（2017）沪01民终6350号

裁判日期: 2017-08-23

公开日期: 2017-10-10

案件名称

上海星裕建设集团有限公司诉上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

上海市第一中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

上海星裕建设集团有限公司,上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司,上海易家丽家居市场经营管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

上海市第一中级人民法院民事判决书（2017）沪01民终6350号上诉人（原审原告、反诉被告）:上海星裕建设集团有限公司（原名上海星裕石材装饰工程有限公司），住所地上海市奉贤区金汇镇大叶公路6818号6幢106室。法定代表人：龚立明，执行董事。委托诉讼代理人：何建安，上海市浩信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司，住所地上海市奉贤区金汇镇大叶公路6818号。法定代表人：陈萍，董事长。委托诉讼代理人：廖佩娟，上海廖得律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴静，上海廖得律师事务所律师。��上诉人（原审被告）：上海易家丽家居市场经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区板泉路2007号。法定代表人：陈萍，董事长。委托诉讼代理人：邓斯玲，上海廖得律师事务所律师。上诉人上海星裕建设集团有限公司（以下简称星裕公司）因与被上诉人上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司（以下简称奉贤同福公司）、被上诉人上海易家丽家居市场经营管理有限公司（以下简称易家丽公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初4798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月15日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人星裕公司向本院提起上诉，请求判令：维持一审判决第一、第二、第四、第五项，撤销一审判决第三、第六项，改判星裕��司按照每年每平方米104元的标准，支付奉贤同福公司自2015年5月12日至2015年6月30日止的占有使用费，驳回奉贤同福公司要求星裕公司支付2016年5月12日起至实际搬离日止的占有使用费的诉讼请求，并支持星裕公司一审中的全部诉讼请求。事实和理由：星裕公司与奉贤同福公司就租赁上海市XX公路XX号XX城XX区XX（以下简称涉案场地），签订了多份租赁合同。但双方并非单纯的房屋及土地租赁关系，体现的是石材市场开办者与入住商户间的关系，双方的权利义务有别于一般的房屋、土地租赁合同关系。一审法院认定本案仅系土地租赁关系，免除了奉贤同福公司作为石材市场开办者所应承担的义务。奉贤同福公司故意隐瞒其出租的标的物存在“违法用地”、“违法建筑”及不具有合法权源等问题，星裕公司对此并不知情，星裕公司受骗与之形成了长期租赁关系并进行了巨额��投资。奉贤同福公司与星裕公司所签的《租赁合同》均属无效合同，导致合同无效的责任在于奉贤同福公司，故奉贤同福公司应赔偿星裕公司厂棚、办公用房的搭建及装饰、装修损失，赔偿星裕公司机械设备及基础损失、石材转移搬迁费用损失。奉贤同福公司违法占用金汇镇乐善村的土地，每年每平方米所支付的费用仅为104元，而奉贤同福公司向星裕公司收取的租金远远高于该数字，奉贤同福公司应将其已收取的占用使用费返还，对于2015年5月12日至2015年6月30日止的占有使用费，也应按每平方米每年104元的标准计算。至于此后的占有使用费，因奉贤同福公司已将石材市场关闭并停水停电，星裕公司早已无法进行经营，且星裕公司仅为证据保全需要而保持涉案场地现状未予返还，故在奉贤同福公司关闭石材市场后，星裕公司无需承担占有使用费。奉贤同福公司系易家丽公司独资的一人有限责任公司，奉贤同福公司、易家丽公司在股权、财产、人事等方面存在高度混同，易家丽公司应对奉贤同福公司应返还及应赔偿给星裕公司的损失承担连带清偿责任。被上诉人奉贤同福公司辩称，不同意星裕公司的上诉请求，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人易家丽公司辩称，不同意星裕公司的上诉请求，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。