（2017）苏0506民初2703号
裁判日期: 2017-08-23
公开日期: 2017-11-14
案件名称
2703贺家贝与苏州市吴中区临湖诚信针织厂房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市吴中区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贺家贝,苏州市吴中区临湖诚信针织厂
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第十条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0506民初2703号原告贺家贝，男，1981年5月7日生，汉族，住苏州市吴中区。委托代理人王首旺、谭晚元，江苏狮山律师事务所律师。被告苏州市吴中区临湖诚信针织厂，住所地苏州市吴中区临湖镇东陆村。负责人唐建忠，经营者。委托代理人张贤山，江苏永德律师事务所律师。原告贺家贝诉被告苏州市吴中区临湖诚信针织厂（以下简称诚信针织厂）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告贺家贝及其委托代理人王首旺、被告诚信针织厂的经营者唐建忠及委托代理人张贤山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺家贝诉称，2017年3月16日，被告将其所有的位于苏州市吴中区××陆舍村的房屋、土地转让给其，双方签订了《草签买卖合同》，签订后，其即给付被告定金30万元。次日，双方通过房屋中介签订《房屋买卖（居间）合同》，约定了被告出卖给其的房屋、土地成交价格为520万元、涤除抵押权期限、付款期限、违约责任等。合同签订后，其多次催促被告涤除房屋、土地抵押权，办理过户手续，其还为促使被告履行合同于2017年3月28日向房地产评估公司支付评估费5000元，但被告均拖延、不履行合同。故请求法院判令被告支付违约金156万元，被告继续履行《房屋买卖（居间）合同》并协助其办理房屋、土地过户手续。被告诚信针织厂辩称，原告所述与实不符，本案所涉房屋因结欠银行贷款被起诉导致出售，合同中虽未载明但实际上原告承诺由原告代还银行贷款。因原告未能按时代还银行贷款构成违约。2017年4月2日，原告在见证人胡晓办公室内重新承诺其于2017年4月6日代还银行贷款，被告对于予以认可，双方互不承担违约责任。同日下午，原告因向“刘总”周转190万元的资金需支付30万元的费用，故明确表示解除合同，并向其要了新购房人刘峰的电话，与刘峰联系要求刘峰购买，还表示愿意承担5万元的违约金，此行为系原告单方解除了涉案合同。故纠纷的产生系因原告一再违约而非其一房多买，其也不应返还保证金，故请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，位于苏州市吴中区××陆舍村建筑面积为327.93平方米、土地使用权面积为1735.60平方米的非居住用房为诚信针织厂所有，现公安编号为苏州市吴中区临湖镇塘桥路1801号。2017年3月16日，原告（乙方）与被告经营者唐建忠（甲方）签订《草签买卖合同》1份，约定甲方将诚信针织厂名下所有的3200平方米及3亩多土地转让给贺家贝，一共价值500万元整，甲方负责把诚信针织厂过户给贺家贝，诚信针织厂以前名下所有的债权债务与贺家贝无关，合同签订后，甲乙双方不得反悔，如果反悔，需付违约金（总价的10%）。唐建忠和贺家贝分别在甲方、乙方处签名，胡晓作为见证方（在场证明人）签字。同日，原告向被告交付卖房定金30万元，被告向原告出具收条1份。