（2017）沪01民终8304号
裁判日期: 2017-08-23
公开日期: 2017-10-10
案件名称
董玉红诉谢爱芳房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
董玉红,谢爱芳,谢泽镕
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终8304号上诉人（原审原告）：董玉红，女，1973年9月8日生，汉族，住河北省秦皇岛市抚宁县。委托诉讼代理人：刘家峰，上海尚域律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢爱芳，女，1962年10月27日生，汉族，住上海市徐汇区。被上诉人（原审被告）：谢泽镕，男，1986年7月9日生，汉族，住上海市徐汇区。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：吴鹏彬，上海大邦律师事务所律师。上诉人董玉红因与被上诉人谢爱芳、谢泽镕房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初24658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董玉红上诉请求：撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。事实与理由：原审认定事实错误。董玉红不存在欠付谢爱芳、谢泽镕2015年1月第一季度租金人民币72,369元的情况，原审法院认为董玉红请求返还房屋租金62,478.2元尚不足以补足董玉红欠付租金的认定是错误的。谢爱芳、谢泽镕所称的董玉红欠付2015年1月第一季度租金72,369元不是事实，该期房屋租金董玉红已按约定支付给谢爱芳、谢泽镕。正是由于董玉红定期、及时、提前按合同约定交付租金，董玉红和谢爱芳、谢泽镕房屋租赁关系才能继续保持下去。同时，在2016年11月1日双方签署解除租赁协议时约定，谢爱芳、谢泽镕扣除董玉红未支付的各项费用后，将董玉红交付谢爱芳、谢泽镕的保证金返还给董玉红。谢爱芳、谢泽镕也如期返还了保证金。在谢爱芳、谢泽镕出具给董玉红的租赁结算清单中也已经列明，谢爱芳、谢泽镕确认董玉红的房屋租金已支付至2017年1月1日，不存在欠付租金的情况。退一步说，即便董玉红未交2015年第一季度房租，该期房租的诉讼时效已经超过，谢爱芳、谢泽镕不享有胜诉权。原审法院认定董玉红欠付谢爱芳、谢泽镕房屋租金，不符合常理。被上诉人谢爱芳、谢泽镕共同辩称，不同意董玉红的上诉请求，要求维持原判。董玉红向一审法院起诉请求：谢爱芳、谢泽镕返还其多支付的房屋租赁费62,478.20元。一审法院认定事实：2014年1月5日，董玉红与谢爱芳、谢泽镕签订房屋租赁合同，由董玉红承租谢爱芳、谢泽镕位于上海市浦东新区XX路XX号房屋（以下简称系争房屋），建筑面积182.93平方米，租赁用途为商业店面，租赁10年，自2014年1月16日起至2024年1月15日止。2014年1月16日起至2015年1月15日期间，每月租金22,974元，以后每年环比递增5%；每三个月支付一次租金，提前10日支付。2016年1月16日至2017年1月15日期间，每月租金25,239元。一审审理中，对于谢爱芳、谢泽镕所述董玉红未支付2015年1月16日至4月15日的租金72,369元，董玉红表示当时已由店铺实际经营人向谢爱芳、谢泽镕以现金方式支付，同时指出谢爱芳、谢泽镕出具的租赁结算清单中列明董玉红租金已支付至2017年1月15日。因董玉红未能就其所称他人支付租金提供证据，且租赁结算清单虽列明“应退11月1日至17年1月15日”租金，但同时也载明“欠16年1月05一季度租金72,369元”“应付违约金582,592.50元”，故一审依法确认自2014年1月16日至2017年1月15日期间，谢爱芳、谢泽镕欠付租金72,369元。对于董玉红所称谢爱芳、谢泽镕强行解除租赁合同，谢爱芳、谢泽镕提供了双方于2016年11月1日签订的《解除租赁协议》：“……双方协商提前解除租赁协议，……五、甲方（即谢爱芳、谢泽镕）扣除乙方（即董玉红）未支付的各项费用后，并与德佑房地产经纪有限公司签署该房屋的租赁协议，收到德佑房地产经纪有限公司的保证金8万元和首次全部租赁费后，甲方将剩余的乙方保证金无息退还给乙方（其中甲方与德佑房地产经纪有限公司租金差额4,456元由8万元中扣除）。