芬签订房屋拆迁合同，处理房屋拆迁事宜。被告为支持其答辩理由，向本院提供如下证据：一、房屋分户面积汇总表2张，证明回迁给原告的房屋113号一楼建筑面积99.02平方米，套内面积89.90平方米，分摊面积9.12平方米，114号一楼建筑面积89.90平方米，套内面积81.62平方米，分摊面积8.28平方米，113号二楼建筑面积111.11平方米，套内面积100.88平方米，分摊面积10.23平方米，114号二楼建筑面积97.46平方米，套内面积88.49平方米，分摊面积8.97平方米，通过这个面积可以计算一楼113号、114号合起来的建筑面积是188.92平方米，二楼113号、114号合起来的建筑面积是208.57平方米，如果按照合同的约定一楼少给的面积是1.08平方米（190平方米-188.92平方米），二楼多给了原告18.57平方米（208.57平方米-190平方米）。二、房屋拆迁合同10份，证明被告与这十家拆迁户签订回迁房屋拆迁合同时都说明的是回迁的时候建筑面积，唯一的一个不同的就是原告的多了一个“实用”面积合同。本案通过庭审质证，对原、被告双方提供的���据认证如下：对于原告提供的书证，被告对档案的真实性没有异议，通过档案看是逊克县民族工艺美术厂转给逊克县玛利亚冷饮厂，性质还是公产没变，这得需要证实逊克县玛利亚冷饮厂的性质。被告对证据本身无异议，予以采信。对于原告提供的逊克县玛利亚冷饮厂个体工商户工商档案一套，被告认为，这套档案材料只是证明了2008年12月23日在工商部门设立了一个逊克县玛利亚冷饮加工厂的个体工商户，在设立登记的时候这个房照的复印件后面附记中的签名、内容都是属于原告自己书写的，不是行政机关赋予其权利的文书，逊克县玛利亚冷饮厂是1997年从美术厂购得了这个产权，1997年到2008年期间这个产权归属情况还是不清楚。上述证据佐证了逊克县玛利亚冷饮��工厂系个体工商户，予以采信。三、对于原告提供的2003年3月28日逊克县玛利亚食品有限责任公司时任法人王永信与艾香玖签订的玛利亚食品有公司承包协议书，被告认为2003年的时候确实是有玛利亚冷饮公司，下面还附有玛利亚厂房面积一致，怎么样才能证实1997年玛利亚冷饮厂和2003年的这个玛利亚冷饮厂有直接的关系，现在看不出来，对财产分割协议真实性不予认可，对里面的内容也不予认可。上述证据佐证了本案争议回迁房屋产权情况，予以采信。四、对于原告提供的2014年6月27日艾艳芬与第一被告龙信房地产开发有限公司望江家园项目部签订的房屋拆迁合同1份，被告对真实性没有异议，但对原告证实的观点有异议。1.房屋已经交付使用，被告认为交付的时间是2016年11月15日，已发出的��头通知，原告也自认是2017年1月20日，那么不管是哪个时间原告应该去领取自己的房屋，但是原告到目前为止仍然不领取自己的回迁房，这是自己的责任。2.合同中的第四条约定问题，“实用面积”法律上不存在，现目前回迁给原告的一楼面积是188.92平方米，这是两户加起来总面积，二楼面积是208.57平方米，这也是两户加起来的总面积，指的是建筑面积，如果按照合同约定都是190平方米，被告第一个房屋少给她1.08平方米，二楼是多给原告回迁了18.57平方米，所以说综合来计算被告不应该给原告差价款。3.家庭成员三人，不清楚这三人指的是谁。4.合同中的第五项所约定的违约金不符合最高院关于审理商品房第十六条第十七条的规定。原告辩解称，当时双方签订房屋拆迁合同的时候，因为约定了必须回迁两户，每户190平方米，同时也不知道回迁的楼房建成后工程面积会��多少，测量也不一定准确，所以双方当时就商定按照容易测量的地块面积及“实用面积”来进行测量，这是在双方起草合同前的一个意向，同时因为回迁的房屋用于原告自营所需，所以特别强调一楼和二楼的面积一定要相符。被告提出异议认为，1.当时签房屋拆迁合同的被告把合同的样本交给原告，原告看完后说回家征求下家里人的意见，就拿走了空白合同，回来说这个合同可以签，这份合同中与所有动迁合同中出现了唯一的不同就是“实用”面积二字。