后，诚信针织厂（售房人、甲方）与贺家贝（购房人、乙方）、天易房产（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》1份，约定甲方将诚信针织厂的房屋出售给乙方，建筑面积327.93平方米，实际成交价格为520万元，该房屋产权或租赁权过户时产生的个税、增值税、契税、其他相关税费及配套设施过户的相关税费均由甲方承担。乙方于2017年3月16日向甲方交付定金30万元（购房定金可冲抵购房款）。甲方在收取乙方购房定金的同时，将该房屋的房产证、土地证（不动产证）等相关权证、凭据、发票交给丙方，丙方出具收件凭证。拿证当日付清全部房款。网签甲、乙双方一致要求签300万元。甲乙双方须在2017年3月21日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约。在签订本合同之前，该房屋若已经抵押他人，甲方需于2017年3月20日之前解除房屋所有抵押，并注销他项权证。以上条款约定日期，如有一方无法履行，每延期一日，违约方须向另一方支付房屋成交价的万分之五作为逾期履行金，超过七日，违约方按照本合同第六条约定承担违约责任。合同第六条约定：1、……；2、……；3、……；4……；5、甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付该房屋成交价格的30%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。双方中介费及其他费用由违约方承担。等等。后，原被告双方为履约委托苏州市政通房地产土地评估公司对涉案房地产进行成本价值评估，该公司做出房地产估价报告，原告为此支付评估费5000元，被告称其也为此支付评估费5000元。合同签订后，被告将涉案房地产的房屋所有权证、土地使用权证、营业执照、负责人身份证复印件及印章交给原告，后原告已将房屋所有权证、土地使用权证返还被告，但未返还企业执照、身份证复印件及印章。2017年4月5日，唐建忠作为被告诚信针织厂（转让方）的投资人（甲方）与刘峰（受让方、乙方）、胡晓（担保方、丙方）签订房屋转让协议1份，约定甲方将其所有资产（包括建筑面积327.93平方米的非居住房屋及使用面积为1735.6平方米的工业用地土地使用权及其所有附属设施）转让给乙方，乙方同意受让。双方商定上述资产转让价格为500万元，采取分期付款方式支付标的物对应价款。签订协议时支付定金30万元；2017年4月6日前代甲方向苏州银行临湖支行归还贷款1897670.67元；于资产交接及全部证件变更后10个工作日支付190万元，于2017年8月31日前支付尾款902329.33元。等等。以上事实，由原告提供的草签买卖合同、房屋买卖（居间）合同、房地产估价报告、收条，被告提供的收条、房屋转让协议及庭审笔录附卷佐证。原告认为被告未按约于2017年3月20日涤除抵押并且一房两卖，存在违约。被告认为双方口头约定由原告代偿贷款，后原告自行提出解除合同，其没有违约。为证明其主张成立，被告提供了：1、录音光盘及文字整理材料。录音中在场人员包括贺家贝、唐建忠、刘峰、胡晓、“刘总”等人。唐建忠称过户的前提是贺家贝归还贷款，贺家贝承诺于2017年3月17日之前保证代还贷款，又称要找过桥公司垫资。拖延至2017年4月2日，原被告双方及“刘总”、胡晓就费用进行商谈，“刘总”走后，贺家贝认为需要30万手续费，故不愿意买厂房了，还请唐建忠帮忙联系要厂房的人，并表示愿意认亏5万元，只需退回25万元。唐建忠还称贺家贝与刘峰联系，让刘峰先买，而刘峰2017年4月5日代还贷款后，贺家贝又要求购买房屋。就此，贺家贝表示唐建忠4月5日15点多卖给刘峰但没告知其，所以只能由其购买。唐建忠认为2017年4月5日已向贺家贝确认贷款还掉了，贺家贝也没有于2017年3月17日还掉贷款。