（2017）沪0117民初4808号
裁判日期: 2017-08-23
公开日期: 2017-12-01
案件名称
上海松江礼品城有限公司与曹海芳、陈国宏房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海松江礼品城有限公司,曹海芳,陈国宏
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初4808号原告：上海松江礼品城有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈绍圣，董事长。委托诉讼代理人：张磊，上海磊天律师事务所律师。委托诉讼代理人：林梓琳，上海磊天律师事务所律师。被告：曹海芳，男，1946年2月28日生，汉族，住江苏省通州市。被告：陈国宏，男，1956年9月7日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：施雨，上海市达辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈骏，上海市达辰律师事务所律师。原告上海松江礼品城有限公司与被告曹海芳、陈国宏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案后，依法适用简易程序于2017年5月26日公开开庭进行了审理。嗣后，因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2017年7月31日再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张磊、林梓琳，被告曹海芳到庭参加了两次庭审。被告陈国宏的委托诉讼代理人施雨到庭参加了第一次庭审，被告陈国宏及其委托诉讼代理人陈骏到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令两被告返还上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX层房屋(若无法返还的，则依现价予以赔偿)。诉讼中，原告增加一项诉请：确认两被告之间就上述房屋的买卖合同无效。事实和理由：原告于2012年1月向被告借款800万元(人民币，以下币种同)，双方商定，由原告以其上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX层房屋(以下简称“系争房屋”)为该笔借款提供抵押担保。2012年8月15日，原告与被告曹海芳签订房屋买卖合同，约定将系争房屋折抵借款800万元，同时，被告曹海芳向原告出具承诺书，承诺如原告需要，可按800万元原价无条件回购。2016年初，原告向被告曹海芳提出回购房屋的要求时得知，两被告恶意串通进行虚假买卖，由被告曹海芳故意将房屋过户给被告陈国宏，而又再设置抵押权给被告曹海芳。嗣后，原告就返还房屋一事多次与两被告协商，均未果，无奈提起诉讼，望判如所请。被告曹海芳辩称：首先，双方之间签订的借款合同及此后的房屋买卖合同合法有效，不属于流押。原告要求被告返还系争房屋无事实和法律依据。其次，被告并未侵犯原告所谓回购权。就2012年8月15日被告向原告出具的承诺书，被告已于2015年向原告提出解除并得到了原告的确认。第三，原告没有回购房屋的意思表示，也没有回购的能力。双方之间还曾签订过委托租赁协议，原告甚至无能力向被告支付租金，导致被告将房屋收回，足见其缺乏回购能力。最后，两被告之间的买卖合同真实合法有效。综上，请求驳回原告的全部诉请。被告陈国宏辩称：首先，其与原告之间无任何法律关系，不应成为本案的被告。其次，其与被告曹海芳之间的房屋买卖真实合法有效，不存在虚假买卖和恶意串通损害原告利益的情形。最后，其与曹海芳之间就系争房屋的买卖已完成付款义务并办理了过户，构成善意取得。另外，其表示同意被告曹海芳的上述辩称意见。本院经审理认定事实如下：2012年1月16日，原告作为乙方，与被告曹海芳作为甲方签订《借款合同》，约定由乙方向甲方借款800万元，甲方在30天内分多次付至乙方指定银行账户，以甲方实际付出乙方实际收到款时间为准开始计息。借款税后利息按每月付清百分之二点五给甲方账户，从乙方收到款当日算起30天为一个结算期，约定90天到期日本金付给甲方指定账户。乙方收到款当日算起90天为合同借款约定期限。乙方名下松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX层建筑面积1,479.50平方米，乙方已与甲方之间于2012年1月16日另行签订房产预售合同，将预售合同约定的房产出卖给甲方的形式做抵押。预售、撤销、登记所发生的费用由乙方承担。该借款合同签订的预售合同为了财产不能转移，不受预售合同任何条款制约，只是保证借款的安全履行。乙方违约按每天万分之二计算违约金给甲方，利息按实际天数按月百分之二点五计算不变，直至利息、本金、违约金付清日。