2.所谓的一层、二层95平方米那是不可能的，一楼要多几个支撑柱，一楼的面积永远是小于二楼面积。被告对证据无异议，确实为房屋拆迁时所签订的合同，予以采信。对于原告提供的2014年6月15日原告艾艳芬与艾纯峰、艾香玖签订的产权确认及处置协议书，被告提出异议，如果要是办房照很有可能办到玛利亚冷饮厂，但是玛利亚冷饮厂系艾艳芬的个人财产，这样就会侵犯两位共有人的权利，如果将房照仅仅办到艾艳芬的名下，那么所有权就归属于艾艳芬一人所有，势必会侵犯另外两位共有人的权利。上述证据佐证了三位原告对于回迁房屋的处置意见，予以采信。对于被告提供的房屋分户面积汇总表2张，原告对房屋分户面积汇总表真实性没有异议，对该汇总表当中所记载的数据真实性不予认可，原告没有参与测量，不知道数字真伪。被告应该按照合同约定的实用面积在向原告交付房屋时向原告提供房屋套内使用面积，套内面积不等于是套内使用面积，套内面积包括墙体，但是约定的实用面积不包括墙体，并且被告如果按照房屋面积汇总表的数据来确认房屋面积应当附有测绘部���的相应手续、资质附在后面。上述证据系被告工程竣工后，相关有资质部门对房屋面积的测量，予以采信。对于被告提供的房屋拆迁合同10份，原告提出异议，认为10份拆迁合同并不能否定本案当中原、被告签订的合同合法性，不能佐证被告主张的应该按照建筑面积回迁的说法。上述证据系被告与其他被拆迁户签订的拆迁安置补偿合同，与本案不具有关系性，不予采信。经审理查明，逊克县玛利亚冷饮厂负责人为王永信，王永信与艾艳芬曾系夫妻。1997年逊克县玛利亚冷饮厂购买逊克县民族工艺美术厂房屋，约定，1.房屋为砖木结构、铁皮盖，建筑面积173.71平方米；2.仓库五间面积64.96平方米；院内从工艺美术厂楼北墙，往北6米为工艺美术厂所有，其它部分归玛利亚冷饮厂所有（其中包括院内剩余面积、大门、大门通道、厕所）；4.价格为55000元。2001年1月10日双方签订房屋买卖契约书，于2001年1月11日在逊克县房地产交易管理所办理了产权变更登记，房屋由原产权人工艺美术厂变更为玛利亚冷饮厂。2002年5月16日成立逊克县玛利亚食品有限位责任公司，法定代表人为王永信，企业类型是有限责任公司（私营），股东为王永信、艾纯峰、艾香玖，购买于工艺美术厂的173.71平方米房屋系其厂房。2004年12月9日王永信、艾艳芬离婚，二人签订《产权分割协议》，约定逊克县玛利亚冷饮厂及玛利亚冷饮厅所属产权及经营权均归艾艳芬所有，艾艳芬享有该房屋项下的所有权利，与王永信无关。协议签订后，2008年6月2日经股东王永信、艾纯峰、艾香玖同意，逊克县玛利亚食品有限责任公司一分店注销，2008年12月17日逊克县玛利亚冷饮加工厂成立，经营者为艾艳芬，所使用厂房仍然为购于工艺美术厂的厂房，所有权人亦未发生交变更，仍为玛利亚冷饮厂。2014年6月15日艾艳芬、艾纯峰、艾香玖签订《产权确认及处置协议书》，约定逊克县玛利亚冷饮厂系个体工商户，经营者为艾艳芬，因该厂系家族性经营企业，故经三方协商，达成协议如下：一、经三方协商该房屋产权为艾艳芬、艾纯峰、艾香玖共同所有；二、该房屋及院落如动迁、置换、回迁，其所得价款或置换房屋均为共同所有；三、因该房屋项下所涉权利及处置等事宜，艾纯峰、艾香玖均授权艾艳芬作为三方委托代理人，授权其在所涉合同文本及其他文件上签字确认，并全权处理。2016年6月27日被告龙信公司建设望江家园，与原告艾艳芬、艾纯峰、艾香玖签订《房屋拆迁合同》，在合同中艾艳芬代表艾纯峰、艾香玖签字。合同���方为龙信公司，乙方为玛利亚冷饮厂。约定：一、乙方在甲方用地范围内共有房屋253平方米，全部交给甲方拆除开发，其中房照面积173平方米。三、乙方家族的全部成员共3人，一致同意艾艳芬作为乙方代表，授权她在合同文本和其他文书上签字。