贺家贝表示唐建忠有四个诉讼，对其隐瞒。贺家贝表示其告诉刘峰“你要不买我要买了”，还表示告诉唐建忠卖给刘峰价格可以高一点，其同意唐建忠卖掉，但是要在2017年4月5日之前确定，其可以把“刘总”回掉，唐建忠把25万还给其，事情了结，但唐建忠什么都没有告诉其，其打电话给刘峰，刘峰也说还没买，要4月6日过一个星期。其和“刘总”说好4月6号还款，只好来买。唐建忠表示4月5日时其让贺家贝不要让“刘总”去准备了，只是没讲明。后，唐建忠表示愿意退回贺家贝25万元，贺家贝坚持要购买涉案厂房。等等2、通话记录，证明原告在2017年4月2日18时05分及同日21时47分两次拨打刘峰电话，以印证原告明确不再购买涉案房屋并且电话通知刘峰购买涉案房屋的事实。3、胡晓及刘峰的证人证言。胡晓出庭作证称，其与唐建忠是战友，因卖房事宜认识贺家贝。2017年3月，贺家贝和唐建忠到其办公室商量买厂房的事情，后来双方签订了一个购房协议，其作为见证人在草签协议上签字，当时主要谈了因被告欠了苏州银行临湖支行贷款约180万元，已经逾期且银行已起诉，所以被告急着卖厂房。第二天其和唐建忠及原告到银行核实贷款的事情，银行告诉原告要买厂房必须先还180万元的贷款，确认以后双方谈好由原告在2017年4月7日银行案件开庭前还清此笔贷款然后过户。后来原告一直到2017年4月2日还没有归还贷款，原、被告及原告找来的“刘总”到其办公室进行商谈，当时约定贷款由原告归还，实际由“刘总”支付，垫资费用由原告负担。当时商定2017年4月5日还清贷款涤除抵押房子过户，谈好后双方都回去了。当天晚上原告打电话给其说不买这个厂房了，另外介绍一个叫刘峰的人来买，之前交的30万元定金拿回25万元即可。2017年4月5日，唐建忠和刘峰到其办公室来谈买厂房的事情，后双方签订了正式的房屋买卖合同，刘峰把被告的银行贷款还清。之后，原告来其办公室说因刘总动用了资金有垫资损失故要起诉被告来负担。为此其组织原被告、“刘总”在其办公室多次协商未果。另，胡晓确认其为被告涉案房屋银行贷款提供过担保，其认为买房的前提是买房人为卖房人还掉贷款。刘峰出庭作证称，被告的房子其看了很久，因为价格的问题一直没有谈成。2017年4月2日晚上6点多，其接到一个姓贺的人的电话，姓贺的说被告的房子他也挺想买的，但是贷款放不下来，说其要买就先买，不买的话他再买，其就告诉姓贺的人他可能要买。当天晚上10点的时候姓贺的又打电话给其，说房子挺好的，贷款放下来没这么快，要和其一起买，其明确拒绝了。后来姓贺的人就说要么其买他不买了。2017年4月3、4日其就和唐建忠联系，2017年4月5日在胡晓的办公室签订的买卖协议，胡晓作为担保人也签了字，当天下午3点其至苏州银行临湖支行归还了180多万元的贷款及利息，同日下午5、6点给了唐建忠30万元的定金。2017年4月中旬网签不过，说是房子被查封了，唐建忠告诉其和原告有房屋买卖合同，其才知道唐建忠和原告有房屋买卖交易。2017年5月6日唐建忠约其和原告、原告的委托代理人“老刘”见面商谈要原告撤诉，当天讲了原被告之间起签订合同的过程，其了解到原告不买涉案房屋的原因在于原告要帮被告归还190万元的贷款，但是原告不想拿出这个钱出来，找了垫资公司的老刘帮忙垫资190万元，因老刘要收取30万元垫资费用，原告不想买这个厂房故打电话让其购买。其现已支付唐建忠30万元、190万元及律师费，希望被告将涉案房产卖给其，刘峰还表示胡晓为房产正常过户提供担保，如果不能过户给其，胡晓要退还其房款及房屋总价30%的违约金。4、通话记录，显示贺家贝在2017年4月2日18时46分拨打胡晓电话，以证明2017年4月2日原告已明确表示不再购买房屋，与唐建忠解除了购房合同。