（2017）辽0104民初7503号

裁判日期: 2017-08-23

公开日期: 2017-09-29

案件名称

辽宁民生物业管理有限公司诉丁维强物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

沈阳市大东区人民法院

所属地区

沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

辽宁民生物业管理有限公司,丁维强

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条

全文

沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0104民初7503号原告:辽宁民生物业管理有限公司。法定代表人：陆信来。委托代理人：王聪。被告：丁维强。原告辽宁民生物业管理有限公司与被告丁维强物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序,由审判员赵哲独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王聪、被告丁维强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》于2012年12月1日生效。合同约定中体.花园新城小区住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1元收取。被告系原告管理的45#141业主，该房屋建筑面积78.16平方米。根据达成的物业服务合同之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业服务，但被告自2013年1月1日起便无故拖欠物业费等相关费用，至2016年8月19日止共计拖欠人民币3407元。被告拖欠物业费严重损害了原告与其他业主的利益，原告多次以电话催缴及粘贴催费单等方式向被告催缴物业费，但其未予以理睬。依据《前期物业服务合同》第十八条第1项规定，被告应从逾期之日起每日按千分之三向原告支付违约金，现原告自愿降低违约金数，仅要求被告800元。为了维护原告的利益督促被告履行义务，依据相关法律规定诉至法院：1、请求被告支付拖欠的物业费3407元；2、请求被告支付物业费违约金800元；3、请求被告支付律师费681元；4、以上合计4888元；5、本案全部诉讼费由被告承担。被告辩称：房主是我，房屋住址、欠费时间属实，房屋面积不属实，未交费的原因：1、答辩人与原告之间没有合同关系；2、答辩人未交纳物业费的行为属于行使合同履行中的抗辩权；小区物业一直处于无人管理状态，园区秩序混乱，小区环境脏乱差等，答辩人入住后房屋质量存在问题，过保修期后一直未予维修；3、原告无权要求答辩人支付违约金及律师费。经审理查明:原告与房地产房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，合同约定原告为该小区业主提供物业服务，住宅物业费的收取标准为每平方米每月1元，合同签订后，原告依约履行了物业服务委托合同的各项义务。被告系大东区东望北街117号中体花园新城45#141室业主（其房屋建筑面积为77.39平方米），被告自2013年1月1日起至2016年8月19日未交纳过物业服务费至今未付。上述事实，有原告提供的前期物业服务管理服务合同及被告提供的手机照片、庭审笔录等证据材料，经庭审质证，本院予以确认。本院认为:原告与房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，对被告具有约束力，双方均应严格履行合同约定的义务。被告接受了原告提供的物业服务，应当按合同约定支付物业费，故对原告要求被告缴纳物业费的诉讼请求，本院予以支持。关于被告所称园区秩序混乱，小区环境脏乱差等问题存在，但被告以此作为拒交物业费的抗辩理由不能成立；关于被告所称房屋质量问题，在质保期内被告应向房屋开发公司主张权利；超过质保期，房屋共用部位应当启动维修基金予以维修，房屋自有部位应当由业主自行维修，故被告以此作为拒交物业费的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。依据服务质量与收费标准相适应原则，应降低原告的收费标准，结合本案实际情况，本院酌定以住宅每月每平方米0.85元的标准计算物业费为宜。因原告的物业服务亦未能达到尽善尽美，故本院对原告要求违约金、律师费的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告丁维强于本判决发生法律效力后10日内给付原告辽宁民生物业管理有限公司物业费2866元（缴费期限从2013年1月1日至2016年8月19日止）；二、驳回原、被告其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取25元，由被告丁维强负担。本判决为终审判决。审判员　　赵哲二〇一七年八月二十三日书记员　　张薇 关注公众号“”