（2017）沪01民终9468号
裁判日期: 2017-08-23
公开日期: 2017-10-10
案件名称
上海浦东新区水利房地产开发有限公司诉杨惠娟商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海浦东新区水利房地产开发有限公司,杨惠娟,陆某1
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终9468号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海浦东新区水利房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区龙东大道6111号1幢470室。法定代表人：刘迪光，董事长。委托诉讼代理人：刘琳，中豪律师集团（上海）事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨惠娟，女，1952年5月1日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陆云（系杨惠娟丈夫），男，1951年12月9日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陆某1，男，2006年10月12日生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人：陆某2（系陆某1父亲），男，1977年11月26日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人上海浦东新区水利房地产开发有限公司(以下简称浦东水利房地产公司)与被上诉人杨惠娟、陆某1商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初23095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人浦东水利房地产公司及其委托诉讼代理人刘琳，被上诉人杨惠娟及其委托诉讼代理人陆云、被上诉人陆某1的法定代理人陆某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。浦东水利房地产公司上诉请求：撤销一审判决第二、第三项，改判支持上诉人一审诉讼请求，驳回被上诉人一审全部反诉请求。事实和理由：一、从不能交房的原因来看，实测面积测绘报告不是涉案房屋不能按期办理交接手续的实质原因，被上诉人坚持不收房的理由是房屋框架梁存在施工错误，且被上诉人坚持认为涉案房屋系总价让利销售，不存在房屋差价；二、一审法院认为上诉人从2016年7月16日起就应该提供实测面积测绘报告给被上诉人不合常理；三、违约金的合理性在于补偿非违约方的合理损失，而事实上被上诉人没有因为测绘报告的问题遭受损失，因此承担违约金不合理；四、从合同约定的交房前提来说，上诉人也不可能构成逾期交房。杨惠娟、陆某1辩称，上诉人在与其订立预售合同时故意隐瞒实测面积数据，并故意长期拒绝提供相关建筑面积资料，构成违约；根据合同约定，被上诉人在交清1,100万元房款后即获得收房权利，故上诉人存在逾期交房的事实；一审庭审期间双方确认2016年7月16日系最后交房日期，一审法院认定上诉人自2016年7月16日起支付逾期交房违约金合情合理。故不同意上诉人的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。浦东水利房地产公司向一审法院起诉请求：1、判令杨惠娟、陆某1支付房屋面积差价款151,739.26元；2、判令杨惠娟、陆某1支付房款逾期支付违约金暂计3,414.13元（以151,739.26元为本金，自2016年8月1日起计算至实际支付之日止，按照日万分之一标准计算）；3、判令杨惠娟、陆某1支付物业费损失（自2016年8月1日起至实际接收房屋之日止，按照每月3,610.85元标准计算）；4、诉讼费由杨惠娟、陆某1承担。审理中，浦东水利房地产公司撤回要求支付物业费损失的请求，一审法院口头裁定予以准许。一审法院认定事实：2015年11月15日，浦东水利房地产公司与杨惠娟、陆某1就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》，房屋暂测面积501.65平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）21,927.64元，房屋总价款暂定为1,100万元；房屋交付条件为取得了《住宅交付使用许可证》，浦东水利房地产公司对房屋设定的抵押已经注销，浦东水利房地产公司已按规定缴纳了物业管理费。