（2017）粤06民终5614号
裁判日期: 2017-08-23
公开日期: 2017-11-16
案件名称
王贵斌、赵阳州房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王贵斌,赵阳州,吴亦球
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终5614号上诉人（原审被告、反诉原告）:王贵斌，男，汉族，1976年6月9日出生，住四川省西充县,委托诉讼代理人：郭扶危，广东佛龙律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）:赵阳州，男，汉族，1982年5月15日出生，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：郭扶危，广东佛龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:吴亦球，男，汉族，1973年2月3日出生，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：汤奇斌，广东天爵律师事务所律师。上诉人王贵斌、赵阳州因与被上诉人吴亦球房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初15542号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人王贵斌、赵阳州提起上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判吴亦球履行合同，将租赁房屋首层便利店占用面积交付王贵斌、赵阳州的公司使用，驳回吴亦球的一审诉讼请求（撤回一审的反诉请求）。事实和理由：1.王贵斌、赵阳州作为被告的主体不适格，应将案件发回重审。一审已查明王贵斌、赵阳州与李炼共同投资开办佛山市华盟家具有限公司（以下简称华盟公司），该公司经营场地即为吴亦球的出租房屋，实际承租人为华盟公司，王贵斌、赵阳州只是代表该公司在租赁合同上签字，权利、义务应由公司法人履行，一审判决王贵斌、赵阳州承担义务错误。2.引发本案纠纷的原因在于吴亦球没有将涉案房屋首层便利店占用部位交付给华盟公司使用。王贵斌代表华盟公司于2015年11月5日与吴亦球签订的《租赁协议书》第五行用句号确定“甲方将位于沙滘大道东村3号的房屋首层铺位出租给乙方。”并没有注明不包括便利店占用面积。因为公司先前承租该房屋的二、三、四层时，合同注明每层约100平方米，而每层均带外露阳台的面积约20平方米，现实际测算后的露台面积为32.09平方米，所以在首层的租赁合同中注明“面积约80平方米”，是指套内实际面积、不是建筑面积，且当时双方都没有实际测量。因为房租不是按面积交纳，所以双方都没有在意。一审不顾这一事实，仅从房产证上记载的建筑面积来推断出租首层不包括便利店部分，显属认定案件事实错误。3.王贵斌、赵阳州不同意吴亦球终止与华盟公司的房屋租赁合同，一致要求吴亦球何时将首层便利店占用面积交付给华盟公司使用，华盟公司则从交付之日起交纳租金。华盟公司租赁首层房屋时，已经与吴亦球言明将楼梯从首层中央移至便利店部位，以便首层展示产品。因该便利店部位迟迟没有交给华盟公司使用，无法实施改造，致使该房屋首层一直处于空置状态，房租损失应由吴亦球承担。4.吴亦球迟迟不将便利店占用面积交付给华盟公司使用，违约在先，导致华盟公司不得不停交房租。一审不顾吴亦球违约的事实，错判吴亦球无须退还王贵斌、赵阳州44000元按金。5.首层商铺2015年11月6日至2015年12月31日期间双方口头约定免租，华盟公司自2016年1月1日起交纳房租，一直履约至2016年7月3日，吴亦球均没有提出过异议，或以任何形式追收过，一审判决王贵斌、赵阳州补交，与事实不符。6.若吴亦球坚持收回涉案房屋，则其应按王贵斌、赵阳州的反诉请求赔偿给华盟公司。二审期间，王贵斌、赵阳州补充上诉意见称，根据涉案《租赁协议书》第八条约定，首层面积应包括便利店，改造后租金每月增加了6000元，即为便利店面积17平方米的租金。被上诉人吴亦球答辩称，1.一审认定事实清楚，涉案房屋承租人为王贵斌、赵阳州，并非华盟公司，房屋租赁合同和租赁协议书均由王贵斌、赵阳州签订，没有公司盖章，华盟公司成立于2014年5月21日，租赁合同签订在先，公司成立在后。租赁关系建立后，一直由王贵斌、赵阳州支付租金和水电费。一审中，王贵斌、赵阳州亦答辩自认为是租赁主体。2.