四、甲方将在文化街自西向东（以通江街为起点向交通街数）第二户、第三户门市给予乙方房屋补偿，补偿乙方一楼实用面积190平方米，二楼实用面积190平方米复式门市（盖成后一楼面积不得小于二楼面积）。按规划设计，交付面积和约定面积可能有出入，超出或少于面积按一楼每平方米10000元、二楼每平方米5000元多退少补（但总面积不得多于约定补偿面积3%，超出部分不补差价），工程验收合格时完成退补。乙方违约甲方不予交付房权。乙方每户面积为95平方米，一层、二层均95平方米。五、甲方于2016年6月末将验收合格的房屋交给乙方，如不能按期交付使用，甲方将按所还面积每平方米5000元的每日千分之一给予补偿。乙方房屋在七月末必须搬迁完毕。合同签订后，原告按约定将玛利亚冷饮厂搬迁。2016年11月15日望江家园工程完工，2017年1月20日被告通知原告接收回迁房屋。原告认为合同第四条约定的补偿原告一楼“实用面积”190平方米，二楼“实用面积”190平方米，超出或少于面积按一楼每平方米10000万元，二楼每平方米5000.00元，多退少补，在2017年1月20日接到被告通知交付房屋后到回迁的两户房屋内进行实际测量，发现两户房屋一层的“实用面积”为157.05平方米，与合同约定的面积190平方米相差32.95平方米，二层的“实用面积”为179.19平方米，与合同约定的面积190平方米相差10.81平方米，共计差原告房屋差额面积款383,550元，因此原告没有接收房屋。原告认为合同约定被告于2016��6月末将房屋交付给原告，现在已逾期交付，被告应按所返还面积每平方米5000元的每日千分之一给予补偿，至2017年1月20日，逾期203天，380平方米×5000元×1‰×203=385700元。本案争议房屋分别为一层两户，即一层113号、114号房屋，二层两户，即二层13号、14号房屋，房屋号均按逊克县建诚房产测绘有限责任公司房屋分户面积汇总表中标注的房屋号予以确定，经过该测绘公司测量，113号房屋建筑面积99.02平方米，套内面积89.90平方米，分摊面积9.12平方米；114号房屋建设面积89.90平方米，套内面积81.62平方米，分摊面积8.28平方米；二层13号房屋建筑面积111.11平方米，套内面积100.88平方米，分摊面积10.23平方米；14号房屋建筑面积97.46平方米，套内面积88.49平方米，分摊面积8.97平方米。2017年3月10日原告艾艳芬诉至本院，要求：1.判令被告履行房屋拆迁合同，交付合同约定的两户回��房屋（逊克县奇克镇文化街自西向东第二户、第三户两户商服门市），并协助原告办理预售登记手续。2.判令被告补偿原告回迁房屋差额面积款383550元。3.判令被告补偿原告2016年7月1日至2017年1月20日期间逾期交付房屋违约金385700元。4.判令被告补偿原告拆迁补偿款50000元。5.由被告承担诉讼费用。本院认为，原、被告签订的《房屋拆迁合同》，未违反法律规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同约定履行义务、享有权利。根据原告的诉讼请求，第一，需要确定本案原告是否具有主体资格。逊克县玛利亚冷饮厂系个体工商户，根据原告提供的证据可知，虽然争议房屋产权证中所有权人系玛利亚冷饮厂，但因为是个体工商户，据有家庭共同经营的性质，因此冷饮厂系家庭共有，其名下厂房亦为原告三人共有，三原告系本案适格主体。第二，原告的诉讼请求是否能够得到支持。判令被告履行房屋拆迁合同，交付合同约定的两户回迁房屋（逊克县奇克镇文化街自西向东第二户、第三户两户商服门市），并协助原告办理预售登记手续。被告对本案诉争房屋交付给原告无异议，予以支持。原告要求办理预售登记手续，经过庭审调查可知，应系预告登记，且庭审后原告向本院提交变更申请，要求办理预告登记，被告无异议，予以支持。判令被告补偿原告回迁房屋差额面积款383550元。原、被告双方签订合同第四条约定补偿乙方一楼实用面积190平方米，二楼实用面积190平方米复式门市（盖成后一楼面积不得小于二楼面积）。