（2017）鲁07民终5092号

裁判日期: 2017-08-23

公开日期: 2017-09-26

案件名称

齐廷娟、潍坊泰富房地产有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省潍坊市中级人民法院

所属地区

山东省潍坊市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

山东省潍坊市中级人民法院民事判决书（2017）鲁07民终5092号上诉人（原审原告）：齐廷娟，女，1973年9月23日出生，汉族，住山东省潍坊市坊子区。上诉人（原审被告）：潍坊泰富房地产有限公司，住所地：山东省潍坊市奎文区健康东街524号20-107室。法定代表人：邓斌，董事长。委托诉讼代理人：冯东，山东鸢都英合律师事务所律师。委托诉讼代理人：周祎，山东鸢都英合律师事务所律师。上诉人齐廷娟因与上诉人潍坊泰富房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2016）鲁0705民初596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。齐廷娟上诉请求：1、撤销山东省潍坊市奎文区人民法院（2016）鲁0705民初596号民事判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由潍坊泰富房地产有限公司承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1、关于房屋验收合格时间。潍坊泰富房地产有限公司在一审中提供的竣工验收报告表一份，并不能证明涉案房屋满足了验收合格条件，根据法律规定，验收合格是出卖人交付房屋的法定要件，应该是工程竣工、消防、环保配套设施、绿环等的综合验收，潍坊泰富房地产有限公司提供的竣工验收报告表中规划、环保、消防项目都没有进行验收，所以涉案房屋不满足交付条件。2、关于雨雪天气引起工期延误问题。潍坊泰富房地产有限公司仅提供天气预报情况不能成为顺延交房的事由，齐廷娟与潍坊泰富房地产有限公司签订的商品房预售合同第八条“因雨雪等天气原因造成工期延误，交付期限可顺延30天”，首先，该预报表系打印件，对其真实性有异议；其次，天气预报并不准确，与实际情况通常会有出入；最后，从合同约定来看雨雪天气须影响到施工。而潍坊泰富房地产有限公司提供的证据并不能达到合同约定和影响工期的实质要求。二、原审判决适用法律错误。齐廷娟与潍坊泰富房地产有限公司签订的商品房预售合同第九条第一款第（2）项中约定“逾期交房超过60日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金”。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金数额或者损失赔偿数额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金确定”。本案中，商品房预售合同中约定了违约金的计算方法，因此齐廷娟不须再就损失是否存在及数额大小负举证责任，同时潍坊泰富房地产有限公司申请的涉案房屋自2015年7月始月租金数额899元，该租金并不能代表齐廷娟的损失，更不能以此为依据计算潍坊泰富房地产有限公司逾期交房的违约金，而应当按照双方的约定计算违约金的数额。潍坊泰富房地产有限公司未提交书面答辩意见。潍坊泰富房地产有限公司上诉请求：将原审判决第一项的违约金减少8765.25元。事实和理由：涉案楼房于2015年12月完工并验收合格，具备了交付条件，潍坊泰富房地产有限公司于2016年2月5日通知齐廷娟交接房屋，因此逾期交房违约金仅能计算到2016年1月。原审判决将2016年2月至2016年9月16日作为逾期时间计算不当，多计算了8765.25元违约金。另外，齐廷娟仅主张到2016年7月18日的违约金，一审判决计算到2016年9月16日超出其诉讼请求。齐廷娟未提交书面答辩意见。齐廷娟向一审法院起诉请求：1、判令潍坊泰富房地产有限公司赔偿齐廷娟因延期交房产生的违约金100000元；2、诉讼费由潍坊泰富房地产有限公司承担。一审法院认定事实：2014年7月14日，齐廷娟作为买受人、潍坊泰富房地产有限公司作为出卖人签订商品房预售合同一份，约定买受人购买出卖人开发的位于潍坊市奎文区健康东街14526号新龙湾7号楼5单元707号房屋，建筑面积80.2平方米，每平方米单价4676.96元，房款375092元整。合同第六条付款方式及期限中规定，买受人采用银行按揭方式，买受人于合同签订当日，向出卖人支付首付款135092元，余款240000元整采用银行按揭方式支付。第八条交付期限规定，出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、市政配套设施的批准与安装延误（因出卖人过失除外）；买受人未付清全部房款或按揭款未到帐时；因雨雪等天气原因造成工期延误，交付期限可顺延30天。