乙方还清借款后，甲方7天内无条件配合乙方撤销预售合同，如甲方不能配合，乙方可向法院申请强制履行并可申请相应损失。该合同另对其他相关事宜进行了约定。同日，原告作为甲方(卖方)与被告曹海芳作为乙方(买方)签订《上海市商品房预售合同》，约定由乙方向甲方购买上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX层房屋、暂测建筑面积为1,479.50平方米，根据暂测面积，总房价款暂定为22,636,350元。签订该合同时，该房屋建设工程建设到符合颁发预售许可证条件。乙方应当按该合同约定时间如期足额将房款解入甲方的预售款监管账户。甲方定于2012年3月31日前将该房屋交付乙方，不可抗力除外。该合同附件一约定的付款方式和付款期限为一次性付款，乙方于签约当天支付全款。合同另对其他相关事宜进行了约定。2012年2月13日，被告曹海芳作为甲方，与原告作为乙方签订《补充合同》，约定就2012年1月16日双方签订的借款合同补充如下：一、乙方分别收到甲方借款共计800万元，具体付出收到日期、金额为：2012年1月19日乙方分别收到甲方借款360万元、80万元、20万元、30万元，2012年1月20日乙方收到甲方借款310万元。二、2012年2月18日乙方应付利息197,400元,2012年3月18日乙方应付甲方利息20万元，2012年4月18日乙方应付甲方本金800万元、利息20万元。三、如利息迟延支付，需按每月百分之二点五利息复利息。四、2012年4月18日合同到期结束日。原借款合同其他内容不变，等等。2012年7月4日，被告曹海芳作为甲方，与原告作为乙方签订《补充合同(二)》，约定就2012年1月16日所签的借款合同和2012年2月13日所签的补充合同，协商达成协议如下：1.截至2012年6月18日止，乙方欠甲方本金800万元，该款乙方已逾期归还，现甲方同意乙方再延期至2012年9月18日还清。2.从2012年6月19日至2012年9月18日利息由原来的月息2.5%更改为月息2%，每月18日前利息付清给甲方一次。3.若乙方至2012年9月18日仍未归还清，则乙方愿以其所有的松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX层室建筑面积1,479.50平方米的房屋作价800万元折抵上列借款，并乙方无条件配合甲方办理上列房产的交接手续，税收各自负担，2012年10月30日前房地产权证必须办理到甲方名下。2012年8月15日，被告曹海芳作为甲方，与原告作为乙方签订《房屋买卖合同》，约定就2012年1月16日所签的800万元借款合同，又同日签的房屋预售合同，双方达成协议如下：1.乙方愿以其所有的松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX层室建筑面积1,479.50平方米的房屋作价800万元折抵借款，履行2012年1月16日的房屋预售合同，并乙方无条件配合甲方办理上列房产的交接手续。2.该合同履行完毕，原2012年1月16日签的800万元借款合同自行终止。3.未尽事宜双方友好协商解决。该合同落款处由案外人陈纪亚作为“乙方担保人”签字。2012年8月15日，被告曹海芳向原告出具承诺书，载明“就2012年1月16日与贵公司所签的房屋买卖预售合同，2012年8月15日签的房屋买卖合同折价800万元买贵公司的松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX层室建筑面积1,479.50平方米的房屋。贵公司包租给承诺人按每月8万元履行，物业管理费由贵公司承担。如贵公司亲戚朋友需要，本人承诺可按原价无条件服从贵公司安排，具体事宜另补二手房买卖合同”。另查明：系争房屋登记的建筑面积为1,478.61平方米，竣工日期为2012年。2013年3月5日，该房屋的产权曾被核准登记至被告曹海芳名下。2016年2月26日，该房屋又被核准登记至被告陈国宏名下，该产权登记的受理日期为2016年2月19日。审理中，根据原告提交的打印时间为2017年3月16日的上海市不动产登记薄显示，系争房屋上有债权数额为998万元、抵押权人为上海农商银行松江支行、债务履行期限从2016年2月15日至2021年2月15日、受理日期为2016年2月19日、核准日期为2016年2月26日的登记信息。另有债权数额为1,500万元、抵押权人为被告曹海芳、债务履行期限从2017年1月1日至2020年12月31日、受理日期为2017年1月5日，核准日期为2017年1月10日的登记信息。诉讼中，原告称，大概在2016年1、2月份的时候，其口头向被告曹海芳要求回购系争房屋，此时发现被告曹海芳已将房屋卖给被告陈国宏，且在系争房屋上新设了抵押。故其有理由相信两被告虚构了房屋买卖，目的就是为原告回购房屋设置障碍。