双方对房屋面积之所以产生争议，是因为原告要求按合同约定的实用面积交付房屋，其理解的实用面积为所交付房屋不���括分摊面积在内、不包括共用面积在内，以内墙围做为面积测量标准，系室内的使用面积。被告认为法律法规规定中没有“实用面积”的表述方式，应按照测绘公司提供的建筑面积交付房屋。庭审时，原告未提供证据佐证其使用的“实用面积”的表述方式应是何种面积计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”，其中表述房屋面积使用的是套内建筑面积与建筑面积。即使在网络搜索中关于房屋面积表述的也是建筑面积、使用面积、套内面积，甚至有地毯面积、净面积的表述方式，以上所列举的面积表述方式均有其计算面积的标准。因此，对于原告所提出的“实用面积”因其无法陈述其合理来源、提供合法依据，视为系合同对回迁面积标准约定不明，在没有其他特别约定的前提下，合同中所约定的面积视为建筑面积。根据被告提供的房屋分户面积汇总表中关于建筑面积的测量可知，被告预交付给原告的建筑面积一层两户为188.92平方米，二屋两户为208.57平方米，不过这只是测绘面积，并不是颁发房屋所有权证中确定的所有权面积，本案争议房屋的面积应以房屋所有权证中确定的所有权面积为准，但现在尚未颁发房屋所有权证，面积尚不明确，即使根据房屋分户面积汇总表中的面积显示原告应得回迁房屋面积一层少1.08平方米，二层多18.57平方米，也不能以此确定系回迁房屋的面积，并且双方约定在工程验收合格时完成退补，而现在工程并未验收，合格与否尚属未知，故原告要求被告补偿差价款的诉讼请求不予支持，被告以此计算补偿标准的辩解理由���予支持。判令被告补偿原告2016年7月1日至2017年1月20日期间逾期交付房屋违约金385700元。《房屋拆迁合同》第五条约定，甲方于2016年6月末将验收合格的房屋交给乙方，被告建筑的房屋虽然于2016年11月份竣工，但至今未验收，而双方约定的是验收合格交付房屋，而本案尚在诉讼中，故原告要求被告给付违约金的请求不予支持。判令被告补偿原告拆迁补偿款50000元，被告无异议，予以支持。虽然原告艾艳芬、艾纯峰、艾香玖已对共有房屋份额进行了划分，系按份共有，但因本案审理的是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，且该房屋尙未交付使用，故如何予以分配系三原告做为按份共有人对共有财产的处分，本案不合并审理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第��十四条、第六十条之规定，判决如下：本案争议房屋为原告艾艳芬、艾纯峰、艾香玖按份共有，被告黑河市龙信房地产开发有限公司、李伟于本判决生效后立即办理预告登记，位置为逊克县奇克镇文化街自西向东（以通江街为起点向交通街数）第二户、第三户门市，即《房屋分户面积汇总表》中一层113号、114号，二层13号、14号，原告予以协助。被告黑河市龙信房地产开发有限公司、李伟于本判决生效后立即给付原告艾艳芬、艾纯峰、艾香玖拆迁补偿款50000元。驳回原告艾艳芬、艾纯峰、艾香玖其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11992元、原告艾艳芬、艾纯峰、艾香玖承担10942元，被告黑河市龙信房地产开发有限公司、李伟承担1050元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，从本判决确定的履行期间的最后一日起计算，申请执行的期间为二年。审　判　长　　马红霞人民陪审员　　陈　娟人民陪审员　　由勤和二〇一七年八月二十三日书　记　员　　迟程程 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