六、……如发现乙方对该房屋租赁期间内还有未结清支付的费用，则甲方可以继续追究乙方原租赁合同的违约责任。”谢爱芳、谢泽镕对该协议真实性无异议。一审法院据此确认双方租赁合同系双方协商一致解除。一审审理中，双方确认谢爱芳、谢泽镕已将扣除4,456元后的剩余保证金75,544元返还予董玉红。一审法院认为，若按董玉红所称房屋租金支付至2017年1月15日，但租期内尚有2015年1月起的一季度租金72,369元未支付。双方提前解约，租期计算至2016年10月31日，则2016年11月1日至2017年1月15日的租金为62,478.20元，尚不足以补足董玉红欠付租金。董玉红抗辩即使欠付2015年第一季度租金也已过诉讼时效可不予支付，法院认为退而言之，即使该期租金已超过诉讼时效期间，但董玉红已经履行了该债务再作时效抗辩，依法不予采纳。故董玉红要求返还租金的诉讼请求，法院难以支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回董玉红的全部诉讼请求。案件受理费1,362元，减半收取计681元，由董玉红负担。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，董玉红提交了银行转账记录一份，以证明2015年1月7日其有一笔22,369元的钱款支付给谢爱芳、谢泽镕，和2015年1月起的一季度租金72,369元的后四位数字吻合。另外5万元的支付由于时间比较久远，可能是现金或现金存入对方账户中。谢爱芳、谢泽镕对此的质证意见为：双方所签的《房屋租赁合同》约定了租金汇入账号为民生银行古北支行0240XXXXXXXX（开户人：谢爱芳），但董玉红提供的涉及22,369元的钱款支付的收款账号为尾号为3513的银行卡号，并非合同指定收款账户，且董玉红提供的查询信息无法确认该账户开户人姓名。本院另查明，董玉红与谢爱芳、谢泽镕于2016年11月1日签订的《解除租赁协议》中提及：“甲乙双方在2014年1月15日在长宁区签署了位于XX路XX号双号的商铺租赁协议，……但在合同履行期间，乙方多次拖欠租金及物业管理、水、电等各类费用，给甲方个人的信誉及经济造成严重损失。现经双方协商，提前解除租赁协议，达成如下解除约定：……”本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，董玉红主张谢爱芳、谢泽镕返还其多支付的房屋租赁费62,478.20元，谢爱芳、谢泽镕对此不予同意，表示董玉红欠付2015年1月起的一季度租金72,369元，两者相抵，董玉红尚欠13,509元。作为提出主张方，董玉红应当就其已经履行了支付2015年1月起的一季度租金的义务进行相应的充分举证。但从其目前的举证情况看，其一审中称当时已由店铺实际经营人向谢爱芳、谢泽镕以现金方式支付争议的租金，二审中又称通过转账支付了22,369元的钱款给谢爱芳、谢泽镕，另外5万元的支付由于时间比较久远，可能是现金或现金存入对方账户中。其对于上述租金支付的陈述前后不一，二审中提供的银行转账记录涉及的22,369元的钱款的收款人的账户并非双方租赁合同中约定的出租人的收款账号，且目前无法确认该账户是否为谢爱芳、谢泽镕一方名下的账户，剩余5万元的支付举证亦仅为其单方的陈述。因此，董玉红应当承担举证不能的不利后果。鉴于董玉红无法就其已经履行了相应的付款义务进行相应的充分举证，并结合双方在《解除租赁协议》中曾提及“在合同履行期间，乙方多次拖欠租金及物业管理、水、电等各类费用”，以及《解除租赁协议》约定的合同解除后甲方扣除乙方未支付的各项费用后，并与德佑房地产经纪有限公司签署该房屋的租赁协议、收到德佑房地产经纪有限公司的保证金8万元和首次全部租赁费后，将剩余的乙方保证金无息退还给乙方，并未提及退还租金等情况，本院认为，一审法院最终驳回董玉红的诉请并无不当。董玉红的上诉理由缺乏事实根据，其有关2015年1月起的一季度租金72,369元已过诉讼时效的说法也不成立，对此一审法院已有阐述，本院予以认同。因此，上诉人董玉红的上诉请求应予驳回。原审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,362元，由上诉人董玉红负担。本判决为终审判决。审 判 长 金绍奇代理审判员 潘俊秀审 判 员 翟从海二〇一七年八月二十三日书 记 员 罗静深附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。…… 更多数据：搜索“”来源：