第九条出卖人逾期交房的违约责任规定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之拾的违约金。合同还对其他事项进行了约定。齐廷娟于2014年1月18日向潍坊泰富房地产有限公司交付房款10000元，于2014年6月28日至同年7月18日分三次向潍坊泰富房地产有限公司交付购房首付款125092元，并以办理银行按揭贷款的方式于2014年10月11日向潍坊泰富房地产有限公司支付购房款240000元。至合同约定的交房日2015年6月30日，潍坊泰富房地产有限公司未向齐廷娟交房。2016年3月1日，齐廷娟以潍坊泰富房地产有限公司逾期交房为由诉至本院，要求潍坊泰富房地产有限公司承担逾期交房违约金。对以上当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：潍坊泰富房地产有限公司提供的证据1、2014年7月至2015年6月天气状况明细打印件一份，证明在合同期间有63天有雨雪，根据合同第八条规定，因雨雪天气造成工程延误，交付期限可延期30天。齐廷娟质证认为，该证据系潍坊泰富房地产有限公司自行打印，对真实性不予认可，天气预报会与实际情况有出入，不能表明真实存在雨雪天气，即使存在雨雪天气，也不能成为潍坊泰富房地产有限公司抗辩的理由，必须严重影响施工。证据2、潍坊泰富房地产有限公司售楼处电话824×××6在2016年2月的通话记录一份，证明潍坊泰富房地产有限公司在2016年2月份向业主通知交房，包括齐廷娟。通话时间为2016年2月5日18时37分14秒。齐廷娟质证认为，对真实性不予认可，不能证明潍坊泰富房地产有限公司通知齐廷娟交房，通话内容仅能证明双方有过电话来往，不能证明其通话内容。证据3、山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司出具的评估报告一份，证明齐廷娟购买的房屋月租金为600元，齐廷娟损失为600元/月，说明其主张的违约金过高。齐廷娟质证认为，对真实性不予认可，既然约定了违约金，其计算方式就应当按照违约金的约定方式计算。证据4、竣工验收报告表一份，证明在2015年12月份涉案楼房竣工验收。齐廷娟质证认为，竣工验收报告表不能证明潍坊泰富房地产有限公司的房屋满足了验收合格条件，根据法律规定，验收合格是出卖人交付房屋的法定要件，应该是工程竣工、消防、环保配套设施，绿化等的综合验收，而竣工验收报告表中规划、环保、消防都没有进行验收，即潍坊泰富房地产有限公司的房屋不满足交付条件。证据5、2016年9月16日齐廷娟签署的交房通知单一份，证明潍坊泰富房地产有限公司已经通知齐廷娟收房。齐廷娟质证认为，交房通知单载明日期是2016年9月16日，恰恰证明潍坊泰富房地产有限公司逾期交房的事实。本院认为，潍坊泰富房地产有限公司提供的证据1虽为打印件，但证明了2014年7月至2015年6月合同期内的天气情况，与本案有关联，对本案事实有证明力，本院依法予以确认。证据2不能体现系潍坊泰富房地产有限公司与齐廷娟的通话，内容亦不能体现，本院依法不予采信。证据3系潍坊泰富房地产有限公司单方委托，齐廷娟不予认可的情况下，本院依法不予采信。证据4能够证明齐廷娟所购房屋涉案楼房已于2015年12月份通过竣工验收合格，本院依法予以采信。证据5是真实的，且与本案有关联，能够证明潍坊泰富房地产有限公司于2016年9月16日通知了齐廷娟交房，本院依法予以采信。经潍坊泰富房地产有限公司申请，本院委托山东恒通土地房地产资产评估有限公司对齐廷娟所购房屋在价值时点的2015年7月份月租金进行评估，该公司做出恒通房法估字[2017]第012号房地产估价报告，载明齐廷娟所购房屋在价值时点的2015年7月份月租金的评估额为人民币899元。齐廷娟质证认为，对评估报告的真实性没有异议，但是对于潍坊泰富房地产有限公司主张的证明事项有异议，齐廷娟认为本案解决的是逾期交房违约金计算的问题，商品房预售合同第九条明确约定了违约金的计算方式，应该按照合同约定计算逾期交房违约金。潍坊泰富房地产有限公司质证认为，评估的数额偏高。本院认为，该评估报告系本院依法委托做出，鉴定机构具备相应资质，鉴定程序合法，本院依法予以采信。庭审中，齐廷娟称，潍坊泰富房地产有限公司逾期交房，按合同约定应向齐廷娟按日支付已交付价款万分之十的违约金，自2015年7月1日至2016年7月18日共384天，数额为144035.32元（375092元×10?×384天），齐廷娟只主张100000元。一审法院认为，齐廷娟与潍坊泰富房地产有限公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。齐廷娟按合同约定履行了付款义务，潍坊泰富房地产有限公司未能在合同约定期限2015年6月30日前交付房屋，违反了合同约定，应当承担逾期交房的违约责任。故齐廷娟要求潍坊泰富房地产有限公司支付违约金的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。