（2017）闽01民终3355号

裁判日期: 2017-08-23

公开日期: 2017-12-06

案件名称

福建先科实业有限公司、福建省浩沙健身俱乐部有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省福州市中级人民法院

所属地区

福建省福州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

福建先科实业有限公司,福建省浩沙健身俱乐部有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

福建省福州市中级人民法院民事判决书（2017）闽01民终3355号上诉人（原审被告）：福建先科实业有限公司，住所地福州市台江区义洲街道工业路173号三迪家居广场6层H8093，统一社会信用代码91350000694374225K。法定代表人：郭加迪。委托诉讼代理人：范鸿钟、陈渭彬，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：福建省浩沙健身俱乐部有限公司,住所地福州市五四路159号世界金龙大厦第四层，统一社会信用代码913500006650509420。法定代表人：施鸿雁，总经理。委托诉讼代理人：刘新星、张敏，福建合立律师事务所律师。上诉人福建先科实业有限公司（以下简称“先科实业公司”）因与被上诉人福建省浩沙健身俱乐部有限公司（以下简称“浩沙健身公司”）租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初3382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。先科实业公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决对意向金的性质认定错误。16万元意向金是订立正式租赁合同的担保，是法律概念中的立约定金，担保对象是订立正式合同的行为，当发生因违约方原因不能订立正式合同的结果时，违约方的意向金将不能退回。这从《租赁意向协议书》第八条“若乙方与甲方签订正式合同，本意向金转为正式合同的定金”也可看出。故上诉人有权根据《租赁意向协议书》的约定不返还被上诉人缴纳的意向金。根据《租赁意向协议书》，双方应在2015年12月30日前签订正式的《房屋租赁合同》，但被上诉人既未在有效期内签订合同，亦无合理理由且无明确表示拒绝签订违反意向书之约定。讼争租赁场地一直空置，上诉人在此期间也未向上诉人收取任何费用，在意向书约定的签署租赁合同有效期届满后，被上诉人明知有签署正式合同的不确定性应及时作出决定以避免讼争场地的损失扩大。本案系因被上诉人违约导致双方无法按《租赁意向协议书》缔约，被上诉人应承担相应的缔约过失责任，上诉人依法可行使抗辩权，不予退还16万元意向金。2、因被上诉人态度不明确且其依据《租赁意向协议书》取得某种程度的优先承租权利导致上诉人及讼争租赁场地在此期间始终处于闲置状态，至2016年7月前后才得以出租，故对于上诉人租赁场地空置损失的形成及不必要的扩大，被上诉人具有严重过错。上诉人有权没收被上诉人已支付的全部意向金额作为违约金处理。一审判决未考虑被上诉人的违约行为给上诉人造成的巨大经济损失，而要求上诉人赔偿被上诉人资金占用期间的利息损失，是错误的。浩沙健身公司辩称，1、双方已在意向书中对意向金的性质及未签订正式合同时意向金处理达成一致，上诉人应当退回16万元意向金。2、上诉人迟延返还意向金应承担赔偿责任。浩沙健身公司向一审法院诉请：1、先科实业公司立即返还浩沙健身公司意向金人民币160000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付从2016年1月1日起至实际还清款项之日止的资金占用费；2、案件受理费由先科实业公司负担。一审法院认定事实：2015年12月10日，浩沙健身公司授权李尚韬代表其与先科实业公司就租赁福州三迪红星美凯龙事宜进行磋商并签订租赁意向书。2015年12月11日，李尚韬代表浩沙健身公司与先科实业公司共同签订了《租赁意向协议书》。协议主要约定如下内容：1、浩沙健身公司经过充分勘察现场、了解并知晓现有租赁场地条件的基础上，经过了全面、详细评估并认可的情况下，预定先科实业经营的座落于福州三迪红星美凯龙七楼部分面积，使用面积1506.39平方米；2、拟租赁期限为10年，租金的标准为按每平方米每月55元的标准，每三年租金递增8%，租金押二付一；3、免租期为3-4月；双方一致同意于2015年12月30日前签订正式的租赁合同；4、双方签订正式的租赁合同，实际面积以正式合同为准；5、意向协议书签订之日起三个工作日内，浩沙健身公司支付给先科实业公司16万元作为签订正式房屋租赁合同的意向金，若2015年12月30日浩沙健身公司不与先科实业公司签订正式合同，先科实业公司应当退还意向金，若双方签订正式的租赁合同，本意向金转为正式合同的定金。