5、微信截屏，证明苏州银行信贷员在2017年3月20日向唐建忠发送消息，要求原告尽快来处理所欠银行贷款；6、情况说明及转账记录，证明刘峰已经代唐建忠归还了银行贷款并经其父亲刘国权账户将定金转账交付给唐建忠的哥哥。7、结清证明，载明苏州银行临湖支行的180万元贷款已于2017年4月5日结清。经质证，原告认为：1、对录音的真实性无异议，其人在无锡，唐建忠两次带社会上的人至其家中，威胁其妻子，其老婆告知其此事，其拨打了110，唐建忠告知其妻如其不接他电话也不回电，会找人天天上门威胁，其被迫给唐建忠回电话，唐建忠要其至指定场合去面谈，其急忙在下午到了唐建忠指定的场合，才产生这段录音，在场人有胡晓、刘峰、刘峰的朋友、中介刘明（原告称刘明为其朋友介绍来协助其过户的，实际上是其找来帮忙出主意的），唐建忠清楚的陈述了对他有利的部分，当时其情绪比较低落，说完后其没有机会说话，唐建忠跳起来说要打人了，其根本没有机会说话。该录音曲解其讲话内容，文字内容错误，对此不予认可。录音中的“老刘”指刘明，因为唐建忠没钱，用了老刘的钱买卖就成了。原告同时表示其并无证据证明因唐建忠要用钱委托其跟老刘来筹措款项。2、其与刘峰打电话确认刘峰有无购买被告的房子。其从唐建忠给其的营业执照夹带的书证中找到刘峰的电话，因为唐建忠多次说如其不还贷款，30万元不退，房子可以卖给刘峰，其遂在家中拨打了刘峰的电话，表明其购买了此房屋付了定金。刘峰表示准备好钱要买这个房子但还没有买，其告知刘峰其已付了押金，刘峰告诉其没有买此房屋。3、两位证人中胡晓是唐建忠的贷款保证人及房产买卖担保人，刘峰与唐建忠签订了房屋买卖协议，是房产的直接购买人，刘峰也陈述了希望把房产过户至其名下，两位证人与本案均有直接的利害关系。两证人证言在涉及原告代被告偿还贷款内容不实。《草签买卖合同》、《房屋买卖（居间）合同》都没有约定原告偿还贷款，还贷系被告义务，其有支付能力也无需拆借资金，故证人证言不应采信。4、对该通话记录真实性无异议，但该通话系其告知胡晓准备从常州家中拿300多万款项以凑满490万元，并确定2017年4月6日唐建忠还贷之后过户手续的事情。5、微信截屏其不清楚，也与其无关。6、情况说明需银行出具还贷证明，被告也没有按照房屋买卖（居间）合同约定于2017年3月20日之前归还贷款以涤除抵押权。转账记录的真实性由法院核定，与本案无关，也证明被告一房两卖。7、对结清证明真实性无异议。另，原告表示被告系因其已缴纳30万元定金故将房屋所有权证、土地使用权证、公章交给其。后因被告应在2017年3月20日前解除房屋所有抵押并注销他项权证，故其催促被告履行上述义务，被告向其要回两证是为了归还贷款、解除房屋抵押并注销他项权证，其遂退还两证。为证明被告对其进行威胁的情况，原告还提供了：1、情况说明及语音清单，证明唐建忠在2017年5月6日上下午去其家中威胁其，其两次均报警；2、电话录音及文字材料，原告称此为2017年5月22日的电话录音，贺家贝问唐建忠打其电话说什么？唐建忠说“你呢在这两天定心的了啊”、“我跟你说，你这两天跟我抓紧跟那个刘峰或者是胡书记两个人去，去跟他们谈”。贺家贝问“谈什么？”唐建忠称“你如果不谈，你小心一点，我去跟你讲，你休想给我做生意，你一家老小注意点”、“还有你家里的一家老小你给我注意，我今跟你讲，你不要跟我弄火我的，弄火我的，我跟你讲”。贺家贝称“什么我抓紧跟他们谈啊？你想，你想，你想说什么，你就直说，你想怎么谈，怎么说，你不要讲这种话”。唐建忠要求贺家贝抓紧商谈官司的事情，不要把矛盾激化掉，贺家贝表示官司一起到法院去，唐建忠称“你现在，我现在，警告你就这么几个，跟你讲”、“你赶紧跟他们去谈，我给你两天时间，你抓紧跟他们谈，我现在是有空找你了现在”。贺家贝称“你现在讲话是恐吓还是干什么，你还是”。唐建忠表示“我没有恐吓不恐吓，你这么认为也无所谓，我这不是恐吓你，但是我叫你抓紧时间去谈”、“我跟你讲，两天时间，你抓紧跟他们谈，谈得好，我就不，大概差不多，我就不来找你了，谈不好，那你就完蛋了”。