星裕公司向一审法院提出诉讼，请求判令：1、确认星裕公司与奉贤同福公司于2011年5月19日、2012年5月24日、2013年5月20日、2014年4月23日、2015年4月6日签订的《租赁合同》无效；2、奉贤同福公司赔偿星裕公司厂棚、办公用房的搭建及装饰、装修损失1,408,800元；3、奉贤同福公司赔偿星裕公司添置的机械设备及基础损失3,865,000元；4、奉贤同福公司赔偿星裕公司石材转移搬迁费用500,000元；5、奉贤同福公司退还星裕公司租金2,500,000元；6、易家丽公司对奉贤同福公司应返还及应赔偿给星裕公司的损失承担连带清偿责任；7、由奉贤同福公司、易家丽公司承担本案诉讼费用。奉贤同福公司提出反诉，请求判令：1、确认奉贤同福公司、星裕公司于2015年4月6日签订的租赁合同于2015年10月7日解除；2、星裕公司将承租区域交还奉贤同福公司；3、星裕公司向奉贤同福公司支付合同期内租金576,285元；4、星裕公司向奉贤同福公司支付差别化电费37,686元；5、星裕公司向奉贤同福公司支付2015年10月至2016年2月的水、电费38,228元；6、星裕公司向奉贤同福公司支付2015年10月7日合同解除后至星裕公司搬离之日止的占用使用费，按每年1,411,705元计算；7、诉讼费由星裕公司承担。一审法院认定事实：2011年5月11日，星裕公司（以法定代表人龚立明的名义）与奉贤同福公司签订《租赁合同》，约定由星裕公司承租奉贤同福公司位于上海市XX公路XX号XX城XX区XX加-08，租赁期限：从2011年5月12日至2012年5月11日止，年租金1,047,394元。双方依约履行完毕后，又逐年签订《租赁合同》。2012年5月22日签订的《租赁合同》，租赁期限：从2012年5月12日至2013年5月11日止，年租金1,275,088元；2013年5月12日星裕公司（以法定代表人龚立明的名义）与奉贤同福公司签订的《租赁合同》，租赁期限：从2013年5月12日至2014年5月11日止，年租金1,275,088元；2014年4月23日签订的《租赁合同》，租赁期限：从2014年5月12日至2015年5月11日止，年租金1,411,705元；2015年4月1日签订的《租赁合同》，租赁期限：从2015年5月12日至2016年5月11日止，年租金1,411,705元。该租赁合同约定：乙方（星裕公司）在法律范畴内和合同约定范围内，有权处置在承租区域内自行添置的机械设备和可移动设施。对承租区域内加盖、添置的所有固定物及其附属物，有权在合同期内转让或变更使用人，但其所有权无偿归甲方（奉贤同福公司）所有。如遇国家有关电价等公共事业费调整，则相关电费、水费、空调费等也作相应调整，乙方应及时补足差额。数年来，双方逐年依约履行合同，星裕公司交付租金至2015年5月11日止。2015年4月16日，由上海市奉贤区金汇镇人民政府、上海市奉贤区规划和土地管理局等七个部门联合对泰某1业主发出的《告知书》，要求存在违法违规情形的业主于2015年5月15日之前停止相关违法违规行为，拒不改正的，相关部门将开展联合执法整治。2015年4月20日，上海市奉贤区金汇镇人民政府发出的《泰顺产业园区石材企业综合整治方案》��限令石材企业全部退出。2015年7月29日，上海市奉贤区金汇镇人民政府向奉贤同福公司发出《告知书》，要求对石材企业存在的违法用地、违法建筑等情况自查自纠，自行拆除违法建筑，停止未经环评审核通过的生产加工行为。2015年5月7日，上海市奉贤区规划和土地管理局发出《消除违法用地通知书》，认定金汇镇乐善村光泰路北侧约70亩的土地属非法占用土地，望结合泰顺产业园区石材综合整治，予以消除，恢复土地原状。2015年7月31日，奉贤同福公司向星裕公司发出了《合同到期不再续约通知书》：一、凡截止到2015年6月30日前仍未结清租金的商户必须交清所欠租金，2015年7月1日起，市场全面停止向贵方收取租金，以尽可能减轻贵方搬离场地的经济压力；二、贵方与我司2015年5月12日签订的6加-08场地租赁协议于2016年5月11日到期终止，不再续约；三、合同��旦终止，将全面停止提供服务（包括供电、供水、通讯），并收回场地。2015年9月18日，奉贤同福公司对1加、2加、6加全体商户《通知》：定于2015年11月1日起对1加、2加、6加合同到期商户正式停止供电，并定于2016年1月1日对1加、2加、6加全体商户实施全面关停；对未付清2015年6月前租金的商户，市场将定于2015年10月10日停止供电。2016年6月上海市奉贤区金汇镇人民政府向星裕公司发出责令限期拆除违法建筑决定书，责令星裕公司于2016年6月9日前自行拆除违法建筑。一审法院认为，星裕公司和奉贤同福公司签订的《租赁合同》，所租用的场地属于农村集体所有的耕地，现双方就该土地形成租赁合同关系用于商业生产经营，显然违反法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的《租赁合同》无效。故对星裕公司要求确认双方租赁合同无效的诉讼请求，依法予以支持。关于星裕公司请求奉贤同福公司赔偿搭建及装饰、装修损失1,408,800元、添置的机械设备及基础3,865,000元及石材搬迁运费50,000元的诉讼请求，一审法院认为，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。