《租赁意向协议书》签订后，浩沙健身公司于2015年12月14日向先科实业公司汇款16万元。此后，双方就合同签订事宜陆续进行磋商。但截至2015年12月30日，双方并未签订正式的租赁合同。2016年1月，双方依然就合同签订事宜陆续进行磋商。2016年2月3日，浩沙健身公司函告先科实业公司明确该物业条件不符合租赁预期，并要求先科实业公司于2016年2月19日前退还租赁意向金。2016年2月19日，先科实业公司向浩沙健身公司函复表明其认为浩沙健身公司违约，不符合退还意向金的条件。此后，双方分别于2016年2月23日、2016年3月1日再次进行函件沟通，但双方依然未能达成一致意见。一审法院认为：《租赁意向协议书》系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。协议明确载明“若2015年12月30日浩沙健身公司不与先科实业公司签订正式合同，先科实业公司退还该意向金”，可见16万元意向金并非订约保证金。而且，浩沙健身公司有权选择不与先科实业公司签订正式合同，并要求先科实业公司退还该意向金。在浩沙健身公司函告先科实业公司明确表示拒绝签约之后，先科实业公司未返还16万元意向金构成违约。故浩沙健身公司先科实业公司返还16万元意向金的诉讼请求，依法予以支持。但是，协议明确载明“若2015年12月30日浩沙健身公司不与先科实业公司签订正式合同，先科实业公司退还该意向金”，可见“未签订合同”并非浩沙健身公司要求返还意向金的条件。尽管2015年12月30日双方未签订正式合同，但双方依然就签订合同频繁地进行磋商，在浩沙健身公司明确表示拒绝签约之前，先科实业公司作为善意的合同相对人，其有理由相信浩沙健身公司准备与其签订合同，在该段期间内，先科实业公司不负有返还意向金的义务。因此，浩沙健身公司要求先科实业公司支付自2016年1月1日起的资金占用费的诉讼请求，依法不予支持。一审法院判决：1、先科实业公司应于判决生效之日起向浩沙健身公司返还16万元意向金及其资金占用期间的利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2016年2月20日起，计付至款项还清之日止的利息）；2、驳回浩沙健身公司的其他诉讼请求。案件受理费3500元，由先科实业公司负担。二审中，上诉人先科实业公司提交以下证明资料：租赁合同及场地租赁合同，拟证明由于被上诉人违约，上诉人的损失一致延续，原租赁给被上诉人的场地直至2016年6月、7月才重新租出。被上诉人浩沙健身公司质证认为，对该证明资料的真实性、合法性及关联性均不认可，证明资料中的租赁场所与本案案涉租赁场所不一致，合同承租方身份及是否为完全民事行为人存疑。经审查，上诉人先科实业公司提交的证明资料系其与案外人订立之合同，与本案不具备关联性，本院不予采为定案依据。根据现有证据，本院对一审认定事实予以确认。本院认为：讼争《租赁意向协议书》主体适格，意思表示真实，内容合法有效，双方均应恪守约定。《租赁意向协议书》签订后，被上诉人浩沙健身公司即依约向上诉人先科实业公司支付16万元意向金。根据《租赁意向协议书》第八条关于“若2015年12月30日乙方不与甲方签订正式合同，甲方退还16万元意向金。若乙方与甲方签订正式合同，该意向金转为正式合同的定金。”之约定，案涉意向金的退还以正式合同未达成为条件，本案双方已确认未于2015年12月30日订立正式合同，且浩沙健身公司亦已通过函告方式，明确表示不再签约，故此时协议约定的意向金退还条件已成就。一审判决先科实业公司向浩沙健身公司返还16万元意向金及资金占用期间的利息是正确的。根据前述约定，意向金仅在双方签订正式合同时才转化为定金性质。根据《中华人民共和国担保法》第九十条关于“定金应当以书面形式约定，……”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条关于“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”之规定，因双方未明确约定案涉意向金即为定金，故上诉人关于16万元意向金系立约定金，可不予退还之上诉意见，本院不予采纳。关于被上诉人是否应承担讼争租赁场地空置之损失，本院认为，上诉人作为商事主体，理应充分预估商业风险，审慎经营。案涉《租赁意向协议书》已写明可能存在正式合同不能达成之情形，双方对该情形应有预见，上诉人先科实业公司在此基础上所作之商业安排，风险应由其自行承担。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费3500元，由福建先科实业有限公司。一审案件受理费负担，执行一审法院的决定。本判决为终审判决。审判长　林秀榕审判员　王燕燕审判员　田始凤二〇一七年八月二十三日法官助理　蔡思婷书记员　林　俊关注微信公众号“”