（2017）晋0107民初1634号

裁判日期: 2017-08-23

公开日期: 2017-09-27

案件名称

王晓荣与吕杰房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

太原市杏花岭区人民法院

所属地区

太原市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王晓荣,吕杰

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第十三条第一款，第十四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十七条第一款，第六十条第一款，第七十七条第一款，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

山西省太原市杏花岭区人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0107民初1634号原告:王晓荣，男，1974年8月19日出生，汉族。法定代理人：于爱云（系原告母亲）。被告：吕杰，女，1983年9月10日出生，汉族。委托诉讼代理人：李亮（系被告之丈夫）。原告王晓荣与被告吕杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王晓荣的法定代理人于爱云，被告吕杰委托诉讼代理人李亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王晓荣向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告合同违约金164268元（以房价97.5万元-首付款30万元=67.5万元，按日千分之0.3为每日201元，从2015年5月22日至2017年3月21日计算668天，再加上应向原告返还的3万元定金）；2、承担偷税漏税法律责任；3、返还原告厨房高低柜、油烟机、卫生间热水器、浴盆、洗刷池台及空调机、洗衣机、圆桌、椅子、梯子、床靠背垫等物品；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年3月21日，原、被告经中介公司介绍签订买卖契约，至今未终止。双方约定房屋成交价97万元，于2015年5月22日前两次现金付清房款，定金在最后一次付款时冲抵。被告预付了原告定金3万元，转付原告公积金款27万元，余款67万元至今未付过。只因依此合同的约束，原告不能另出卖房屋，经济损失严重。期间，被告同其丈夫李亮背着原告的法定监护人于爱云私自联系原告到太原市房管局又签订了《存量房买卖合同》，约定成交价格为50万元、在签订合同时支付定金3万元。原告的法定监护人于爱云得知此情况后，立即向市房管局提出异议，被答复要求双方一起到房管局才能解决。原告多次找到中介公司及被告，但被告不予配合，直至被告已拿到房产证。原告法定监护人认为被告未按时履行合同致使原告未能及时偿还购房借款，且预定房屋也被卖，原告被逼债人控制不让回家，受刺激精神疾病复发严重，造成重大损失。被告在房管部门备案的合同中虚报瞒报事实、偷税漏税，应承担法律责任。请求判如所请。吕杰辩称，在原、被告的房屋买卖交易过程中，原告王晓荣思维正常，能正确表达其真实意思表示，且迎泽法院判决认定原告系限制行为能力人是在交易完毕之后一年才出具的，买卖房屋过程中原告父母也在场，并没有提及原告患有精神病。所以原告在买卖该房屋时具有完全民事行为能力，系其真实意思表示。1、双方协议约定原告将房屋清扫干净并将其需要物品搬离后交付。原告在卖房之前将该房屋出租使用，未能清扫干净及搬离全部物品，在每次看房时都由中介一起陪同，因房屋不具备实际交付条件，所以原、被告双方沟通延期交房、延期交款。被告未按照合同约定时间给付剩余款项，非是被告的原因所导致。被告未迟延付款，于2015年6月1日将房屋房款交付完毕，已办理过户，不存在违约，原告主张违约金数额没有依据；2、双方签订的契约中约定了房屋固定设施不动，原告主张的厨房高低柜、油烟机、卫生间热水器、浴盆、洗刷池台及空调机均属于该房屋的固定设施，所以不应返还原告。洗衣机因太老旧，已作为废品处理。对圆桌、椅子及梯子可以返还。当时交付房屋时没有床靠背垫。3、本案系二手房交易，签订有二份合同，第一份合同是在中介见证下签订，第二份合同是在房地局办理过户登记时根据估价签订的，经双方签字同意，是做备案合同。第二份合同成交确认书中已写明权利义务，原告王晓荣同意按照估价签订合同。即使是存在偷税漏税行为，也应由原、被告双方共同承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《房地产买卖契约》、《太原市存量房买卖合同》、（2016）晋0106民特477号民事判决书、中国建设银行转账凭证2张、收条三张、物业检验单，双方对证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：经中介公司太原市杏花岭区爱家国诚家信房地产经纪服务部的介绍，2015年3月21日，原告王晓荣（甲方）与被告吕杰（乙方）签订《房地产买卖契约》一份，约定原告将其所有的位于太原市杏花岭区五一路乙字141号1幢2单元2层2号房屋（建筑面积104.22平方米）出售给被告，成交价格97万元，付款方式现金，于2015年5月22日前分两次付清购房款，购房定金在最后一次付款时冲抵；违约责任，乙方毁约不得向甲方索还定金，甲方毁约则应在毁约之日起二日内将定金退还乙方，另付相当于定金数额的违约金。如乙方不能按期付清购房款或甲方不能按期交付房屋，由违约方给以房价0.3‰按日支付滞纳金。过户税费由乙方承担。补充约定：1、乙方先付公积金贷款（含定金3万元），甲方须用于还款，不得他用，违约双倍赔付；2、甲方维修基金票免费转移给乙方；3.房屋内固定设施不动（房屋结构、卫生间、厨房等现有设施）；4.过户时，甲方承诺腾空房子并清理干净。签订合同时，原告之母于爱云在场。上述协议签订后，原告王晓荣收取被告购房定金3万元。2015年3月25日，原告又收取被告转账支付的购房首付款27万元。