（2017）苏01民终5049号
裁判日期: 2017-08-23
公开日期: 2017-09-26
案件名称
中国电子科技集团公司第五十五研究所与ＸＸ房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
ＸＸ,中国电子科技集团公司第五十五研究所
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终5049号上诉人（原审被告）：ＸＸ，男，1972年11月28日出生，汉族，无业，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：申汉江，江苏维世德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国电子科技集团公司第五十五研究所，住所地南京市秦淮区瑞金路街道中山东路524号。法定代表人：高涛，所长。委托诉讼代理人：李菁，女，该所法律顾问，住南京市白下区。委托诉讼代理人：尹艳，江苏君远律师事务所律师。上诉人ＸＸ因与被上诉人中国电子科技集团公司第五十五研究所（以下简称五十五所）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初10439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人ＸＸ上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判上诉人按照60平方米向被上诉人支付房屋补差款941389.55元或将本案发回重审。事实和理由：1.本案系劳动争议纠纷，应当先经过劳动仲裁前置程序。2.买卖契约中关于工龄部分的约定系无效约定。从时间上看，《集资售购房补充议定书》（以下简称补充议定书）在正式合同《南京市公有住房买卖契约》（以下简称买卖契约）之前签订不符合惯例，且补充议定书并未在房产部门备案，关于工龄部分的约定是被上诉人利用单位强势逼迫劳动者签订的。买卖契约和补充议定书是涉案房屋买卖物权方面的约定，双方应当是平等主体，既然上诉人出资后买得房屋，只要上诉人当初具备购房资格，成交后房屋所有权就应当归上诉人。被上诉人就物权部分再约定“工龄满二十五年且所龄满十五年的，房屋所有权归乙方所有”是多余，不属于物权买卖合同的组成部分。双方签订买卖契约的依据是《五十五所集资购房办法》，但该办法没有经过民主程序制定，对上诉人不具有约束力，其中关于工龄的约定不适用于上诉人。3.当初约定按照商品房价格补交差价的履行基础发生了情势变更，现继续按此约定履行显失公平。4.涉案房屋中享有福利待遇部分为60平方米，其余部分不应再补差。《五十五所集资购房办法》中关于集资价格部分，享受基准面积价格是与附表1中各类人员资格相关的，属于福利待遇享受，而超出部分是3600元每平方米。这就是案涉房屋当时正常的商品房价格。因此补差价也只能针对享受福利待遇的60平方米。5.上诉人离职是因为身体原因正常离职，对被上诉人没有造成损失的情况下不应补差。6.即使补差价，补差的时间节点也应该是2014年3月10日。7.被上诉人的诉请已经超过诉讼时效，原审认定被上诉人于2016年6月初主张过权利无事实依据。综上，请求支持上诉请求。被上诉人五十五所辩称：1.本案不属于劳动争议纠纷，而是房屋买卖合同纠纷，属于人民法院受理民事案件范围。被上诉人与ＸＸ签订的买卖契约、补充议定书均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效。被上诉人基于当事人签订的上述协议主张涉案房屋权利，所涉争议应属房屋买卖合同纠纷，已有生效判决认定属于人民法院受理民事案件范围。2.买卖契约中关于工龄、所龄的约定合法有效，ＸＸ应严格按照约定履行。被上诉人是一家负担国防科研任务的单位，其在向职工低价出售房屋时做出有关工龄和所龄的约定，是通过这种方式对长期服务单位的老职工的一种奖励，以及对房屋年限未满的职工继续单位任职的一种鼓励，该规定或约定实质上就是对房屋出售价格的一种附加条件的约定，是合法有效的，ＸＸ应严格遵守有关工龄及所龄的约定，否则应承担相关责任。