（2016）沪0115民初76396号
裁判日期: 2017-08-23
公开日期: 2017-12-01
案件名称
上海房天下房地产经纪有限公司与余海兵、张勤池居间合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海房天下房地产经纪有限公司,余海兵,张勤池
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条，第五十四条，第五十七条；《中华人民共和国合同法》：第四百二十四条，第四百二十七条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初76396号原告(反诉被告)：上海房天下房地产经纪有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：徐瑞东，总经理。委托诉讼代理人：杨汉麟，男。委托诉讼代理人：王阳阳，女。被告(反诉原告)：余海兵，男，1986年9月16日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市，现住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：张勤池，女，1985年11月11日出生，汉族，户籍地上海市长宁区，现住上海市浦东新区。上列两某某的共同委托诉讼代理人：张爱民，上海德禾翰通律师事务所律师。上列两某某的共同委托诉讼代理人：卢振华，上海新古律师事务所律师。原告上海房天下房地产经纪有限公司与被告余海兵、张勤池居间合同纠纷一案及反诉原告余海兵、张勤池与反诉被告上海房天下房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开合并开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海房天下房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人杨汉麟，被告(反诉原告)余海兵、张勤池的共同委托诉讼代理人张爱民、卢振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海房天下房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：两某某立即支付原告居间服务费人民币1万元及由两某某承担本案诉讼费。事实和理由：2016年5月25日，两某某在原告的居间介绍下，就购买涉案上海市浦东新区芳华路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)事宜，与案外人谬某某签订了《房地产买卖居间合同》，约定总房款200万，佣金为总房款的0.5%，共计1万元，佣金由两某某支付。签订居间合同当日，两某某又与原告签订了《佣金确认书》对佣金金额进行了再次确认，并约定在房屋买卖合同成立时支付。同日，两某某与案外人签订《房屋买卖合同》，两某某支付佣金条件已经成就。然两某某至今仍未支付，为维护原告的合法权益，特诉至贵院。被告余海兵、张勤池共同辩称，涉案房屋在签订《房地产买卖居间合同》时已经被锁定，故在2016年6月10(约定网签时间)时，两某某与案外人谬某某无法进行网签，两某某和案外人谬某某之间买卖合同并未成立。因原告并未促成交易完成，故不同意支付佣金。两某某与案外人谬某某之间的房屋买卖合同纠纷案件，一审二审法院审理后均认定，双方所签订的《房屋买卖合同》系预约合同，非本约正式合同。综上，原告在居间过程中存在严重过错，未尽到相关的居间义务，导致两某某遭受一系列损失，故不同意原告全部诉讼请求。反诉原告余海兵、张勤池向本院提出诉讼请求：反诉被告赔偿反诉两原告违约损失2万元及诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2016年5月25日，案外人谬某某、反诉两原告与反诉被告三方就涉案房屋买卖事宜签订了《房地产买卖居间协议》，同日案外人谬某某和反诉两原告又按照反诉被告的要求，在反诉被告提供的《房屋买卖合同》格式文本上签字，《房屋买卖合同》约定买卖双方应于签订协议后15日内进行网签，即签订《上海市房地产买卖合同》。但上述协议签署后仅过数日，反诉两原告便被告知涉案房屋被锁定，无法在约定日期进行网签。后反诉两原告从上海市房地产交易中心获悉，涉案房屋曾于2016年5月17日进行过网签，并于同年5月25日进行了网签合同变更。由于涉案房屋已经被网签，导致反诉两原告无法在约定的日期与案外人谬某某进行网签，并产生反诉两原告与案外人之某某系列诉讼。涉案房屋已经网签的事实，属于足以影响房屋购买方决定是否购买标的房屋的重大交易信息，但反诉被告没有向反诉两原告披露此信息，完全未尽到居间人应有的注意义务和审查义务，亦违反了《居间协议》第4.3款约定的义务，损害了反诉两原告的利益。反诉被告的违约行为是导致反诉两原告与案外人发某某系列诉讼的直接原因，不仅给反诉两原告带来了重大的经济利益损失，也给反诉两原告带来了巨大的精神损失和时间损失。因考虑到诉讼费比较高，故只主张2万元损失。反诉被告上海房天下房地产经纪有限公司辩称，不同意反诉两原告的诉讼请求。反诉被告在签订《房地产买卖居间合同》之前，对房屋是否网签并不知情，且涉案房屋是否网签，并不公示。