（2017）琼0108民初1709号
裁判日期: 2017-08-23
公开日期: 2017-11-16
案件名称
海口市美兰区钻石水岸小区第二届业主委员会与海口璟瑞物业管理有限公司返还原物纠纷一审民事判决书
法院
海口市美兰区人民法院
所属地区
海口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
海口市美兰区钻石水岸小区第二届业主委员会,海口璟瑞物业管理有限公司
案由
返还原物纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
海南省海口市美兰区人民法院民 事 判 决 书（2017）琼0108民初1709号原告：海口市美兰区钻石水岸小区第二届业主委员会。住所地：海口市海甸六东路**号。负责人：赵亦兰，主任。委托诉讼代理人：陈韦元，海南瑞来律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨风川，系该业主委员会副主任。被告：海口璟瑞物业管理有限公司。住所地：海口市海甸岛海景路***号。统一社会信用代码：××××××。法定代表人：高鹏程，总经理。委托诉讼代理人：赵亮，海南京园律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄景欢，海南京园律师事务所实习律师。原告海口市美兰区钻石水岸小区第二届业主委员会与被告海口璟瑞物业管理有限公司返还原物纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈韦元、杨风川、被告法定代表人高鹏程及其委托诉讼代理人赵亮、黄景欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海口市美兰区钻石水岸小区第二届业主委员会诉称，2014年12月1日，原告与被告前身海口钻石水岸物业管理有限公司签订期限1年的《物业服务合同》，将海口市海甸六东路钻石水岸小区的物业管理交由被告服务，除物业服务基本条款外，还约定”本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交业主委员会”。2015年5月13日，被告更名为海口璟瑞物业管理有限公司。2015年10月26日，原告就是否续签合同问题与被告进行沟通，双方一致同意按业主评议结果而定。被告同时提出要提高物业服务费，否则将不续签合同。经业主评议，绝大多数业主对被告近一年来服务表示不满意。同年11月23日，原告召集业主代表会讨论决定：按期终止与被告的《物业服务合同》，不再续签合同。30日，原告将被告服务时间至2015年12月31日终止、双方不再续约合同的决定书面通知被告，并要求被告于2015年年底前完成交接。2015年12月31日，双方签订《物业服务终止移交协议》，确认终止《物业服务合同》并办理交接手续。被告将物业管理设施、业主档案及其他相关资料移交原告，原告也依约代业主支付被告30万元。对于物业管理办公用房，被告向原告移交了大办公室。涉案房屋因存放许多物品，被告要求宽限几日移交，原告也不再紧逼。但过了好长一段时间，被告仍不移交涉案房屋，原告与之交涉，被告却以业主仍拖欠其24万元物业费为由，拒绝搬出并移交涉案用房。原告经多次交涉，并将该问题投诉到当地物业管理部门，仍未果，无奈之下，只好诉诸法律予以解决。原告认为，根据《物业管理条例》第38条有关”物业管理用房的所有权依法属于业主”、第39条有关”物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：”物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”和《海南经济特区物业管理条例》第四十三条、第四十四条的相关规定，以及双方约定，物业服务合同终止后，被告应向原告移交涉案用房。被告以业主拖欠物业费为由拒绝移交涉案房屋，无事实与法律依据，更与本案无关联性。特请求：1.判令被告停止侵权，排除妨害，立即将位于海口市××路位于海口市××路面积约14.4平方米的物业管理办公用房解锁，从中搬出，腾空并归还原告；2.判令被告支付原告自2016年2月至2017年6月占用涉案房屋的占用使用费8500元（按每月500元保守估算）；3.本案受理费由被告承担。被告海口璟瑞物业管理有限公司辩称，第一，被告不存在侵权行为，被告行使的是合同同时履行抗辩权。在双方签订合同之后原告负有支付合同款项的义务，原告不履行其义务，被告有权行使同时履行抗辩权，也就是不交付该房屋。