合同第五条约定，在系争房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如浦东水利房地产公司暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按以下约定处理：1、按系争房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、浦东水利房地产公司同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3%（包括3%），不向杨惠娟、陆某1收取超过部分的房价款；浦东水利房地产公司同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3%（包括-3%），杨惠娟、陆某1有权单方面解除本合同，杨惠娟、陆某1行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。第七条约定，杨惠娟、陆某1若未按合同约定时间付款，应当向浦东水利房地产公司支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，浦东水利房地产公司有权选择单方面解除本合同，杨惠娟、陆某1应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的5%，浦东水利房地产公司有权在杨惠娟、陆某1已支付的房价款中扣除杨惠娟、陆某1应支付的赔偿金额，剩余房款退还杨惠娟、陆某1，如杨惠娟、陆某1已支付的房价款不足赔偿的，浦东水利房地产公司有权追索；浦东水利房地产公司如行使解除合同权的，应当书面通知杨惠娟、陆某1。第十一条约定，浦东水利房地产公司定于2015年3月31日前将房屋交付给杨惠娟、陆某1，除不可抗力外。第十二条约定，浦东水利房地产公司如未在本合同第十一条约定期限内将系争房屋交付杨惠娟、陆某1，应当向杨惠娟、陆某1支付违约金，违约金按杨惠娟、陆某1已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限至第二天起算至实际交付之日止，逾期超过30天，杨惠娟、陆某1有权选择单方面解除本合同。第十三条约定，系争房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，浦东水利房地产公司应在交付之日前5天书面通知杨惠娟、陆某1办理交付系争房屋的手续，杨惠娟、陆某1应在收到该通知之日起5日内，会同A公司对系争房屋进行验收交接，房屋交付的标志为双方签署《房屋交接书》；在验收交接时，浦东水利房地产公司应出示符合合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因系争房屋用途为居住用房，浦东水利房地产公司应向杨惠娟、陆某1提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》，同时浦东水利房地产公司应当根据杨惠娟、陆某1要求提供实测面积的有关资料；浦东水利房地产公司如不出示和不提供前款规定的材料，杨惠娟、陆某1有权拒绝接受系争房屋，由此产生的延期交房的责任由浦东水利房地产公司承担。合同附件一约定杨惠娟、陆某1于2015年11月15日与浦东水利房地产公司签约并首付房款330万元；于2016年2月15日前应支付房款220万元；于2016年2月29日前应支付房款550万元。第十五条约定，系争房屋的风险责任自系争房屋交付之日起由浦东水利房地产公司转移给杨惠娟、陆某1，如杨惠娟、陆某1未按约定的日期办理系争房屋的验收交接手续，浦东水利房地产公司应当发出书面催告书一次；杨惠娟、陆某1未按催告书规定的日期办理系争房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起系争房屋的风险责任转移由杨惠娟、陆某1承担。合同补充条款第一条约定系争房屋交房时，房屋建筑面积、共用面积分摊建筑面积、套内建筑面积、地下附属面积均以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准……因房屋面积增减导致的总房价款的增减，双方应在房屋交付前结算并支付完毕。第四条约定，浦东水利房地产公司按合同第十一条约定日期将房屋交付给杨惠娟、陆某1的前提条件是杨惠娟、陆某1已付清全部房价款（包括逾期付款的违约金和其他因配套部门指定安B公司代付的费用，如有线电视终端口、分时电表等费用，下同），若杨惠娟、陆某1未能付清上述各项费用的，浦东水利房地产公司有权推迟交房，浦东水利房地产公司不承担由此给杨惠娟、陆某1造成的损失。第六条约定，若杨惠娟、陆某1未按合同第十五条所述的书面催告书规定的时间办理房屋验收交接手续，则自书面催告书规定的日期的第二日起视为浦东水利房地产公司将系争房屋已交付给杨惠娟、陆某1，自该日起，双方的权利义务视同实际交付，系争房屋的风险责任自书面催告书规定日期的第二日起转移给杨惠娟、陆某1承担，同时杨惠娟、陆某1自书面催告书规定日期的第二日起承担系争房屋的物业管理费及相关费用。2014年11月26日上海市XX中心出具《房屋土地权属调查报告》，其中涉及系争房屋户型/用途为独立别墅，独用面积为508.57平方米，分摊系数为0，建筑面积为508.57平方米，地下建筑面积为263.4平方米。