3.补充议定书是我方与ＸＸ进行交易的前提，因上诉人未履行补充议定书中对被上诉人的承诺，故被上诉人有权要求上诉人ＸＸ补交涉案房屋差价款。4.被上诉人针对ＸＸ的起诉未超过诉讼时效。根据双方补充议定书的约定，ＸＸ离开被上诉人后即丧失继续占有涉案房屋的合法依据。同时，无论是补充议定书、买卖契约，还是集资购房办法中，均未约定或规定被上诉人收回涉案房屋的履行期限，故被上诉人有权随时主张权利。无论是从物权的角度还是从合同请求权的角度来说，被上诉人的起诉均不存在诉讼时效的问题。综上，请求驳回上诉，维持原判。五十五所向一审法院提出诉讼请求：1、被告ＸＸ将南京市白下区中山东路524-1号02幢701室房屋返还给原告；2、被告承担本案全部诉讼费用。2017年2月20日变更诉讼请求为：1、被告支付房屋补差款1318786元；2、被告承担诉讼费及评估费13600元。一审法院经审理认定事实如下：被告原系原告的工作人员。2004年2月24日，原、被告签订补充议定书，约定：被告已购得涉案房屋的原告集资房一套，被告自愿履行《五十五所集资售购房办法》（所物管字[2003]079号）第八章第二十八条之规定，继续为原告服务至2018年8月1日止；在此期间被告不得私自将涉案房屋进行抵押、赠与、转让和出售；如被告在此期间因调离、辞职、自动离职等各种原因离开原告的，或将涉案房屋按购房时价格减每使用一年折旧2%退购给原告，或按届时南京市房地产市场处评估的本地段商品房价格向原告补交购房差价款；否则原告有权拒绝办理被告的调离手续和按规定对被告所购的集资房进行处理。2004年2月26日，原、被告签订买卖契约，约定原告自愿将涉案公有住房（建筑面积76.46平方米）出售给被告，双方认定上述房屋以宁房改办［2003］9号批复规定的集资房价计价，房价款为133814元；双方同意于2004年2月28日由原告将涉案房屋正式交付给被告；被告购买公有住房后，工龄满二十五年且所龄满十五年的，房屋所有权归被告所有。后被告依约向原告支付购房款133814元，并入住涉案房屋使用至今。填发日期2007年7月9日的涉案房屋所有权证载明，涉案房屋所有权人为被告，建筑面积81.06平方米。原告于2003年5月印发《五十五所集资售购房办法》，该办法规定，集资价格：新建集资房售购中实行基准面积和超基准面积两大部分分档计价，基准面积内（含基准面积）的面积为每建筑平方米1360元，超过基准面积（不含基准面积）以上的面积为每建筑面积平方米3600元……五层（含）以上的凡顶层减5%；分得集资房的职工工龄已满二十五年且为所服务已满十五年以上的，集资房的产权归集资者所有；若集资者因个人原因离所，必须按规定交回集资房，所退还其原集资房款，或者按照本地段商品房价格补交差价款后方能继续居住。附表1载明工程师、技师、科级干部及相应职务职称的基准面积为60平方米。被告于1994年8月进入原告处工作。2014年2月17日，原告因个人身体原因向原告提出辞职并告知去向。因涉案服务部门的性质，原告决定被告脱密期两年，半年内须在所内脱密。2014年9月1日，原告同意被告离所，余脱密期由原告保密部监管。2014年9月19日，原告出具《关于与ＸＸ解除劳动关系的证明》，载明原告于2014年9月19日与被告解除劳动关系。2016年5月30日，江苏君远律师事务所尹艳律师受原告委托通过向涉案房屋地址邮寄快递方式向被告发出律师函，告知被告在收到本函后十日内将房屋退购给原告或到原告处一次性补交购房差价，如不能按期完成上述事项，原告将采取包括但不限于诉讼的方式要求返还房屋；并附律师及原告工作人员的电话。该律师函于2016年6月1日投递并由他人签收。审理中，原告申请对涉案房屋在2014年9月19日的市场价值进行评估。经评估，涉案房屋在估价时点2014年9月19日可能实现的市场价值为1452600元。原告为此支付评估费13600元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的补充议定书、买卖契约均系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。