（2017）苏01民终5430号
裁判日期: 2017-08-23
公开日期: 2017-08-29
案件名称
中冶置业集团物业服务有限公司与张立凡、苏畅物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张立凡,中冶置业集团物业服务有限公司,苏畅
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终5430号上诉人（原审被告）：张立凡，女，1968年4月11日生，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：苏大亮（系张立凡之夫），男，1963年11月23日生，汉族，住南京市栖霞区。被上诉人（原审原告）：中冶置业集团物业服务有限公司（原名称南京大都市物业发展有限公司），住所地南京市玄武区黄浦路2号黄埔科技大厦A楼23层。法定代表人：刘波，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐网年，男，1964年2月8日生，汉族，该公司员工，住南京市鼓楼区。原审被告：苏畅，女，1995年8月23日生，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：苏大亮（系苏畅之父），自然情况同前。上诉人张立凡与被上诉人中冶置业集团物业服务有限公司、原审被告苏畅物业服务合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄孝民初字第68号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张立凡上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉请或将本案发回重审。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：1、一审法院缺席审理是违法的，上诉人既未收到应诉通知，也未收到开庭通知，没有参加过开庭审理，故一审法院审理程序违法。2、涉案房屋的业主是苏畅，与张立凡无任何关联，一审法院判决张立凡承担连带责任无法律依据。双方签订的《物业服务合约》违反了《南京市物业服务收费管理实施办法》，物业公司通过胁迫的手段签订《物业服务合约》，对业主不应发生法律效力。另外，被上诉人物业服务不达标，对违规装修、违章搭建没有及时阻止，故被上诉人不应当足额收取物业服务费。被上诉人的主张的部分物业服务费已超过诉讼时效。被上诉人中冶置业集团物业服务有限公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院维持原判。中冶置业集团物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、张立凡、苏畅支付中冶置业集团物业服务有限公司14372.91元；2、张立凡、苏畅承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年苏畅与中冶置业南京有限责任公司签订了商品房预售合同，约定由苏畅购买位于南京市玄武区韦陀巷钟鼎山庄水榭雅居49幢501室的房屋，合同标注的房屋建筑面积为151.46平方米，总层高为6层；该合同约定的49幢501室为施工编号，正式编号为10幢501室，案涉房屋于2012年5月8日办理了房屋产权登记，登记的建筑面积为151.01平方米，张立凡系苏畅的母亲，张立凡于2010年10月1日填写了入住确认单，办理了入住手续；2008年6月16日，南京大都市物业发展有限公司与中冶置业南京有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定由南京大都市物业发展有限公司对钟鼎山庄提供前期物业管理服务，约定室内专用车位为80元/月/辆，2010年10月1日，南京大都市物业发展有限公司与张立凡签订了《物业服务合约》，约定多层公寓、酒店公寓、情景洋房的物业管理公共服务费均为2.5元/月/平方米，并约定了公共能耗的分摊计算标准和南京大都市物业发展有限公司的代收代缴服务及停车服务费按照政府规定执行；张立凡于2011年6月16日缴纳了2011年6月至2011年11月的物业服务费2265.2元，2014年7月南京大都市物业发展有限公司向张立凡寄发了律师函，催促张立凡缴纳物业服务费等相关费用，经过计算，南京大都市物业发展有限公司欠缴的2011年12月至2014年8月的物业服务费为12458.33元，根据南京大都市物业发展有限公司提交的2012年、2013年公摊水电分摊明细，张立凡欠缴的该两年的公摊水电费为1272.43元，2014年1月至2014年8月停车服务费为640元；上述事实有南京大都市物业发展有限公司提供的证据及当事人的陈述所证实。一审法院认为：南京大都市物业发展有限公司与中冶置业南京有限责任公司签订的《前期物业服务合同》、南京大都市物业发展有限公司与张立凡签订的《物业服务合约》均合法有效，一审法院予以确认，南京大都市物业发展有限公司作为适格的物业服务企业在提供相关的物业服务后享有收取相应物业服务费等相关费用的权利，张立凡欠缴的物业费及公摊水电费、停车费事实清楚、证据充分，一审法院对此予以确认，但南京大都市物业发展有限公司所主张的储藏室自用电费2.15元，没有证据予以证明，一审法院不予支持；张立凡与苏畅系母子关系，且共同居住于案涉房屋内，对欠缴的费用应互负连带偿还责任，综上，为维护当事人的合法权益，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决：一、苏畅、张立凡应于判决生效之日起十日内支付南京大都市物业发展有限公司自2011年12月至2014年8月期间的物业服务费12458.33元、2012年、2013年公摊水电费1272.43元、2014年1月至2014年8月的停车服务费640元，共计14370.76元；二、驳回南京大都市物业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费159元、公告费560，共计719元由张立凡、苏畅负担（该款南京大都市物业发展有限公司已预交，张立凡、苏畅应于判决生效后十日内连同应付款项一并给付南京大都市物业发展有限公司）。双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。二审审理中，双方当事人均未提交新证据。本院另查明，南京大都市物业发展有限公司企业名称于2016年4月22日变更登记为中冶置业集团物业服务有限公司。二审审理中，张立凡称其自2011年12月至今一直居住在涉案房屋内。以上事实，有变更登记通知书在案证实。本院认为，案涉《前期物业服务合同》、《物业服务合约》的内容不违反法律法规的效力性禁止性规定，合法有效。南京大都市物业发展有限公司签订合同后进驻小区，提供相关的物业服务。张立凡虽然不是涉案房屋登记的所有权人，但其以自己的名义与南京大都市物业发展有限公司签订《物业服务合约》，且其一直在涉案房屋内居住，故一审法院判决其与苏畅共同支付物业服务费、公摊水电费、停车服务费，于法有据。张立凡称南京大都市物业发展有限公司以胁迫的手段签订《物业服务合约》，因未提供充分的证据证实，本院对其主张不予支持。南京大都市物业发展有限公司多次催交物业服务费，诉讼时效已中断，张立凡称部分物业服务费已超过诉讼时效，没有事实依据。张立凡主张南京大都市物业发展有限公司提供的物业服务存在瑕疵，可以另案主张。一审法院在无法直接送达的情况下，通过公告方式对张立凡送达相关诉讼资料，符合法律规定。南京大都市物业发展有限公司企业名称已变更登记为中冶置业集团物业服务有限公司，故应列中冶置业集团物业服务有限公司为被上诉人。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费159元，由上诉人张立凡负担。本判决为终审判决。审判长 殷源源审判员 张旭东审判员 孙 伟二〇一七年八月二十三日书记员 郭旭冬