按照合同约定，潍坊泰富房地产有限公司逾期交房超过60日后，齐廷娟要求继续履行合同的，合同继续履行，自潍坊泰富房地产有限公司最后交付房屋的期限的第二天起至实际交付之日止，潍坊泰富房地产有限公司按日向齐廷娟支付已交付房价款万分之拾的违约金，按照该约定，潍坊泰富房地产有限公司每月应承担的逾期交房违约金为11252.9元（375092元×10?×30天），明显过高，潍坊泰富房地产有限公司辩称违约金约定过高，要求予以调整，于法有据，本院予以采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，本案中，齐廷娟未提供证据证明潍坊泰富房地产有限公司逾期交房给其造成的损失达到或超过了所请求的数额，结合本案的具体案情，潍坊泰富房地产有限公司逾期交房给齐廷娟造成的损失即为其房屋租金损失。山东恒通土地房地产资产评估有限公司做出的恒通房法估字[2017]第011号房地产估价报告，载明齐廷娟所购房屋自2015年7月始月租金的评估额为899元，根据该报告，齐廷娟所购房屋月租金为899元。双方当事人争议的焦点问题中有：一、潍坊泰富房地产有限公司实际交房期限怎样界定的问题。本院认为，齐廷娟购买的房屋所在的涉案楼房虽然在2015年12月份通过竣工验收，潍坊泰富房地产有限公司主张逾期交房的违约时间只能计算至2016年1月，但双方签订的商品房预售合同中明确约定，潍坊泰富房地产有限公司应当将经验收合格的商品房交付齐廷娟，至本院第一次庭审中，潍坊泰富房地产有限公司没有提供证据证明该商品房经验收合格，不符合双方约定的交房条件，因此，应以齐廷娟在交房通知单上签字的时间为潍坊泰富房地产有限公司交房日期，即2016年9月16日。齐廷娟主张潍坊泰富房地产有限公司交付房屋尚未达到要求，本院依法不予支持。二、因雨雪天气造成潍坊泰富房地产有限公司工程延误，交付期限可否延期30天问题。本院认为，双方签订的商品房预售合同第八条交付期限中规定“因雨雪等天气原因造成工期延误，交付期限可顺延30天”。潍坊泰富房地产有限公司提供的天气状况明细打印件，能够证明其主张，本院对其逾期交房时间，予以扣除30天。综上所述，潍坊泰富房地产有限公司逾期交房时间为自2015年7月1日至2016年9月16日，共计14个月零15天，扣除应当顺延30天，实际逾期时间为13个月零15天，齐廷娟的逾期交房损失为（899元×13个月+899÷30天×15天）×130%=15777.45元。潍坊泰富房地产有限公司主张齐廷娟逾期收房给潍坊泰富房地产有限公司造成损失，未提出反诉，本院依法不予审理。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及有关民事法律法规规定，判决：一、潍坊泰富房地产有限公司于判决生效之日起十日内支付齐廷娟逾期交房违约金15777.45元；二、驳回齐廷娟的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由齐廷娟负担2106元，潍坊泰富房地产有限公司负担194元；财产保全费1020元，由齐廷娟负担800元，潍坊泰富房地产有限公司负担220元；评估费833.5元，由潍坊泰富房地产有限公司负担。本院二审期间，当事人双方均未提交新证据。本院查明的事实与原审法院认定一致，本院予以确认。本院认为，涉案商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格履行。一审法院依据上诉人齐廷娟签字的交房通知单认定交房日期为2016年9月16日，事实清楚，证据充分，予以确认。结合一审中已查明的事实，一审法院认定房屋租金损失即上诉人潍坊泰富房地产有限公司逾期交房给上诉人齐廷娟造成的损失，因此，一审法院认定双方约定的违约金过高并依法予以调整符合法律规定，本院予以确认。上诉人齐廷娟对于一审法院认定的因雨雪天气造成工程延误，交付期限顺延30天提出异议，但未提交证据证明，本院不予支持。上诉人潍坊泰富房地产有限公司主张其于2016年2月5日电话通知上诉人齐廷娟交接房屋，违约金应计算至2016年2月5日，但该主张不符合涉案合同关于以书面通知办理交接手续的约定，结合涉案合同第十一条验收交接时应签署房屋交接单的约定，一审法院将上诉人齐廷娟在交房通知单上签字的时间认定为实际交房的时间，并无不当。因此，一审法院认定上诉人潍坊泰富房地产有限公司向上诉人齐廷娟支付逾期交房违约金15777.45元，事实清楚，证据充分，本院予以确认。综上所述，上诉人齐廷娟、潍坊泰富房地产有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2350元，由上诉人齐廷娟负担2300元，由上诉人潍坊泰富房地产有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长　　张国良审判员　　王　斌审判员　　王　峰二〇一七年八月二十三日书记员　　仲自然关注微信公众号“”