3、其与其妻的微信聊天记录及照片，证明被告上门威胁要求其回电话，要其下午到指定地点与其见面。其就于2017年5月6日下午从无锡赶回来去被告指定地点与唐建忠、胡晓等人见了面。经质证，被告对上述证据真实性无异议，并表示其法人唐建忠确实去了原告家，但系因原告起诉后导致其与刘峰不能过户，唐建忠多次联系原告，原告不是不接电话就是找借口拖延，后胡晓约了原告几次，原告又多次失约，故唐建忠找到原告家要求和解。下午唐建忠又去原告家是因为原被告双方在胡晓办公室把事实都讲清楚了，连“刘总”也听出来贺家贝一会要买一会不买，贺家贝坚持买房导致双方不欢而散，故唐建忠比较生气再次去原告家理论。上述证据仅能反映时双方言语上的气话，唐建忠没有砸过原告家的东西，也没有发生肢体冲突，更不存在对原告进行威胁。双方在2017年5月6日下午在胡晓办公室是因为胡晓是原告比较信任的人，也是双方合同的见证人，下午的谈话现场有6、7个人，通过录音也反映没有威胁的内容。本院认为，当事人对其主张的事实负有举证责任。原被告双方签订《草签买卖合同》、《房屋买卖（居间）合同》，原告为此支付被告定金30万元。根据《房屋买卖（居间）合同》约定，在签订本合同之前，该房屋若已经抵押他人，被告需于2017年3月20日之前解除房屋抵押，并注销他项权证。被告称双方口头约定应由原告代偿贷款，原告对此予以否认。被告为证明其所述事实，提供了2017年5月6日的录音为证。原告称被告多次对其进行威胁，要其至指定场合去面谈，方产生此录音。并为此提供了其与被告的电话录音以证明被告对其进行威胁。在原告所提供的录音中，被告言语确有不当之处，但在双方2017年5月6日的商谈过程中，原告明确表达了自己的意见，双方未就纠纷解决达成一致意见，现有证据并不足以证明原告在2017年5月6日的谈话中因受到被告的威胁而作出不真实的表述。故本院对被告所提供的该份录音予以采纳。根据被告所提供的该份录音，可以认定原被告双方口头约定由原告为被告代偿贷款以涤除抵押，后因原告多次拖延，双方遂在2017年4月2日商定由“刘总”为原告代垫贷款。后，原告又表示不要厂房，被告退还其30万元定金中的25万元，并拨打刘峰电话让刘峰先行购买。2016年4月5日，被告与刘峰签订房屋转让协议并由刘峰代还180万元的银行贷款后，原告又于2017年4月6日向被告表示希望购买房屋，被告因已于刘峰签约遂予以拒绝，而原告因产生垫资费用而坚持购买涉案房屋，遂导致本案纠纷发生。录音中的上述内容，与被告所提供的证人证言及通话记录等证据可以相互佐证，本院对上述事实予以确认。被告未能在2017年3月20日涤除抵押系因原告未按约代偿贷款所致。原告坚持认为双方约定由被告自行归还贷款，现被告未在2017年3月20日涤除抵押且一房两卖，存在违约，与实不符，本院对此不予确认。原告以此为由主张被告支付违约金，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。原告贺家贝向刘峰表明由刘峰先行向被告购买房屋，在刘峰与被告订立合同并为被告代垫贷款等形式支付了价款后，原告又要求继续履行其与被告签订的《房屋买卖（居间）合同》，有违诚信原则，本院对原告的该项主张亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告贺家贝的诉讼请求。案件受理费收取为人民币48200元，财产保全费人民币5000元，合计人民币53200元，由原告贺家贝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长 龚伟亚人民陪审员 韩有喜人民陪审员 诸春强二○一七年八月二十三日书记员钱喆人 搜索“”