第二，该房屋内放置的物品实际上是钻石水岸小区业主的欠费明细以及相关账目。双方约定在三个月内对这些账册进行核实，但是原告人为拖延核实，也不来接收这些账册，导致被告只能将房屋关闭避免账册遗失。第三，原告诉讼的房屋占用费每月500元明显过高，谁主张谁举证，原告应当提供相应的证据材料或者鉴定机构的意见，而不是原告自己说多少钱就是多少钱。经审理查明，2014年12月1日，海口市美兰区钻石水岸小区第一届业主委员会（甲方）与海口钻石水岸物业管理有限公司（乙方）签订一份《物业服务合同》，约定乙方为海口市海甸六东路60号钻石水岸小区提供物业管理服务，物业管理用房在合同履行期间供乙方无偿使用；本合同为期一年，自2014年12月1日起至2015年11月30日止；本合同期限届满前两个月，甲乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商，经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后一个月内继续履行本合同，甲方应在此期间以招投标方式选聘新的物业服务企业；本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。2015年5月13日，海口钻石水岸物业管理有限公司经工商变更登记为海口璟瑞物业管理有限公司。2015年11月30日，海口市美兰区钻石水岸小区第一届业主委员会向被告发出《关于不再续聘现物业公司的决定》。2015年12月31日，海口市美兰区钻石水岸小区第一届业主委员会（甲方）与被告（乙方）签订一份《物业服务终止移交协议》，约定：”一、乙方同意将钻石水岸小区物业管理服务权，移交给钻石水岸业主委员会。二、在乙方服务期间乙方称有526449.25元物业费未收到，乙方同意将办公设备及小区各项设施折价后转让给甲方，折价金额为2万元，共计约546449.25元。甲乙双方按约定甲方同意预付30万元交给中间人，乙方将移交手续转交给甲方完成后，由中间人转交给乙方，余款待甲方核实乙方服务期间账目后，三个月内付清。移交后乙方对外所欠一切债务自行承担，与甲方无关。三、乙方应当将设施、设备档案，业主相关档案，水电、车辆出入等电子充值系统于2015年12月31日前交由甲方提前接收运作，设施、设备按照实际拥有名录向甲方移交。四、乙方应当将业主所欠物业费明细移交甲方”。2016年1月6日，被告出具一张《收条》，内容为：”今收到钻石水岸业主委员会交来物业服务终止移交协议内容中30万元转让款”。此后，因尚有海口市海甸六东路60号钻石水岸小区1号楼4单元1楼一间物业管理办公用房被告未予移交，海口市美兰区钻石水岸小区第一届业主委员会遂于2017年3月6日向本院提起诉讼。诉讼中，海口市美兰区钻石水岸小区第一届业主委员会因换届更名为海口市美兰区钻石水岸小区第二届业主委员会。另原告表示对房屋被占用损失不申请司法鉴定。本院所确认的上述事实，有《物业服务合同》、《关于不再续聘现物业公司的决定》、《物业服务终止移交协议》、《收条》、当事人陈述笔录等在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案争议焦点是被告继续占用涉诉房屋是否有合法依据。原、被告于2014年12月1日签订的《物业服务合同》期限届满后，双方未续签合同，被告继续占用物业管理办公用房已无合同依据，构成侵权。原告要求被告腾空并归还物业管理办公用房，于法有据，予以支持。原告要求被告支付占用房屋使用费，未提交相应证据证明，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告海口璟瑞物业管理有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内将占用的海口市××路的海口市××路4单元1楼一间物业管理办公用房腾空并归还给原告海口市美兰区钻石水岸小区第二届业主委员会。二、驳回原告海口市美兰区钻石水岸小区第二届业主委员会其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告海口市美兰区钻石水岸小区第二届业主委员会负担10元，被告海口璟瑞物业管理有限公司负担40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。ajdtzvnn6kafjopp5m审 判 长 黄 亮人民陪审员 梁 健人民陪审员 陈春妹书 记 员 赵曼君书 记 员 赵曼君速 录 员 陈晓东