（2017）辽08民终1484号
裁判日期: 2017-08-23
公开日期: 2017-10-19
案件名称
上诉人徐铁与被上诉人营口盛隆房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省营口市中级人民法院
所属地区
辽宁省营口市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐铁,营口盛隆房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽08民终1484号上诉人（原审原告）：徐铁，男，1989年11月19日出生，汉族，现住大石桥市。被上诉人（原审被告）：营口盛隆房地产开发有限公司，住所地营口市。法定代表人：秦涵晓，系该公司总经理。委托诉讼代理人：侯春梅，系辽宁睿智律师事务所律师。委托诉讼代理人：李健，该公司工作人员。上诉人徐铁因与被上诉人营口盛隆房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院(2016)辽0802民初822号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐铁，被上诉人营口盛隆房地产开发有限公司委托诉讼代理人侯春梅、李健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人徐铁上诉请求：1、撤销原审判决，改判按合同约定标准赔偿违约金；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决调低违约金比例属于认定事实不清，适用法律错误。上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同（预售）》明确约定：交房时间为2015年11月30日，如被上诉人逾期交房则在承担每日万分之二的违约金。一审开庭前和开庭过程中，被上诉人并没有提出合同约定的违约金过高、超出实际损失的证据。实际上，在相同地段、相同房屋的租金与违约金大致相当。一审认定违约金超过实际损失与事实不符。《商品房买卖合同》的性质，可以认定为格式合同。被上诉人作为格式合同的提供方，合同内容不但是真实意思表示，应当尊重，更应该认定被上诉人有更严格的约定、法定义务诚信履行合同。二、一审判决认定交房日期为6月20日错误。《城市房地产管理法》第27条第2款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《商品房销售管理办法》第30条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。”商品房验收合格，具备交付使用条件一般应包括��下内容：一、取得规划、消防、环保等单项验收合格证明；二、工程竣工验收合格。商品房买卖实务中，商品房出卖人一般要提供有相关主管部门签字盖章的《工程竣工验收报告》或《工程竣工验收备案表》，才能表明房地产开发项目已基本上达到了工程竣工验收合格、能够交付使用的标准。而且，《工程竣工验收备案表》是房地产管理部门对房地产开发项目进行产权（初始）登记的先决条件。至2016年6月20日，被上诉人没有提供任何人民政府有关部门出具的、证明房屋已达到交付使用标准的规划、消防、环保等单项验收合格证明或工程竣工验收合格的证明。因此，应当认定被上诉人的房屋并没有达到交付使用标准和交付使用条件。一审判决仅认为房屋通水、通电就达到了法定的交付使用条件，错误适用法律。营口盛隆房地产开发有限公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。徐铁向一审法院起诉请求:一、判令被告继续履行合同。二、判令被告从2015年12月1日起按照合同约定至将房屋交付原告止，以总房款377982元为本金，按照日万分之二的标准计算，向原告支付违约金。三、要求被告承担诉讼费。一审法院认定事实，2015年1月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告开发的坐落于营口市站前区中心街64-28号房屋，建筑面积92.08平方米，每平米4104.93元，总购房款377982元，首付款117982元，剩余房款260000元以银行贷款一次性付清。合同第八条约定：被告应于2015年11月30日之前将商品房交付给原告。第七条约定：被告逾期交房60日，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订后，���告支付了全部房价款，截止2015年11月30日，被告未向原告交付该房屋。2016年1月30日，被告通知原告办理入户手续，但因水电未通，仅可使用免费临时水电，原告接到通知后，以该房屋未达到交付条件为由，拒绝办理入户手续。另查，该房屋至今仍未进行工程验收。原告向本院起诉后，经本院督促，被告于2016年6月20日完成通水、通电工程，后原告办理了房屋入住手续。一审法院认为，原告与被告签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自所担负的义务。现原告已履行了付款义务，被告也应按照合同约定于2015年11月30日之前将具备交付条件的房屋交付原告使用，而被告2016年1月30日交付的房屋不具备合同约定的交付条件，并且可供使用的仅为临时水电，不能保障业主对房屋的充分使用，影响了房屋的使用价值，故��告的行为依法构成违约，应承担违约责任。又因该房屋于2016年6月20日完成了通水、通电，虽然此时房屋仍未验收合格，但已经能够满足业主对房屋的正常使用，故违约期间应计算至该房屋通水、通电达到使用条件的2016年6月20日，即被告共计违约203天。被告违约已超过60日，根据合同约定，原告有权被告继续履行合同或者解除合同，现原告诉请继续履行合同，该诉讼请求合法合理，本院予以支持。关于原告延期交房违约金的诉请，双方的《房屋买卖合同》中第七条虽约定：被告逾期交房，原告要求继续履行合同的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。但被告抗辩该违约金约定过高，超过原告的实际损失，故本院酌定原告诉请违约金标准应按照中国人民银行同期贷款利率计算。综上，被告应按照本金377982元，从2015年12月1日起至2016年6月20日，按照中国人民银行同期贷款利率计算延期交房违约金。判决：一、原告徐铁与被告营口盛隆房地产开发有限公司于2015年1月3日签订《商品房买卖合同（预售）》继续履行。二、被告营口盛隆房地产开发有限公司于本判决生效十日内给付原告徐铁延期交房违约金，违约金以377982元为本金按照中国人民银行同期贷款利率，从2015年12月1日起计算至2016年6月20日。若逾期给付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。本案案件受理费50元由被告承担，原告已预交本院，由被告给付原告。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审认定的事实相一致。本院认为,被上诉人营口盛隆房地产开发有限公司未依照合同约定交付房屋依法应当承担违约责任，给付上诉人逾期交房的违约金。鉴于被上诉人营口盛隆房地产开发有限公司���发的房屋在2016年6月20日已通水通电，具备了房屋使用的条件。原审确定违约日期并无不当。原审法院依据被上诉人调整违约金的请求，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定对违约金予以调整符合法律规定。综上，上诉人的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐铁承担。本判决为终审判决。审判长 盖世非审判员 徐 丹审判员 赵 群二〇一七年八月二十三日书记员 孙奥博 来自：