以上共计30万元，原告当日向被告出具30万元收条一张。2015年6月1日，被告通过其建设银行账户×××向原告银行账户×××转账支付67万元。原告当日出具《收条》一张，载明”今收到吕杰购房尾款陆拾柒万元整（670000）。王晓荣2015年6月1日”。同日，原告与被告夫妻共同前往房管部门对本案诉争房屋办理房产过户登记手续，双方签订了《太原市存量房买卖合同》一份作为在房管部门备案合同，其中约定房屋的成交价格为57万元。同日，原、被告双方一同前往诉争房屋双方办理房屋交接，原告将房屋交付被告，双方签署《物业交验单》一份，内容：”今甲乙双方就五一路乙字141号1幢2单元2号房屋水、电、气等物业交验完毕，中介任务完成，甲乙双方签字生效。”原告之母于爱云在甲方处签署名字，被告之丈夫李亮在乙方处签署签字。2015年6月19日，对上述房屋，太原市房产管理局颁发房屋所有权证（晋房权证并字第1000011563-1、2号），房屋共有权人吕杰、李亮。原告之母于爱云作为申请人于2016年提起诉讼，以王晓荣患有精神疾病为由，要求宣告被申请人王晓荣为限制民事行为能力人。2017年5月10日，太原市迎泽区人民法院作出（2016）晋0106民特477号民事判决书，载明2017年4月10日山西省精神疾病鉴定中心鉴定意见王晓荣患强迫症，判决认定王晓荣为限制民事行为能力人。原告之母于爱云认为原告王晓荣患精神疾病属限制民事行为能力人，无签订合同的民事行为能力，系受被告欺骗签订本案所涉《太原市存量房买卖合同》。原告监护人于爱云不知情，所以该合同属无效，认为被告履行《房地产买卖契约》已构成违约，应承担违约责任。双方发生争议，原告提起诉讼。经本院调解，双方各持己见，协商未成。诉讼中，原告要求将房屋中存放的物品返还，被告同意将圆桌、椅子、梯子还给原告，随时可取。旧洗衣机作为废品已处理，同意折价补偿，双方对价格协商不成。本院认为，一、关于本案所涉两份房屋买卖合同的效力。行为人具有相应的民事行为能力，是民事法律行为有效的必要条件之一。原告王晓荣患强迫症，经人民法院2017年5月10日判决认定为限制民事行为能力人。《中华人民共和国民法通则》第十三条第二款规定”不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人同意”，《中华人民共和国合同法》第四十七条规定”限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。”1、2015年3月21日原告与被告签订的《房地产买卖契约》，原告的法定监护人于爱云参与见证合同的签订过程，对该合同约定内容认可并以此主张权利，故认定该合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及强制性规定，系合法有效，双方均应按约定享有权利履行义务；2、2015年6月1日原告收取银行转账款项、向被告出具收条明确载明收取购房尾款、以及协同被告办理产权过户手续，其行为显示原告出卖房屋的意思表示真实明确，能够辨认自己行为的性质。作为原告的法定监护人于爱云未有证据证明原告在房屋交易之时处于神志不清状态，不能进行与其精神健康状况不相适应的民事活动。原、被告2015年6月1日签订的《太原市存量房买卖合同》，是双方办理过户登记时作为房管部门办理产权转移登记备案使用，其中对房屋价格的约定内容，并不是双方对房屋成交价格的真实意思表示，该价格约定内容属无效。二、关于被告对履行房屋买卖合同是否构成违约。房屋买卖合同交易习惯为买受人支付价款、出卖人转移标的物所有权。首先，双方在《房地产买卖契约》中只约定被告于2015年5月22日前付清购房款，但未约定原告交付房屋的具体时间。在2016年6月1日办理房屋转移过程中，原告未对被告迟延支付购房款提出异议；其次，协同双方办理房屋交易的中介公司工作人员出具证明材料，证明因该房屋不具备交付条件而迟延交付，经协商后原、被告同意于2015年6月1日付清房款并办理过户、交接房屋，且原告的法定代理人也参与办理了交接房屋，故认定双方约定对给付房款时间及交接房屋内容的变更。现原告已全额收取《房地产买卖契约》约定的购房款97万元，双方已办理完毕房产过户登记及房屋交接，认定原、被告对该房屋买卖合同已履行完毕。原告抗辩被告未履行完毕《房地产买卖契约》约定的支付第二笔购房款义务，理由不能成立，本院不予采信。对原告主张被告未履行支付67万元购房款义务构成违约及要求支付违约金，本院不予支持。三、双方在办理房屋交接时应即时结清，原告未能及时清空其出卖房屋内物品，对造成本案纠纷负有一定责任。但对属于原告遗留之物品圆桌一张、椅子两把、梯子一个，被告应予返还。双方在合同中约定房屋固定设施不动并列明卫生间、厨房设施不动，对原告主张的厨房高低柜、油烟机、热水器、浴盆、洗刷池及空调机，属于约定不动物品之范围，现原告要求返还，本院不予支持。关于原告主张返还海尔洗衣机一台，未能举证证明该洗衣机的价值，被告同意折价，本院酌情认定补偿价款为800元。被告否认有床靠背垫物品留存屋内，原告无证据证明存在事实，故本院不予支持。四、关于本案当事人是否涉承担嫌偷漏税责任，属行政部门职责范围，不属人民法院民事案件审理范围。对原告的该诉讼请求，本院不作处理。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第十三条第二款、第十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十七条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告吕杰于本判决生效之日起十五日内向原告王晓荣返还留存的圆桌一张、椅子两把、梯子一个；二、被告吕杰于本判决生效之日起十五日内向原告王晓荣支付洗衣机补偿款800元；三、驳回原告王晓荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1793元（原告已预交），由原告王晓荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 员　　李　芳二〇一七年八月二十三日代书记员　　段英凤 关注公众号“”