（2016）沪0109民初22728号
裁判日期: 2017-08-23
公开日期: 2017-10-20
案件名称
傅继明与蔡建中、全金莲等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市虹口区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
傅继明,蔡建中,全金莲,蔡丹华,上海六星房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第四十八条第一款，第五十一条，第五十二条，第五十六条，第五十八条
全文
上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初22728号原告：傅继明，男，1980年11月4日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：许文俊，上海利歌律师事务所律师。委托诉讼代理人：华茂良，上海利歌律师事务所律师。被告：蔡建中，男，1953年4月29日出生，汉族，住上海市虹口区。被告：全金莲，女，1955年10月4日出生，汉族，住上海市虹口区。上列两被告的共同委托诉讼代理人：杨融越，上海致格律师事务所律师。被告：蔡丹华，男，1983年9月21日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘清华，上海市杰豪律师事务所律师。第三人：上海六星房地产经纪有限公司，住所地上海市虹口区物华路XXX号XXX号楼XXX层XXX-XXX室。法定代表人：徐林丰，总经理。委托诉讼代理人：张玉鹏，上海九泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：常国兵。原告傅继明与被告蔡建中、被告全金莲、被告蔡丹华及第三人上海六星房地产经纪有限公司(以下简称六星房产公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，公开开庭进行了审理。原告傅继明及委托诉讼代理人华茂良，被告蔡建中、全金莲的共同委托诉讼代理人杨融越，被告蔡丹华的委托诉讼代理人刘清华，第三人六星房产公司的委托诉讼代理人张玉鹏、常国兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傅继明向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告及第三人之间签订的《房地产买卖居间合同》；2、判令三被告双倍返还定金人民币(以下币种均为人民币)100万元；2、判令三被告支付违约金100万元；4、判令诉讼费由三被告承担。事实和理由：2016年9月13日，原告在第三人六星房产公司的居间下与被告蔡建中、全金莲的代理人蔡丹华(系两被告独生子)签订《房地产买卖居间合同》，约定以700万元的价格购买上海市虹口区横浜路XXX弄XXX号XXX室房产(以下简称系争房屋)。根据合同约定，原告向蔡建中、全金莲支付了定金50万元。同时，双方约定违约金为100万元，并于27日内签订《上海市房地产买卖合同》。期限届满后，蔡建中、全金莲以房屋价格过低为由，拒绝配合签订《上海市房地产买卖合同》。签合同当日，因第三人称蔡丹华有委托书，原告以为第三人已经确认过，故没有再核对委托书内容。审理中，原告撤回第1项诉讼请求，并变更第2项诉讼请求，要求判令三被告返还定金50万元。被告蔡建中、全金莲辩称，不同意原告的诉讼请求。买卖居间合同虽写了蔡建中、全金莲的名字，但蔡建中、全金莲没有与原告签订过该合同，也没有委托蔡丹华出售系争房屋，该合同对蔡建中、全金莲不发生法律约束力。原告明知系争房屋权利人是蔡建中、全金莲，签订买卖居间合同前应当审核蔡丹华是否取得蔡建中、全金莲的委托授权，蔡丹华属于无权代理。蔡建中、全金莲未收到原告的定金，不存在返还的问题。蔡建中、全金莲与原告之间不存在合同关系，故不同意承担违约责任。原告和第三人可能还包括蔡丹华一起串通，以达到让蔡建中、全金莲支付违约金的目的。系争房屋现由蔡建中、全金莲公证委托给蔡建中的朋友汪志清以高于700万元的售价挂牌出售。被告蔡丹华辩称，不同意原告的诉讼请求。原告的定金是直接打给第三人的，蔡丹华没有收到定金，如需返还，应由第三人返还。原告作为正常成年人，在买房过程中对卖房人是否为房屋产权人及是否有权利人的授权应该有所了解，但原告明知蔡丹华没有出售系争房屋的授权，还匆忙签署协议，故原告有过错。第三人未如实告知原告蔡丹华无权利人授权，有不实居间的嫌疑。买卖居间合同签订后，蔡丹华未收到过任何款项，故让蔡丹华支付100万元违约金有失公平。