（2017）豫1702民初6265号
裁判日期: 2017-08-23
公开日期: 2017-11-06
案件名称
驻马店市领域物业管理有限公司与陶云物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
驻马店市驿城区人民法院
所属地区
驻马店市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
驻马店市领域物业管理有限公司,陶云
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百六十二条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1702民初6265号原告驻马店市领域物业管理有限公司。住所地：驻马店市骏马路与通达路交叉口西北侧。法定代表人任国宾，总经理。委托代理人牛雪芬，女，1990年4月5日出生，汉族，住河南省内黄县。该公司工作人员。委托代理人齐艳娟，女，1980年12月23日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。该公司工作人员。被告陶云，女，1970年2月2日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原告驻马店市领域物业管理有限公司（以下简称领域物业公司）与被告陶云物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员宋方适用小额诉讼程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告领域物业公司的委托代理人牛雪芬、齐艳娟，被告陶云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告领域物业公司诉称，被告系原告物业管理服务的业主，房屋坐落于驻马店市××城区××与骏马路交叉口瀚××·天××小区××号，房屋建筑面积为142.64平方米，高层住宅有电梯。2011年7月22日，原被告签订了物业服务协议，约定原告为瀚宇·天中豪园提供物业管理服务，被告需按建筑面积收费0.98元/㎡/月、公共能源10元/户/月，支付物业管理费。双方约定被告应于每年物业费到期后首月1-15日内向原告交纳下一收费周期的物业管理费。被告逾期交纳物业费，应承担应交总额日千分之五的逾期滞纳金，计算至2016年12月31日为4749元。自原告进驻瀚宇·天中豪园小区后，原告依照合同约定提供了各项物业管理服务，但被告自2014年2月2日至2016年12月31日未依约交纳物业管理费，共欠物业费5250元。原告向被告多次催要拒不履行。现请求判令：1、被告向原告支付2014年2月2日至2016年12月31日的物业管理费5250元；2、请求判令被告按照每日千分之五的标准向原告支付逾期违约金直至清偿全部物业费止，计算至2016年12月31日为4749元。两项请求共计9999元。被告陶云辩称,1、当初购房时开发商说该小区为学区房，可保证小孩上开发区一小和八中但小孩无法入校，物业公司对此不管不问，房子质量有问题，窗台下雨漏水，反映多次不给解决，自己贴壁纸，小区管理混乱，并拿小区资源张贴广告等经营赚钱，小区经常停水停电，不及时维修，电梯不及时维修，车辆停放混乱，门前楼上滴水多次摔倒，物业不管不问，交了多年水网改造费，至今没有并网，物业业主是合同关系，根据物业管理条例，物业提供的服务不符合合同约定时，业主有权拒绝支付物业费，小区进行经营活动，张贴海报等经营活动，有经济收入，收入除去物业专有部分，业主享有共同管理及支配的权利，大部分应归为业主共有纳入维修基金，收益的划分应在物业公司与广告公司签订的合同中明确约定，业主有权进行监督；2、原告要求滞纳金没有事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。欠物业费时间认可，金额不认可，陶云提供的证据以及反映的问题的时间段是从2014年1月到2016年12月31号之间的事，并且到2017年8月8号仍然是存在以上的问题。综上所述请求按国家规定的物业服务等级，减免被告之前的物业管理费；领域物业公司质量问题给予维修；驳回答被告向原告支付逾期违约金的请求；诉讼费由原告承担。经审理查明，陶云系驻马店市瀚宇置业有限公司瀚宇·天中豪园小区3-1-2001的业主。2011年7月22日，原告领域物业公司（甲方）与被告陶云（乙方）签订《前期物业服务协议》一份，协议约定了乙方所购房屋基本情况，坐落位置为3-1-2001，建筑面积为143.99平方米。物业管理服务费用，乙方交纳费用时间：首次缴费由物业产权人依据建设单位开具的缴费通知书约定之日起交纳。以后每半年首月1-15日收取物业费及其他相关费用。首次预交5个月的物业服务费用。物业管理费：高层住宅按建筑面积收费0.98元/㎡/月，公共能源费10元/月/户。签订协议后，被告即收到诉争的房屋，自2014年2月2日至2016年12月31日止，被告一直未交纳物业管理费。后原告多次催要未果诉至法院，酿成纠纷。诉讼中，原告领域物业公司提交了物业服务记录及驻房物备[2013]第3号物业服务合同备案证明一份，物业服务项目收费标准为：住宅1.15元/月，多层1.38元/月。被告陶云称其未交纳物业费是因为原告领域物业公司对小区管理服务不到位，且其房屋存在质量问题、窗台下雨漏水、玻璃受损。上述事实，有当事人陈述及相关证据经庭审质证，据以认定。本院认为，原、被告双方签订的《前期物业服务协议》，意思表示真实，内容未违反法律强制性规定，应为有效合同。合同签订后，原告依约履行了物业管理义务后，享有依照合同约定收取物业管理费的权利，被告负有按照房屋的建筑面积交纳物业管理费的义务，被告未按期交纳，构成违约。原告请求被告按每平方米0.98元的标准计算支付拖欠物业管理费，于法有据，本院应予支持；自2014年2月2日至2016年12月31日，共计35个月；物业管理费为4938.86元（143.99㎡×0.98元/㎡×35月），公共能源费为350元（10元/月/户×35月）。以上共计5288.86元，原告领域物业公司请求5250元不超过该数额，应予支持。被告陶云以其居住的房子质量有问题，窗台下雨漏水，物业管理服务不到位为由，拒绝交纳物业费,因房屋质量问题，不属于原告物业管理服务内容，且其提交的证据只是证明原告领域物业公司只是房屋质量保修受理单位，不是保修单位，被告以此为由拒绝交纳物业费，本院不予采纳。被告陶云称原告领域物业公司未尽到物业管理服务义务，不应收取物业费，或者减免物业费，但未提交充足的证据加以证明，此答辩亦不予采纳。由于多名业主反映小区内物业服务存在不同程度的问题，虽然不能直接证明待证事实，但说明原告对业主反映的物业服务方面的问题未能妥善解决或有效沟通，故对物业公司主张逾期交费违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、限被告陶云于本判决生效后十日内向原告驻马店市领域物业管理有限公司支付物业管理费5250元。二、驳回原告驻马店市领域物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陶云负担。本判决为终审判决。审判员 宋 方二〇一七年八月二十三日书记员 党晶晶 微信公众号“”