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(2016)苏0111民初4514号

裁判日期: 2017-08-23

公开日期: 2017-11-16

案件名称

原告徐兰与被告南京滨江雅居乐房地产开发有限公司合同纠纷一案的民事判决书

法院

南京市浦口区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

徐兰,南京滨江雅居乐房地产开发有限公司

案由

合同纠纷

法律依据

全文

江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0111民初4514号原告:徐兰,女,1983年2月12日生,汉族,住南京市建邺区。委托诉讼代理人:胡明哲,江苏诺华律师事务所律师。委托诉讼代理人:谷巍巍,江苏诺华律师事务所律师。被告:南京滨江雅居乐房地产开发有限公司,住所地在南京市浦口区江浦街道凤凰大街10号。法定代表人:毛建平,该公司总经理。委托诉讼代理人:袁大企,男,1983年12月1日生,汉族,住南京市秦淮区,系该公司法务。原告徐兰与被告南京滨江雅居乐房地产开发有限公司(以下简称雅居乐公司)预约合同纠纷一案,本院于2017年6月5日立案受理后,依法适用简易程序,于2017年7月18日公开开庭进行了审理。原告徐兰的委托诉讼代理人胡明哲、谷巍巍,被告雅居乐公司的委托诉讼代理人袁大企到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐兰向本院提出诉讼请求:1、要求被告返还购房定金5万元;2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2××16年11月7日,原、被告双方就雅居乐滨江花园公安门××为××室商品房签订认购协议。认购协议签订后,原告按约定支付定金5万元。在签订合同时,原告发现被告提供的商品房预售合同未能合理保护原告作为购房者的合法权益,双方权利义务关系严重不对等,原告希望被告就合同部分条款进行协商,以保护原告作为购房者的合法权益,但被告坚决不同意。在没有任何沟通的情况下于2××16年11月22日致函原告要求解除认购协议,并不予退还定金。原告回函要求进行协商并签订商品预售合同,但被告置之不理,原告无奈诉至法院。被告雅居乐公司辩称,1.原、被告双方在签订认购协议及认购书时,原告已充分了解所购房屋需要签订的南京市商品房预售合同及相关文件。原告承诺在签署上述文件时不再以任何理由向被告提出修改或增删合同条款也不以合同条款经磋商无法达成一致为由要求解除认购协议。原告未能按约定的期限签订商品房预售合同,被告有权没收其所交定金;2.至被告2××16年11月22日发出解除通知书前,原告从未向被告提出过合同条款异议问题。原告的诉请没有事实与法律依据,要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明,原告作为乙方,被告作为甲方,双方于2××16年11月7日签订《商品房认购协议》。协议约定:乙方同意认购公安门××为××室的商品房,建筑面积178.9平方米,总房款5××0元。并约定甲乙双方应于2××16年11月14日前签订预售合同。同日,双方签订《商品房认购书》,该认购书除确认认购协议的内容外还明确了房屋交付时间以及首付款的交付金额及时间。同日,原告给付被告定金5万元。2××16年11月22日,被告向原告发出解除合同通知书。通知书载明:“……根据认购书及认购协议的约定您应当于2××16年11月14日之前与我公司签署《南京市商品房预售合同》并支付购房款,但您至今未履行相关义务。鉴于您违反了协议,我司决定从本函件发出之日起解除我司与您签订的协议,您支付的定金5万元不予返还,房屋另行销售”。2××16年12月13日,原告回函给被告,异议函载明:“……本人不认同贵司解除双方签订的协议,并要求与贵司进一步协商,在保证购房者合法权益的情况下以期能够签订商品房预售合同”。以上事实有原、被告陈述,商品房认购协议、雅居乐滨江花园项目商品房认购书、收款收据、解除合同通知书、异议函等证据证实。本案主要争议的事实是原、被告在签订认购协议后未能签订正式商品房预售合同的原因。原、被告于2××16年11月7日签订的认购协议及认购书属于预约合同,在签订该合同后,双方通过磋商达成一致意见后才能签订正式的商品房预售合同。被告认为原告在签订认购协议及认购书已经知晓《南京市商品房预售合同》的内容,协议中有明确约定。原告未能按约定的期限签订商品房预售合同,被告有权没收定金。本院认为,商品房认购协议及认购书除房屋地址、单价、付款方式、房屋交付时间外,其他条款都是由被告为了重复使用预先拟定,在订立协议时未与原告进行协商,属于格式条款,在协议条款中特别是免除己方责任,加重对方责任的条款,一定要尽到提示和说明义务,而被告并未能提供证据证明已尽到提示和说明义务,故对认购协议及认购书中部分格式条款的约定不予认可。目前,房屋价格动辄几百万元,认购协议及认购书只对房屋总价、付款方式、交付时间等很少的内容进行了约定,并未对房屋质量、面积差异的处理、办理产权登记等其他重要事项予以明确。原告作为一般购房者,在签订正式购房合同前,一定会慎重考虑与购房相关的重要事项,并就该事项与被告进行磋商,而被告并未给予原告合理的期限进行磋商,于2××16年11月22日就要求解除合同,并于2××16年12月将涉案房屋另售他人。故本院认为,原、被告双方未能签订正式商品房预售合同的原因是由于原、被告双方在签订预约合同后,在签订正式合同前就合同的主要条款协商未能达成一致,导致原、被告双方未能签订正式的商品房预售合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:“因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人”。本案中,商品房买卖合同未能最终订立是由于原、被告双方就合同主要条款未能协商一致导致,不可归责于任何一方,原告要求被告返还定金5万元,有事实与法律依据,本院予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同》第一百一十五条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定,判决如下:被告南京滨江雅居乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐兰购房定金5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元,减半收取525元,由被告南京滨江雅居乐房地产开发有限公司负担262.5元,由原告徐兰负担262.5元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向该院(该院开户行:中国工商银行南京市汉口路支行,帐43×××1818)预交上诉案件受理费。审 判 员 邵晓瑞二〇一七年八月二十三日法官助理 梅 婷书 记 员 王 萍 搜索“”