合同中蔡建中、全金莲的名字系蔡丹华所写。尽管合同和承诺书是蔡丹华所签，但所有手写内容的地方，在蔡丹华签字时都是空白的，是在蔡丹华签字后由其他人填写。收款收据落款处签名、日期、证件号码是蔡丹华本人所写，但上面的内容不是蔡丹华所写。收款收据签字日期是2016年9月13日，49万元定金的实际支付时间是次日，明显和事实不符，是事后填写的。此外，违约金数额并非经蔡丹华确认，不是其真实意思表示。原告并未提供存在出售自有房屋损失的证明，且原告也无法证明出售自有房屋是为了购买系争房屋，故即便有损失也与本案无关。蔡丹华在本次系争房屋买卖中未获利，故不应承担违约责任。如法院认为蔡丹华应承担违约金，100万元的违约金数额也过高，且原告、蔡丹华及第三人均有过错，违约金也不应由蔡丹华一人承担。第三人六星房产公司述称，三被告并未将系争房屋在第三人处挂牌出售，当时第三人工作人员正在带客户看房，在电梯内碰到蔡丹华，蔡丹华称要出售系争房屋，故第三人工作人员带原告看了系争房屋。50万元定金是蔡丹华同意由第三人代为保管的，从法律意义上讲三被告已经收到定金。若法院认为三被告应返还定金，第三人同意将定金返还给原告。合同、承诺书及收款收据手写部分的内容是由第三人工作人员当着蔡丹华的面填写的，填写后再由蔡丹华签字。按照合同约定原告需支付50万元定金，说好当日先支付1万元，次日补足剩余的49万元。蔡丹华怕麻烦，故在原告支付1万元后就写了50万元的定金收据，事实上原告也在次日支付了剩余的49万元定金。收据是蔡丹华事先写好放在第三人处，第三人收到50万元定金后再交给原告。合同上蔡建中、全金莲的名字是蔡丹华所签。原告签订合同时，第三人告知了原告产权人信息及蔡丹华和产权人的关系。蔡丹华出示其身份证原件、户口本原件、父母的护照复印件、产权证原件及蔡建中、全金莲委托其出售其他房屋的委托书原件。蔡丹华是成年人且签订了承诺书，有承担责任的能力。第三人也要求蔡丹华联系其父母，但蔡丹华称其父母在国外，有时差，怕打扰其父母休息，故蔡丹华未当着第三人的面打电话联系其父母，事后蔡丹华称其已和父母联系过，父母同意出售系争房屋。因蔡丹华实际居住系争房屋并持有产权证，且其和蔡建中、全金莲系父子、母子关系，符合我国合同法规定的表见代理关系，故三被告应承担本案相应责任。原告和蔡丹华签订的合同是合法有效的，如蔡丹华没有代理权，造成的后果也应由蔡丹华自己承担。本案中原告并未要求第三人承担违约责任，违约责任应由被告方承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：蔡丹华系蔡建中、全金莲之子。系争房屋系蔡建中、全金莲名下的房产。2016年9月13日，原告与蔡丹华及第三人签订了《房地产买卖居间合同》，约定：原告为表示对第三人提供的系争房屋之购买诚意，向第三人支付1万元意向金，若出卖方签订本合同，则原告同意意向金转为定金；原告购买系争房屋，房屋价款为700万元，定金为50万元，原告支付后由第三人暂为保管；合同签订后27日内去第三人处签订网上备案合同，若出卖方未能履行本条所述事项，则应向买受方双倍返还定金，若买受方未能履行本条所述事项，则已支付出卖方的定金不予返还。该合同还约定：1、……；2、……；3、因今日在双方签订居间合同的时间已过交易中心上班时间，故此房屋的产调明天补上，此情况已告知买卖双方；4、因今日签字的是蔡建中的儿子蔡丹华，蔡丹华已取得蔡建中和全金莲同意出售此房屋，若到时候蔡建中、全金莲不同意出售此房屋，则所有的违约责任由蔡丹华全部承担；5、出卖方拿到全款的最迟时间是2017年1月15日前，所有的款项全部入蔡建中账号。在该合同尾页落款处出卖方(甲方)一栏内，蔡丹华签了自己的名字并书写了蔡建中、全金莲的名字。同日，原告和蔡丹华还签订了一份《特别协议》，约定所有的交易税费由买受方承担。合同签订前，蔡丹华出示了系争房屋的产权证原件、户口本原件及蔡建中、全金莲的护照复印件。合同签订当日，原告支付给第三人意向金1万元，该款转为定金。蔡丹华以其为蔡建中代理人的身份出具两份《收款收据》交给第三人，该两份收据言明收到原告定金1万元和49万元。蔡丹华并以其为蔡建中、全金莲代理人的身份与第三人签订《定金保管书》，约定出卖方已收到原告支付的50万元定金，交由第三人代为保管。该日，蔡丹华签署《承诺书》，内容为：本人是系争房屋产权人的儿子，本人已经取得系争房屋权利人蔡建中、全金莲的合法授权，代为出售上述物业、代为签订该房屋的房地产买卖居间协议。若因本人未取得该房屋产权人蔡建中、全金莲的合法授权或因其他权利人的瑕疵而导致该房地产买卖居间协议无效，交易无法履行，则本人自愿承担法律责任，并赔偿下家违约金计100万元。若因买受方而导致房地产买卖居间协议无效，交易无法履行，则本人没收定金。