（2017）辽08民终1479号
裁判日期: 2017-08-23
公开日期: 2017-10-19
案件名称
上诉人程从明、吕游与被上诉人营口盛隆房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省营口市中级人民法院
所属地区
辽宁省营口市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
程从明,吕游,营口盛隆房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽08民终1479号上诉人（原审原告）：程从明，男，1975年1月21日出生，汉族，系营口市司法局员工，现住营口市。委托诉讼代理人：金增来，辽宁西方律师事务所律师。上诉人（原审原告）吕游，女，1979年7月29日出生，汉族，系中国银行股份有限公司营口分行职员，现住营口市。委托诉讼代理人：金增来，辽宁西方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：营口盛隆房地产开发有限公司，地址营口市。法定代表人秦涵晓，系该公司总经理。委托诉讼代理人：侯春梅，系辽宁睿智律师事务所律师。委托诉讼代理人：李健，系公司员工。上诉人程从明、吕游因与被上诉人营口盛隆房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省营口市站前区人民法院（2016）辽0802民初1190号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人程从明、吕游的委托诉讼代理人金增来，被上诉人营口盛隆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人侯春梅、李健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人程从明、吕游上诉请求：1、撤销原审判决，改判按合同约定标准赔偿违约金；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决认定赔偿计算时间错误。一审法院对赔偿时间计算有误，直到2016年11月29日，房屋还没有达到合同约定标准，法院在判决书中也认定“该房屋至今仍未进行工程验收”。上诉人在未验收时收房，并不是对房屋达到合同标准的认可，而是为了减少上诉人的损失。辽宁省高级人民法院民一庭《民事审判服务基层、服务群众热点、难点100题》第62题关于商品房交付标准中，明确规定：“建设工程未经竣工验收或验收不合格的，不得交付使用。”“交付验收合格的房屋是商品房出卖人应当履行的法定义务，其交付使用的房屋应当符合法定标准。”“出卖人在未达到法定交付条件的情况下以符合约定条件为由交付房屋，买受人有权拒绝接收。”二、原判决违约金标准违反法律规定。一审法院在判决书中判决内容“......违约金503303元为本金按照中国人民银行同期贷款利率......”没有法律依据。最高法院的司法解释第十六条已经明确规定，即当事人有约定按约定，约定过高或过低的，则依照解释的规定（以违约金超过造成的损失30%为标准）可以予以调整。综上所述，原判认定赔偿起算时间不清，违约金赔偿标准依据有误，依据《民事诉讼法》第164条，依法改判。被上诉人营口盛隆房地产开发有限公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人程从明、吕游向一审法院起诉请求:被告应按照合同约定赔偿原告逾期交房违约金，由被告承担诉讼费用。一审法院认定事实，2014年11月3日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的坐落于营口市站前区中心街66甲-29号房屋（建筑面积108.07平方米），房屋价款为503303.00元，首付款153303.00元，剩余房款350000.00元以贷款方式一次性付清。合同第八条约定：被告应于2015年11月30日之前将商品房交付给买受人。合同第九条约定：被告逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，被告应自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。2015年1月7日，二原告支付了全部房款。截止2015年11月30日，被告未向二原告交付房屋。2016年1月30日，被告通知二原告办理入户手续，但因水电未通，仅可使用免费临时水电，二原告接到通知后，以该房屋未达到交付条件为由，拒绝办理入户手续。另查，该房屋至今仍未进行工程验收。二原告已于2016年4月19日办理了该房屋的入户手续。一审法院认为，二原告与被告签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自所担负的义务。现二原告已履行了付款义务，被告也应按照合同约定于2015年11月30日之前将具备交付条件的房屋交付原告使用，而被告于2016年1月30日交付的房屋不具备合同约定的交付条件，并且可供使用的仅为临时水电，不能保障业主对房屋的充分使用，影响了房屋的使用价值，故被告的行为依法构成违约，应承担违约责任。二原告已经于2016年4月19日办理了房屋的入户手续，虽然当时被告提供的仅为临时水电，但二原告仍办理入住，视为其对房屋具备条件的认可，故违约期间应计算至二原告实际办理入住时止。关于二原告延期交房违约金的诉请，双方的《房屋买卖合同》中第九条虽约定：被告逾期交房，二原告要求继续履行合同的，被告按日计算向二原告支付全部房价款万分之二的违约金。但被告抗辩该违约金约定过高，超过二原告的实际损失，故本院酌定二原告诉请违约金标准应按照中国人民银行同期贷款利率计算。综上，被告应按照本金503303.00元，从2015年12月1日起至2016年4月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算延期交房违约金。判决如下：被告营口盛隆房地产开发有限公司于本判决生效十日内给付二原告延期交房违约金，违约金以503303.00元元为本金按照中国人民银行同期贷款利率，从2015年12月1日起计算至2016年4月19日，若逾期给付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。案件受理费361.00元由被告承担，二原告已预交本院，由被告给付二原告。本院认为,被上诉人营口盛隆房地产开发有限公司未依照合同约定交付房屋依法应当承担违约责任，给付上诉人逾期交房的违约金。鉴于被上诉人营口盛隆房地产开发有限公司开发的房屋在2016年6月20日已通水通电，具备了房屋使用的条件。原审确定违约日期并无不当。原审法院依据被上诉人调整违约金的请求，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定对违约金予以调整符合法律规定。综上，上诉人的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费361元，由上诉人程从明、吕游承担。本判决为终审判决。审判长 盖世非审判员 徐 丹审判员 赵 群二〇一七年八月二十三日书记员 孙奥博