在《房地产买卖居间合同》签订时，反诉被告已经查明涉案房屋无限制，已经尽到居间义务。反诉被告也是签订居间协议后，房东告知涉案房屋网签被锁定后才知晓上述情况，故反诉被告并未违反居间约定。本院经审理认定事实如下：原告(反诉被告)上海房天下房地产经纪有限公司系从事房屋买卖居间服务业务。2016年5月25日，两某某(反诉两原告)余海兵、张勤池与案外人缪某某经原告(反诉被告)上海房天下房地产经纪有限公司居间签订了《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》约定房屋转让价款为200万元，双方应于本合同签署后15天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。至双方约定的签署网签合同之日，因案外人缪某某原因致使无法进一步进行网上备案合同签订。后双方协商待涉案房屋可签署网上备案合同时再行签订。2016年6月20日，涉案房屋可以进行网上备案签约，案外人缪某某告知两某某(反诉两原告)，但因之后双方未能就签约及付款问题达成一致，案外人缪某某要求解除双方间的协议并没收定金。2016年7月1日，两某某(反诉两原告)向本院提起房屋买卖合同纠纷一案，要求案外人缪某某支付房屋差价损失84万元。2016年9月26日上海市浦东新区人民法院经审理后认为《房屋买卖合同》性质为预约合同，在涉案房屋符合签约的条件时，因双方均以各自利益为重，不能形成一致意见，由此导致未进一步签署《上海市房地产买卖合同》的责任不可归责于任何一方，判决案外人缪某某返还定金10万元并驳回两某某(反诉两原告)其余诉讼请求。两某某(反诉两原告)不服该判决提起上诉，上海市第一中级人民法院经审理后于2017年1月19日判决驳回上诉，维持原判。现原告(反诉被告)上海房天下房地产经纪有限公司起诉要求两某某(反诉两原告)支付原告(反诉被告)居间佣金。另查明，两某某(反诉两原告)与案外人缪某某经原告(反诉被告)上海房天下房地产经纪有限公司居间签订的《房地产买卖居间协议》约定，《房屋买卖合同》成立，即表明原告(反诉被告)居间成功，案外人缪某某、两某某(反诉两原告)双方应于原告(反诉被告)居间成功当日按照总房价款的0.5%向原告(反诉被告)支付佣金，具体承担方式为全部由两某某(反诉两原告)承担0.5%。在《房屋买卖合同》签订后，若因两某某(反诉两原告)或案外人缪某某任何一方违约导致未能继续交易的，原告(反诉被告)根据约定收取佣金，或者有权选择向该违约方主张本次交易的全部佣金。2016年5月25日，被告(反诉原告)余海兵与原告(反诉被告)签署《佣金确认书》，确认佣金金额为1万元，并于买卖合同成立时支付。上述事实，有原告(反诉被告)上海房天下房地产经纪有限公司提供的房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、佣金确认书，被告(反诉原告)余海兵、张勤池提供的合同备案信息查阅结果、(2016)沪0115民初46152民事判决书、(2016)沪01民终13293号民事判决书等证据所证实，经法庭调查、质证属实，本院予以确认。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。双方签署的《房地产买卖居间协议》中虽已明确约定签署《房屋买卖合同》即表明原告(反诉被告)居间成功，但已生效的法律文书已经认定双方所签订的《房屋买卖合同》为预约合同并非本约正式合同，故不能认定原告已经居间成功，因此原告要求两某某支付居间报酬的诉讼请求本院难以支持。鉴于原告尚未促成合同成立的，虽不得要求支付报酬，但可以要求两某某支付从事居间活动支出的必要费用。本院根据原告已完成的工作量及工作内容，酌情确认居间必要费用为3,000元。再根据已生效法律判决，两某某与案外人最终未能成功交易的原因不能归责于任一方，现反诉原告余海兵、张勤池以反诉被告上海房天下房地产经纪有限公司所提供的居间服务存在过错而要求反诉被告赔偿反诉两原告损失2万元，缺乏事实和法律依据，本院对反诉原告余海兵、张勤池的反诉请求亦难以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十四条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条的规定，判决如下：一、被告余海兵、张勤池应于本判决生效之日起十日内支付原告上海房天下房地产经纪有限公司居间必要费用3,000元；二、驳回反诉原告余海兵、张勤池要求反诉被告上海房天下房地产经纪有限公司赔偿反诉原告余海兵、张勤池损失2万元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告余海兵、张勤池负担8元，原告上海房天下房地产经纪有限公司负担17元。反诉案件受理费150元，由反诉原告余海兵、张勤池负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。(此页无正文)审判员 孙开暋二〇一七年八月二十三日书记员 宋城城附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第五十四条民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。……二、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。 来自