2014年12月16日，浦东水利房地产公司取得系争房屋的《上海市新建住宅交付使用许可证》，其中系争房屋面积为508.57平方米。2016年6月1日，浦东水利房地产公司向杨惠娟、陆某1发出催告函，要求杨惠娟、陆某1支付合同约定应于2016年2月29日支付的550万元中剩余的170万元，并表示如能在2016年6月15日前支付上述款项的，可以免除支付逾期付款违约金，同时不行使单方面解除合同的权利。2016年6月12日，杨惠娟、陆某1缴清双方预售合同约定的房价款1,100万元。2016年7月1日，浦东水利房地产公司向杨惠娟、陆某1送交交房通知书、业主需携带资料、交付流程、“江畔御庭”交付费用明细等资料，其中交付通知书通知杨惠娟、陆某1于2016年7月15日前办理物业交付手续，并提示携带全部所需资料、准备好房款（如有尾款）、费用（物管公司会有明细提供）后再至现场办理；交付流程中明确杨惠娟、陆某1已付款1,100万元，房屋预售面积为501.65平方米，实测面积为508.57平方米，房屋差价151,739.26元，交房时应付房款151,739.26元。2016年7月6日，杨惠娟、陆某1向浦东水利房地产公司寄送《关于的复函》，对于由浦东水利房地产公司提供的图纸与地面层门厅处框架梁体布置和支承比例及门口处立柱设置等提出异议，同时明确“我方在2016年6月4日、13日、20日的函件中已三次要求贵司部及时提供全套工程设计蓝图及相关竣工资料，以便于检查校对验收（例对建筑面积的校对等）。但贵司至今未给予应答和提供。”2016年7月19日，浦东水利房地产公司向杨惠娟、陆某1寄送《回函及房屋验收交接催告书》，其中称“我司按照合同约定向贵方提供合同约定的《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》，以及上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积证明资料。贵方索要的全套工程设计施工蓝图及相关竣工资料，不在合同约定的我司义务范围，我司没有义务在交房验收时向贵方提供此类文件资料”，同时催告杨惠娟、陆某1在2016年7月31日前办理房屋验收交接手续等。2017年1月8日，杨惠娟、陆某1向浦东水利房地产公司寄送《关于的回函》，表示至今未看到浦东水利房地产公司出具的房屋实测面积报告等资料，杨惠娟、陆某1自2016年5月以来三次要求浦东水利房地产公司提供相关资料复核，但杨惠娟、陆某1始终拒绝提供，且否认销售人员前期商洽时系对整栋楼总价的销售，并再次对房屋工程提出异议。2017年1月23日，浦东水利房地产公司向杨惠娟、陆某1发送《律师函》，认为杨惠娟、陆某1对系争房屋实测面积已知晓，合同也约定“房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准”,杨惠娟、陆某1提出的图纸要求明显不必要也不合理，浦东水利房地产公司无法认可和接受，杨惠娟、陆某1提出的质量问题浦东水利房地产公司亦无法认同，同时催告杨惠娟、陆某1接到本函后3日内支付房价差、违约金、物业管理费等。2017年2月8日，浦东水利房地产公司向杨惠娟、陆某1寄交2014年11月26日上海市XX中心出具《房屋土地权属调查报告》上海市XX中心出具《房屋土地权属调查报告》。2017年2月12日，浦东水利房地产公司向杨惠娟、陆某1寄送《关于的函》，表示已收到浦东水利房地产公司寄送的房屋土地权属调查报告书复印件，要求浦东水利房地产公司继续提供建筑竣工（施工）平面图等，并就差价款问题再次提出异议。2017年2月25日，杨惠娟、陆某1向浦东水利房地产公司寄送《关于的函》。一审另查明，2011年11月7日，上海市XX中心出具《房屋土地权属调查报告书》，明确系争房屋为花园住宅，建筑面积为501.65平方米。之后，浦东水利房地产公司于2012年2月22日取得系争房屋《上海市商品房预售许可证》，并于2015年12月8日取得系争房屋上海市房地产权证。一审审理中，双方明确合同约定的交房时间系笔误，双方真实意思表示为杨惠娟、陆某1缴清房款后浦东水利房地产公司交房。同时浦东水利房地产公司表示系争房屋系预售房屋，浦东水利房地产公司早在2012年时就开始预售，当时暂测面积即来自2011年11月7日《房屋土地权属调查报告书》。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。浦东水利房地产公司与杨惠娟、陆某1之间就系争房屋签订的商品房预售合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。浦东水利房地产公司主张房屋差价款，杨惠娟、陆某1对房屋建筑面积提出异议且认为合同约定1,100万元系针对整栋房屋的销售价，不应再支付差价。