（2017）黔2629民初407号
裁判日期: 2017-08-23
公开日期: 2017-12-22
案件名称
孙魁粮与贵州省黔东南州剑河县中鑫房地产有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
剑河县人民法院
所属地区
剑河县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙魁粮,贵州省黔东南州剑河县中鑫房地产有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款
全文
贵州省剑河县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔2629民初407号原告：孙魁粮，男，1988年12月8日出生，汉族，湖南省新邵县人，现住贵州省剑河县。被告：贵州省黔东南州剑河县中鑫房地产有限责任公司（以下简称“中鑫公司”）。住所：剑河县革东镇仰阿莎东大道**号。法定代表人：韩跃荣，该公司经理。原告孙魁粮与被告中鑫公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月26日受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理，原告孙魁粮、被告中鑫公司的法定代表人韩跃荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙魁粮向本院提出诉讼请求：1.要求被告继续履行合同；2.请求依法判决被告按照合同约定赔偿原告2016年1月1日至2016年6月25日期间的违约金6460元和2016年6月26日至2017年6月25日期间的违约金28800元，两者合计35260元；3.保留从2017年6月26日起至被告依法完成房屋交付为止期间产生的违约金的追诉权利；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年5月9日原、被告订立《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于剑河县XXXXXXX商品房一套，面积116.7㎡，价款365200.5元，被告于2015年12月31日前交房。合同订立后，原告按约定向被告支付了全额购房款，直到2016年6月25日被告销售的房屋还达不到约定的交房条件，按合同第十三条约定被告应自交付期限届满之次日起按原告支付购房款的日万分之一向原告支付违约金，到2016年6月25日被告已延迟交房177天，应付违约金6460元。2016年5月23日被告向所有购房户承诺在2016年6月25日前完成相关手续并交付房屋，如不能在2016年6月25日前交付，将从本年度6月26日起按每户每月赔偿2400元直至达到合同约定交付房屋的条件时止。2016年6月25日被告隐瞒实情，在未达到交房条件的情况下通知购房人领取钥匙，2016年11月4日消防部门公告被告所售房屋未经消防验收被停止使用。原告虽于2016年9月8日领取钥匙，但被告提供的房屋仍未达到约定的交付条件，故被告应按合同约定和承诺向原告支付违约金和赔偿金。原告向本院提交了以下证据：1.商品房买卖合同；2.原告身份证；3.收据两张、信用社借款借据；4.承诺书；5.停止使用房屋公告；6.停业公告；7.会议签到册。中鑫公司辩称：1.原告主张我公司没有按照合同约定的交房期限交房，公司应当承担违约责任，但是延期交房是有原因的；2.2016年5月23日，被告承诺书上所承诺的内容是达到承诺条件的，是一份有效的承诺书，原告自愿接收房屋并投入使用，又以没有进行消防验收为由要求被告赔偿，我们认为未通过消防验收而交付使用属于违反行政管理，应受到行政处罚，不能否认双方的民事行为，消防实际上是已经完善的，并没有影响房屋的使用，原告在使用房屋的过程中，未因消防问题遭受任何损失。被告向本院提交了以下证据：1.设计单位（竣工）质量验收意见书，证明设计单位质量验收合格；2.勘察单位工程质量检查报告，证明勘察单位工程质量检查合格；3.建设单位工程竣工验收意见，证明建设单位工程竣工验收合格；4.监理单位竣工质量验收意见书，证明监理单位竣工质量验收合格；5.施工单位工程质量竣工报告，证明施工单位工程质量验收合格；6.竣工验收会议纪要，证明验收合格；7.民用建筑工程室内环境污染检测报告，证明建筑工程的室内环境达到国家相关要求；8.外墙节能（检测报告），证明节能检测达到要求；9.房屋面积测绘报告，证明房屋经面积测绘；10.房屋使用说明书、质量保证书，证明我公司完善了相关手续；11.建设工程质量保修书，证明我公司完善了相关手续；12.新建筑物防雷设施工程质量检测报告，证明防雷设施达到要求；13.电梯使用标志（2台）、有机房电梯监督检验报告，证明电梯在6月20日交房后可以安全使用；14.2014年和2015年气象部门出具的晴雨表，证明因一些不可抗拒的因素而影响施工；15.鉴定申请两份及图片、监理检查报告，证明住户谣传我公司所建房屋倾斜，要求住建局进行鉴定而导致停工，是迟延交房的主要原因，因此导致迟延交房不应由被告承担；16.物业相关协议，证明业主与物业签订了相关协议；17.消防退让整改绿化的申请，证明被告被消防部门处罚，现正努力去完善消防相关要求；18.发改委文件，证明这个项目涵盖了住房、停车场、商场和酒店，是一个整体项目，住宅部分的消防设施已经全部完成，在整体项目还没有完成的情况下，不能进行整体验收，我公司正在申请住房部分先行验收；19.住房验收交接表，证明原告已经同意接房。被告对原告提交的第1、2、3、4、5、7组证据无异议，对第6组证据停业公告认为是由剑河县消防队拟好，到其公司要求加盖的公章。