原告基于双方签订的上述合同主张被告支付涉案房屋补差款，属房屋买卖合同纠纷，属于人民法院受理民事案件的范围。被告关于本案涉及劳动权利义务问题、应先进行劳动仲裁前置程序的辩称意见，一审法院不予采信。被告关于买卖契约及补充意见中相关工龄约定的内容无效的辩称意见，一审法院认为，原告是一家担负国防科研任务的单位，其在向职工低价出售房屋时作出有关工龄及所龄的约定，是通过这种方式对长期为单位服务的老职工的一种奖励以及对服务年限未满的职工继续在单位任职的鼓励，该规定或约定实质上就是对房屋出售价格的一种附条件的约定，并非是对人才流动的限制，故对被告的该项辩称意见不予采信。被告关于本案已过诉讼时效及离职时间为2014年3月10日的辩称意见，一审法院认为，因原告所从事的国防科研工作涉密，涉密工作人员离职后存在脱密期的规定符合相关规定，虽然被告在2014年2月即提出辞职申请，但脱密期届满后2014年9月19日原告正式与其解除劳动关系，被告对此亦未提出异议、申请劳动仲裁，原告于2016年6月初向被告主张权利，随后起诉，并未超过诉讼时效，故一审法院对被告的该项辩称意见亦不予采信。原告关于房屋补差款1318786元（1452600元-133814元）的诉讼请求，一审法院认为，原告的诉讼请求有双方签订的补充议定书、房地产司法鉴定估价报告为证，于法有据，一审法院予以支持。被告关于补偿款差价、补差款的组成及被告无违约情形的辩称意见，无事实、法律依据，一审法院不予采信。综上，被告应当向原告支付涉案房屋补差款1318786元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：被告ＸＸ于判决生效之日起十日内支付原告中国电子科技集团公司第五十五研究所房屋补差款1318786元。二审期间，双方均无新证据提交。一审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人和被上诉人就涉案房屋签订的补充议定书、买卖协议系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约遵守。被上诉人依据双方签订的合同主张上诉人支付涉案房屋的补差款，本案应系房屋买卖合同纠纷、属于人民法院受理民事案件的范围，原审认定并无不当。上诉人认为本案属于劳动纠纷、应先经过劳动仲裁前置程序的主张，因缺乏法律依据，本院不予采信。被上诉人作为一家担负国防科研任务的单位，其在向职工低价出售房屋时作出有关工龄及所龄的约定，是对长期为单位服务的老职工的一种奖励，也是对服务年限未满的职工继续在单位任职的鼓励，该规定或约定实质上是对房屋出售价格的一种附条件约定，并未违反法律、法规的禁止性规定，亦并非对人才流动的限制，上诉人认为双方协议中关于工龄部分的约定应属无效的主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。因上诉人离职，致未能达到买卖契约中约定的获得涉案房屋所有权所应当服务的年限，被上诉人依约要求上诉人按涉案房屋同地段商品房价格补交差价款于法有据，上诉人认为发生情势变更，不应继续履行该约定，且补差面积仅应为60平方米的主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。因上诉人所从事的国防科研工作涉密，虽然上诉人在2014年2月即提出辞职申请，但按照有关规定，其需在被上诉人所内脱密半年，直至2014年9月19日届满后被上诉人才与上诉人正式解除劳动关系，上诉人对此亦未提异议或劳动仲裁，应当认定双方劳动关系于2014年9月19日解除。被上诉人于2016年6月初向上诉人寄送律师函，其寄送的地址和电话上诉人亦予以认可，原审认定被上诉人已经于2014年6月主张权利并随后起诉，并未超过诉讼时效并无不当。综上所述，ＸＸ的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6960.95元，由上诉人ＸＸ负担。本判决为终审判决。审判长 李飞鸽审判员 许云苏审判员 马 帅二〇一七年八月二十三日书记员 汪海燕 来自：