本案租赁期限已经届满；且根据双方《租赁合同》的约定，在承租区域内加盖、添置的所有固定物及其附属物，所有权无偿归奉贤同福公司所有，故星裕公司的上述诉讼请求于法无据，不予支持。对于星裕公司提出的返还不当得利，即返还星裕公司合同履行期间支付的部分使用费，星裕公司未能提供证据证明在合同履行期间存在影响其使用的情形，故对于星裕公司要求奉贤同福公司该返还租金的诉讼请求，不予支持。关于星裕公司请求易家丽公司对奉贤同福公司赔偿损失承担连带清偿责任的诉讼请求，一审法院认��，一、奉贤同福公司、易家丽公司系独立的企业法人，属不同主体；而星裕公司主张奉贤同福公司、易家丽公司在公司股权、财产、人事等方面高度混同的事实也未能举证证明，故该连带清偿责任的请求于法无据。二、鉴于上述对星裕公司主张奉贤同福公司的诉请未予支持，易家丽公司的连带清偿责任也丧失了基础。故对该诉讼请求不予支持。《租赁合同》无效，星裕公司应当返还租赁场地，但星裕公司占有系争场地至今未完全搬离，故对奉贤同福公司要求星裕公司腾退并归还场地的诉讼请求，依法予以支持。对于奉贤同福公司主张的占用使用费，鉴于奉贤同福公司在通知书中明确告知2015年7月1日起全面停止收取，故对于奉贤同福公司要求星裕公司支付2015年7月1日起至合同到期期间（即2016年5月11日期间）的使用费的请求不予支持。2016年5月12日租赁期限到期后，星裕公司应当及时搬离，其仍占有系争场地，应当承担占用使用费；另由于奉贤同福公司已经对系争场地进行停电、停水，系争场地已无法用于生产经营，故酌定2016年5月12日起至星裕公司实际搬离日止，系争场地的占有使用费按每年282,341元标准计算。对奉贤同福公司要求星裕公司支付差别化电费和2016年10月至2017年2月期间的水、电费的请求，于法无悖，亦依法予以支持。对于星裕公司提出案外人就差别化电费在行政诉讼，要求待行政诉讼结束后就差别化电费是否承担再行解决的辩解意见，一审法院认为，双方合同中对于电费的调整星裕公司予以补差有约定，故对星裕公司的该辩解意见不予采信。一审法院审理后于2017年2月21日作出判决如下：一、上海星裕石材装饰工程有限公司与上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司于2011年5月19日、2012年5月24��、2013年5月20日、2014年4月23日和2015年4月6日签订的《租赁合同》无效；二、上海星裕石材装饰工程有限公司于判决生效之日起十五日内将位于上海市奉贤区XX公路XX号XX号场地腾空并归还上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司；三、上海星裕石材装饰工程有限公司于判决生效之日起十日内支付上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司使用费（使用费的计算方式：其中2015年5月12日至2015年6月30日期间使用费按年1,411,705元计算；自2016年5月12日起至实际搬离日止，按每年282,341元计算）；四、上海星裕石材装饰工程有限公司于判决生效之日起十日内支付上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司差别化电费37,686元；五、上海星裕石材装饰工程有限公司于判决生效之日起十日内支付上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司2015年10月��2016年2月的水、电费38,228元；六、对上海星裕石材装饰工程有限公司的其余诉讼请求不予支持。二审中，各方当事人均未向本院递交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，上海星裕石材装饰工程有限公司于案件诉讼过程中变更企业名称为上海星裕建设集团有限公司。本院认为，本案的争议焦点在于涉案租赁合同无效后，相应法律后果的处理。星裕公司与奉贤同福公司签订的最后一份租赁合同约定的租赁期限至2016年5月11日到期。此前，奉贤同福公司已告知星裕公司合同到期后不再续约，并免收了星裕公司合同期内的部分占有使用费，星裕公司向一审法院提起本案诉讼时，最后一份租赁合同的期限也近届满，即无论租赁合同是否有效，星裕公司均不能继续使用涉案场地。而在星裕公司与奉贤同福公司签订的多份租赁协议中，均载明在承租区域内加盖、添置的所有固定物及其附属物，所有权无偿归奉贤同福公司所有，即对星裕公司在涉案场地上添附之物的归属，双方已经作出明确约定，该约定系双方当事人真实的意思表示，对双方均具约束力，对于合同到期或者无效后添附物归属的风险，星裕公司也是明知的，加之在本案一审开庭审理前，星裕公司与奉贤同福公司签订的最后一份租赁合同也已届满，故星裕公司要求奉贤同福公司赔偿厂棚、办公用房的搭建及装饰、装修损失，赔偿星裕公司机械设备及基础损失的上诉请求，本院予以驳回。就星裕公司主张的石材转移搬迁费用损失，缺乏法律依据，本院不予支持。