对此，被告曹海芳称，原告确实向其提出过回购，但时间是在约2016年底，而早在2016年2月时，因原告无支付能力，原告就已将系争房屋转让了，转让前曾与原告进行过充分沟通，给足了回购的机会，而且其是在确定原告回购无望并解除2012年8月15日承诺书的情况下才转让的。诉讼中，为证明2012年8月15日的承诺书已解除，被告曹海芳提供了如下证据：1.2015年5月7日被告曹海芳向原告所发解除承诺函的通知，内容为“本人于2013年9月给贵公司的承诺(42号一层室)于2015年9月18日结束。特此通知”，该函当天经原告签章确认已知悉。2.2016年12月12日更正说明书，被告称其拍摄照片后以微信形式将该说明书发给了原告公司的陈纪亚，发送目的是为了纠正上述证据1中将承诺函的时间表述为2013年9月的笔误，正确时间应为2012年8月15日。3.(2016)沪0104民初4187号民事判决书及委托租赁协议，证明因原告无力支付系争房屋的租金，被告将其诉至法院并胜诉。此外，既然被告仅承诺租期内不转让系争房屋，那么租期届满后，被告就可以转让了。对此，原告质证认为，对证据1的真实性无异议，但该通知无效。一则，该通知上列明为2013年9月的承诺，而非2012年8月15日的承诺。二则，即便上述日期问题确实是笔误，被告也不享有解除权。回购系争房屋是双方之间办理过户的前提，若不是被告曹海芳答应原告可回购，原告是不会配合将系争房屋过户给被告曹海芳的。对证据2，不认可，该证据形式上有瑕疵，被告曹海芳无法证明该证据的客观真实性，既未提供原始载体，也未证明该说明书有效送达了陈纪亚。退一步讲，即便该证据是真实的，发送时间也是在2016年12月12日，远迟于2015年5月7日。对证据3的真实性无异议，但不认可被告曹海芳的证明目的。委托租赁协议名为租赁，但原告所付租金实际上是向被告曹海芳借款的利息。审理中，针对原告对上述证据1所发表的质证意见，被告曹海芳称，双方之间只有2012年8月15日的承诺，故上述情形明显是笔误。对此，本院要求原告在指定期限内对被告曹海芳是否于2013年9月向其作出过承诺一事进行核实，但至期原告并未反馈核实情况，也未提供被告曹海芳曾于2013年9月向其作过书面承诺的证据。诉讼中，原告认为，其与被告曹海芳在签订借款合同的同时签订了商品房预售合同，通过上述合同的相关条款足以看出，双方之间的房屋买卖仅是作为借款的抵押担保，且构成了流押，应属无效。虽然在此后双方之间又签订了多份合同，但均属前面流押的延续，并不导致房屋买卖行为由无效转化为有效。具体理由：1.原告协助被告曹海芳办理过户手续时，并未重新签订网签合同，依旧是依据2012年1月16日的《上海市商品房预售合同》进行过户；2.《上海市商品房预售合同》上载明的交易价格为2,000多万元，而借款金额仅为800万元。被告不可能以价值如此之大的房屋来抵偿金额较小的债务；3.从2012年8月15日原告与被告曹海芳同一天签订《房屋买卖合同》和承诺书也可以看出，双方之间后续的签约和过户行为均是借款抵押关系的延续。此外，二被告之间的买卖关系存在恶意串通、虚构交易以及“骗贷”、“裸贷”的嫌疑，依法亦属无效。而两被告则认为，虽然借款合同中约定了相关抵押条款，但此后原告与被告曹海芳之间又签订过多份合同，这些合同以及原告协助被告曹海芳办理系争房屋的过户手续均是双方真实意思表示，双方之间不构成流押关系。上述事实，有《借款合同》、《上海市商品房预售合同》、《补充合同》、《补充合同(二)》、《房屋买卖合同》、承诺书、上海市房地产登记薄、民事判决书、2015年5月7日通知及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于原告与被告曹海芳之间的房屋买卖是否构成流押。本案中，从借款合同及同日签订的《上海市商品房预售合同》来看，双方的本意应当是以系争房屋作为借款的让与担保。而通过此后双方签订的多份合同及履行情况来看，双方之间构成了以房抵债，且该抵偿行为系双方真实意思表示，亦未违反法律法规的效力性强制性规定，依法应属有效。此外，原告在既无证据证明其及时向被告主张回购，又无证据证明其具备回购能力的情况下，其所称被告曹海芳侵犯其回购权尚缺乏事实和法律依据，本院不予采信。至于原告所提两被告恶意串通虚假买卖，亦缺乏相应的证据予以证明，本院不予采信。综上，原告的诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：驳回原告上海松江礼品城有限公司的全部诉讼请求。案件受理费194,914元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费199,914元，由原告上海松江礼品城有限公司负担(已付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 李 明审 判 员 杨惠星人民陪审员 陆为明二〇一七年八月二十三日书 记 员 周昳歆附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。…… 搜索“”