原告对被告提交的第1、2、4、5、7、8、12、15、16、17、18、19组证据无异议,对第3组证据认为是被告方自己制作，且当时并没有竣工，由被告自己制作的证据没有证明效力；对第6组证据认为只是一个会议纪要，只记明抽查项目，没有具体的验收结果；对第9组证据认为该房屋面积测绘报告没有写明测量时间、测量单位，没有业主参加签字，也没有接到测绘通知，到底是交房前还是交房后测绘的也没有记明；对第10、11组证据认为在领取钥匙和交房的时候都没有提供给原告；对第13组证据认为该检测报告是在原告领取钥匙和承诺交房的时间后作出的；对第14组证据认为该证据是被告方自己制作，也无法核对天气情况，且天气晴雨不属不可抗力而不予认可。本院认为,对原告所举7组证据，被告所举19组证据，除第14组证据外，证据客观真实，来源合法，与本案待证事实具有关联性，本院予以确认，作为本案认定事实的依据。关于第14组证据，因无相关单位意见，来源不清楚，不予认定。根据当事人的陈述和经本院确认的证据，查明事实如下：2014年5月9日原、被告订立《商品房买卖合同》（合同编号：ZX-028），合同约定原告向被告购买位于剑河县XXXXXXXXX号商品住房一套，价款365200.5元，被告于2015年12月31日前交房，如逾期交房被告按原告所交购房款的日万分之一向原告支付违约金。2014年5月1日，原告向被告支付了购房首付115200.5元，合同订立后，2014年6月6日，原告支付了购房余款250000元，共计支付购房款365200.5元。逾2015年12月31日被告未能依约交房，原告等业主于2016年5月23日推举业主代表到剑河县住房和城乡建设局与被告进行协调，被告当日以书面向业主承诺：“1、本公司承诺在2016年6月25日前交钥匙给住户并达到相关入住条件，提供符合入住的相关证件（五家责任主体质量证明，电梯合格证，避雷、节能、室内环境检测报告）。其他相关手续在2017年6月24日前完成。2、如本公司在2016年6月25日前不能达到相关入住条件交钥匙给住户，本公司将按照每户每月2400元对住房户进行赔偿，从6月26日起计算。3、延迟交房赔偿按照购房合同约定执行。不可施工天数统计将在6月25日前告知住户。”被告作出承诺后于2016年6月20日组织房屋竣工验收，验收当日建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位等五家责任主体均作出了验收合格的意见书。2016年6月所售房屋安装的两台电梯通过检验，取得了电梯使用标志。2016年6月7日被告对房屋面积进行了实测，提供了房屋面积测绘报告，原告购买的1401号套房面积为117.54㎡。2016年6月22日剑河县防雷装置检测站对该房屋防雷设施进行检测，出具了达到国家执行标准，基本合格的报告。2016年6月24日该房屋经外墙节能检测合格。2016年4月29日该房屋经室内环境污染检测合格。被告亦到剑河县住建局办理了房屋使用说明书和质量保证书，但未发给原告。原告于2016年9月8日领取了房屋钥匙。另查明，2015年10月8日部分业主向剑河县住建局申请要求对被告修建的房屋进行鉴定。2016年11月2日被告在其开发的楼盘张贴因出卖的房屋未经消防验收合格而停止使用的公告，同月4日消防部门也向该楼盘业主发出因房屋未经消防验收暂停居住的公告。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行义务。2016年5月23日被告与业主代表进行协调，被告向该楼盘各业主所作的承诺，属于原、被告双方对《商品房买卖合同》的补充约定，系合同的组成部分。合同订立后，原告按照合同的约定付清了购房款，已全面履行了合同义务。而被告却未能在约定的2015年12月31日前向原告交付取得合格证明的房屋，直至本案法庭辩论终结时尚未取得《房屋竣工验收备案表》，所出售房屋未完全达到双方合同第十一条约定的交付条件，被告已构成违约，应按双方合同第十三条和被告承诺书第3条的约定向原告支付违约金。本案原告于2016年9月8日领取了房屋钥匙，原告已占有了房屋，视为双方对房屋的交付。故被告延迟交房违约金从2016年1月1日起，计算至2016年9月8日止，被告应按购房总价款日万分之一向原告支付逾期交房违约金9203.05元（365200.5元购房总价款×0.0001/日×252天）；关于被告承诺“于2016年6月25日前交钥匙给住户并达到相关入住条件，提供符合入住的相关证件（五家责任主体质量证明，电梯合格证，避雷、节能、室内环境检测报告）。其他相关手续在2017年6月24日前完成；如本公司在2016年6月25日前不能达到相关入住条件交钥匙给住户，本公司将按照每户每月2400元对住房户进行赔偿，从6月26日起计算。”被告作出承诺后在2016年6月25日前取得了设计、勘察、建设、施工、监理五家责任主体验收合格意见书和电梯使用证以及避雷、节能、室内环境检测等合格的检验报告，被告承诺事项已经完成。被告对于双方的补充约定没有构成违约，因此原告请求被告按月赔偿2400元，无事实依据，不予支持。原告请求被告继续履行购房合同，未明确具体，请求保留从2017年6月26日起至被告依法完成房屋交付为止期间产生的违约金的追诉权利，不属于本案审理范围，本院均不予支持。关于被告认为业主申请对房屋的鉴定影响其工期而迟延交房，因其不能进一步提供证据证明停工的事实，故不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告贵州省黔东南州剑河县中鑫房地产有限责任公司在本判决生效后10日内向原告孙魁粮支付逾期交房违约金9203.05元；二、驳回原告孙魁粮的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费682元，减半收取341元（原告已预交），由被告负担200元，由原告负担141元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员 王志恒二〇一七年八月二十三日书记员 刘 铭 来源：