次日，原告在第三人处刷卡支付49万元定金，第三人将蔡丹华出具的两份《收款收据》交给了原告。之后，因蔡建中、全金莲不同意出售系争房屋，网上备案合同未签成。2016年10月21日，原告向三被告及第三人发出《通知函》，称：“……根据合同第六条的约定，房屋买卖双方应在签订《房地产买卖居间合同》后的27日内，共赴居间方签订该房产买卖合同。但房屋出卖方却拒绝履行合同义务，且擅自将该套房产价格提高到760万元继续挂牌出售。由于房屋出卖方的违约行为导致正式房屋买卖合同不能签署，给我方造成损失，故本人要求根据合同约定，双倍返还我方已交付的定金及赔偿其他损失。”第三人收到该通知函，并表示同意将该函转交给三被告。审理中，原告向本院申请财产保全，要求冻结蔡建中、全金莲名下的银行存款200万元，或查封、扣押其相等价值的其他财产。本院依法裁定冻结蔡建中、全金莲名下的银行存款200万元或查封、扣押其等值的其他财产。审理中，本院对系争房屋于2016年10月的市场出售价向上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)进行了询价，询价结果为每平方米51,000元。上述事实，有原告提供的房地产买卖居间合同、特别协议、承诺书、收款收据2份、信用卡消费凭证、定金保管书、通知函，中原公司出具的房地产价格咨询意见书以及当事人的陈述等证据为证。本院认为：蔡丹华出售父母蔡建中、全金莲名下的房屋，理应取得父母的同意和授权。房屋具有重大财产价值，由居间方促成房屋买卖居间合同签订的，居间方作为专业房地产经纪机构，须如实、全面提供房产信息，提供专业服务，以保障委托人的合法权益。原告及第三人签订《房地产买卖居间合同》时，仅凭蔡丹华的口述及出示其父母的护照复印件、房产证原件及户口簿原件，未见其父母的授权委托书，亦未与其父母本人核实，轻信蔡丹华有权代理其父母签订房地产买卖居间合同，原告及第三人均未尽审慎义务。原告、蔡丹华及第三人在居间合同中约定，如到时蔡丹华的父母不同意出售系争房屋，则所有的违约责任由蔡丹华全部承担，蔡丹华亦签署《承诺书》再次予以确认，上述行为印证了原告及第三人并不完全相信蔡丹华有出售系争房屋的代理权。现蔡建中、全金莲对蔡丹华的无权代理行为不予追认，故《房地产买卖居间合同》及《特别协议》应为无效。蔡丹华明知其无代理权仍从事代理行为，违背了诚实信用原则，并已给原告造成损失，应对其过错行为负责。因合同无效，相对人可就其蒙受的损失主张赔偿，但不能要求无权代理人赔偿其在合同有效的情况下所能获得的履行利益。蔡丹华签署的《承诺书》虽明确其赔偿原告违约金100万元，鉴于原告仅支付了定金50万元，本院根据以上情况，兼顾当事人的过错程度以及房屋询价结果等综合因素，酌情确定蔡丹华赔偿原告50万元。原告支付的定金50万元现由第三人保管，蔡丹华和第三人均同意将该笔定金返还给原告，为避免讼累，该定金由第三人直接返还给原告。鉴于《房地产买卖居间合同》无效，蔡建中、全金莲并无过错且未收取原告的定金，原告主张其应与蔡丹华共同返还定金并共同支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十八条第一款、第五十一条、第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告蔡丹华以被告蔡建中、全金莲的名义与原告傅继明、第三人上海六星房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖居间合同》无效；二、原告傅继明与被告蔡丹华签订的《特别协议》无效；三、第三人上海六星房地产经纪有限公司应返还原告傅继明定金50万元；四、被告蔡丹华应支付原告傅继明赔偿款50万元；上述第三款、第四款所述款项，被告蔡丹华、第三人上海六星房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十五日内付清；五、驳回原告傅继明的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22,800元，由原告傅继明负担11,400元，被告蔡丹华负担11,400元；财产保全费5,000元，由原告傅继明负担2,500元，被告蔡丹华负担2,500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 郑 煌人民陪审员 郭 瑛人民陪审员 田永生二〇一七年八月二十三日书 记 员 叶晓欣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。……第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 来源：