关于星裕公司要求奉贤同福公司返还部分已付占有使用费的诉讼请求。涉案租赁合同虽被认定为无效，但因星裕公司已��际使用涉案场地用于经营，其要求返还部分已付占有使用费的上诉请求，缺乏法律依据，本院予以驳回。租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费的，人民法院一般应予以支持，故奉贤同福公司要求星裕公司按照租赁合同约定的每年1,411,705元标准支付2015年5月12日至2015年6月30日期间的占有使用费，具有相应的法律依据，本院予以维持，星裕公司要求按照每平方米每年104元的标准支付此段时间占用使用费的上诉请求，本院予以驳回。至于奉贤同福公司主张的2016年5月11日后的占用使用费损失，因涉案场地仍由星裕公司实际控制，故星裕公司仍应支付占有使用费，星裕公司关于因证据保全而未返还涉案场地，星裕公司无需承担占有使用费的上诉主张，因缺乏法律依据，本院不予支持。一审法院考虑到石材市场已关闭，星裕公司已不能正常经营的事实，将星裕公司应承担的占有使用费标准进行了调整，并无不妥，本院予以维持。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人上海星裕建设集团有限公司的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。上海星裕石材装饰工程有限公司已变更企业名称为上海星裕建设集团有限公司，故一审民事判决主文确定的由上海星裕石材装饰工程有限公司履行之义务，应变更义务主体为上诉人上海星裕建设集团有限公司。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初4798号民事判决第一项为：上海星裕建设集团有限公司与上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司于2011年5月19日、2012年5月24日、2013年5月20日、2014年4月23日和2015年4月6日签订的《租赁合同》无效；二、变更上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初4798号民事判决第二项为：上海星裕建设集团有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于上海市奉贤区XX公路XX号XX号场地腾空并归还上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司；三、变更上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初4798号民事判决第三项为：上海星裕建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司占有使用费（占有使用费的计算方式：其中2015年5月12日至2015年6月30日期间使用费按年人民币1,411,705元计算；自2016年5月12日起至实际搬离日止，按每年人民币282,341元计算）；四、变更上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初4798号民事判决第四项为：上海星裕建设集团有��公司于本判决生效之日起十日内支付上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司差别化电费人民币37,686元；五、变更上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初4798号民事判决第五项为：上海星裕建设集团有限公司于判决生效之日起十日内支付上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司2015年10月至2016年2月的水、电费人民币38,228元；六、变更上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初4798号民事判决第六项为：对上海星裕建设集团有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币48,830元，保全费人民币5,000元均由上海星裕建设集团有限公司负担。反诉案件受理费人民币5,260元，由上海星裕建设集团有限公司和上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司各半负担。二审案件受理费人民币46,470元,由上诉人上海星裕建设集团有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　毛　焱代理审判员　娄　永审　判　员　蒋庆琨二〇一七年八月二十三日书　记　员　许　晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……