一审法院认为，双方合同对预售合同上系房屋暂测面积，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，并约定了暂测面积与实测面积不一致情况下的处理方法，双方签订的系预售合同，浦东水利房地产公司根据预售许可证情况登记暂测面积并无不当，现杨惠娟、陆某1无证据证明双方签订预售合同时约定的房屋总价系不以面积变化进行调整的固定总价，故双方理应按照预售合同对于暂测面积与实测面积不一致情况下约定的处理方式履行，故浦东水利房地产公司要求杨惠娟、陆某1补缴相应房价差的请求，一审法院予以支持。浦东水利房地产公司主张的逾期付款违约金及反诉浦东水利房地产公司主张的逾期交房违约金，一审法院一并予以阐述，浦东水利房地产公司通知杨惠娟、陆某1交房后并补缴差价款，杨惠娟、陆某1通过信函形式对双方对于该部分差价款支付产生分歧，且要求浦东水利房地产公司提供相应竣工图纸等核对建筑面积，但根据双方合同约定房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，可见双方本意即接受相应测绘机构作出的系争房屋实测面积的认定，双方合同虽未将提供竣工图纸等资料的提供约定为浦东水利房地产公司方义务，但杨惠娟、陆某1在信函中明确其要求浦东水利房地产公司提供图纸的目的之一即核对建筑面积，故浦东水利房地产公司理应将其所持有的相关测绘机构出具的房屋土地权属调查报告书提供给杨惠娟、陆某1，但浦东水利房地产公司直至2017年2月8日才将该报告书寄送杨惠娟、陆某1，故其应根据合同约定承担相应的责任，故杨惠娟、陆某1诉请要求支付逾期交房违约金并无不当，违约金计算标准亦属合理，但违约金计算起始日期一审法院认为考虑到杨惠娟、陆某1提出要求提供资料的时间等确认为2016年7月16日；杨惠娟、陆某1在收到该报告书后，继续要求浦东水利房地产公司提供相应的图纸等，显然有违双方当时合同对于实测面积认定的约定，其应在收到报告书后合理期限内支付相应的房屋差价款，故浦东水利房地产公司主张逾期付款违约金一审法院据实予以支持，违约金起始日期自2017年3月1日起算。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2017年6月16日作出判决：一、杨惠娟、陆某1于判决生效之日起十日内支付上海浦东新区水利房地产开发有限公司房款151,739.26元；二、杨惠娟、陆某1于判决生效之日起十日内支付上海浦东新区水利房地产开发有限公司逾期付款违约金（以151,739.26元为本金，自2017年3月1日起计算至实际支付之日止，按照日万分之一标准计算）；三、上海浦东新区水利房地产开发有限公司判决生效之日起十日内支付杨惠娟、陆某1逾期交房违约金（以1,100万元为本金，自2016年7月16日起至2017年2月8日止，按照日万分之一的标准计算）。本院二审期间，上诉人提交了被上诉人出具的《要求执行的沟通函》，用以证明被上诉人拒绝收房的原因并非上诉人没有提供测绘报告，而是因为上诉人认为涉案房屋本身框架梁质量问题。被上诉人对证据真实性予以认可，但认为框架梁质量问题只是除上诉人长期拒绝提供测绘报告外另一个导致涉案房屋无法交接的原因。本院在综合审查上诉人与被上诉人多次往来函件的基础上，对被上诉人的质证意见予以采信。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于：一、双方没有办理房屋交接的原因及责任归属；二、上诉人是否存在逾期交房的违约行为，应否承担逾期交房的违约金，金额如何认定；三、被上诉人是否存在逾期支付房款的行为，应否承担逾期付款之违约金，金额如何认定。对此本院认为，综合审查上诉人与被上诉人往来函件，被上诉人拒绝收房的原因主要有二，一是涉案房屋暂测面积与实测面积不一致的问题，二是涉案房屋框架梁和连梁质量问题。根据双方合同约定，合同签订后上诉人不得擅自变更涉案房屋的建筑设计；在验收交接时，上诉人应根据被上诉人要求提供实测面积的有关资料，否则被上诉人有权拒绝接受房屋，由此产生的延期交房的责任由上诉人承担。现双方因涉案房屋暂测面积与实测面积不一致及相应房价差的问题产生争议，上诉人理应按照被上诉人的要求提供上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构出具的相关实测面积认定材料。因上诉人延迟提供上述材料导致的逾期交房的责任依约应由上诉人承担。而在上诉人已经提供上述材料后，被上诉人依然继续要求上诉人提交其他材料而拒不支付相应房屋差价款，显然也有违合同约定，上诉人要求被上诉人支付逾期付款违约金的主张应予支持。对于相应违约金金额的计算，一审法院亦综合考虑了被上诉人提出要求提供相关材料的时间、合同约定的交房时间等相关因素，符合相关事实，认定较为合理，本院依法予以确认。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,189元，由上诉人上海浦东新区水利房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 谢 猛代理审判员 娄 永二〇一七年八月二十三日书 记 员 薛叶青附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自