涉案房屋首层租赁面积80平方米，不包括便利店。涉案房屋建筑面积为98.74平方米，首层房屋租赁协议约定的面积为约80平方米，房屋建成后，首层20平方米由吴亦球的家庭成员经营便利店至今。涉案首层约80平方米的面积，由前承租人退出后双方约定按原面积出租。便利店位置靠近路边，从商业价值、使用方便及外观等考虑，不可能用于改造楼梯。便利店斜对角是邻居房屋墙壁，双方签订租赁协议时，约定将该斜对角改造楼梯，但王贵斌、赵阳州最终没有改造，也没有支付租金，双方约定“如果改造”，并不代表一定改造。改造期间，吴亦球承诺免租，改造后首层和二、三、四层连成一体，不能拆分，造成出租屋整体价值下降，因此当时约定，如果改造，首层租金要提高。二层房屋有露台，但不计入出租面积，与房地产权证记载的面积一致，三、四层由王贵斌、赵阳州租赁后改造，但计入租赁面积的仍约为100平方米。首层约定的租赁面积“约80平方米”，与首层面积相差约20平方米，王贵斌、赵阳州认为该租赁面积即套内面积且包括便利店面积与事实不符。二楼的露台加屋内面积，差不多130平方米，按照王贵斌、赵阳州的理解，租赁协议签订后，将首层80平方米移交给王贵斌、赵阳州使用，与二楼的130平方米相差50平方米，王贵斌、赵阳州不可能按照合同约定足额支付租金，故王贵斌、赵阳州认为的面积差只是托词。3.王贵斌、赵阳州不支付租金的根本原因在于其资金周转困难，吴亦球没有断水断电，只是采取合法手段催缴租金，反而让王贵斌、赵阳州至今拖欠大量租金、根本违约，其在诉讼中虚构事实，前后矛盾，构成虚假诉讼。4.一审程序合法，王贵斌、赵阳州请求发回重审没有依据。王贵斌、赵阳州请求将涉案房屋交付给华盟公司使用违背合同相对性原则，与本案无关。请求驳回王贵斌、赵阳州的上诉请求。吴亦球向一审法院起诉请求：1.解除吴亦球和王贵斌、赵阳州之间的《租赁协议书》、《房屋租赁合同》；2.王贵斌、赵阳州立即向吴亦球返还位于佛山市顺德区乐从镇沙滘大道东村3号房屋首层约80平方米及二、三、四层的租赁物；3.王贵斌、赵阳州立即连带向吴亦球支付从2016年8月1日起至实际返还租赁物之日止的租金及按租金30%计算的违约金（暂计至2016年8月31日的租金为35000元、违约金为10500元）；4.王贵斌、赵阳州向吴亦球支付2015年11月6日至同年12月31日止的租金40333元；5.吴亦球没收王贵斌、赵阳州的押金44000元；6.王贵斌、赵阳州向吴亦球支付2015年5月1日至交还租赁房屋之日止的电费（截止2016年10月31日为8741.3元）；7.本案诉讼费用由王贵斌、赵阳州连带承担。王贵斌、赵阳州向一审法院反诉请求：1.吴亦球向王贵斌退还其已按《租赁协议书》的约定缴纳的租金154000元、按金44000元和违约金44000元；2.吴亦球向王贵斌返还其已按《房屋租赁合同》的约定缴纳的租赁保证金39000元和违约金200000元；3.案件诉讼费用由吴亦球承担。一审法院查明：2014年2月25日，吴仕明和赵阳州签订了一份《房屋租赁合同》，约定：赵阳州承租吴仕明位于佛山市顺德区乐从镇沙滘大道东村三号第二、三、四层的房屋（含外墙墙身全部广告位），该房屋每层的面积约100平方米；租赁期限为5年，自2014年4月1日起至2019年3月31日止；每月租金为13000元，赵阳州应于每月1日至10日期间缴纳租金；租赁期间内的水电费、卫生垃圾费由赵阳州负担；吴仕明向赵阳州交付上述房屋时，赵阳州须向吴仕明支付第一个月的租金13000元和房屋租赁保证金39000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由赵阳州承担的费用、租金外，剩余部分应如数返还给赵阳州；赵阳州存在以下情形的，吴仕明有权终止合同：（1）赵阳州擅自将房屋转租、转让的；（2）赵阳州使用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；（3）赵阳州拖欠租金达10天的；合同期满后，如吴仕明继续出租房屋的，赵阳州享有优先权；租赁期内，吴仕明需提前收回该房屋的，应提前10日书面通知赵阳州，将已收取的租金金额退还赵阳州并支付违约金300000元（两年内未300000元，两年以外为200000元）。合同签订后，赵阳州按期支付了租金，并按约定支付了房屋租赁押金39000元。2015年10月25日，吴仕明因病去世。吴仕明的妻子梁桂梅将位于佛山市顺德区乐从镇沙滘社区居民委员会东区沙滘路口的房产赠予给了儿子即吴亦球。吴亦球取得了编号为粤房地权证佛字第××号的房地产权证。该房产的自用面积为98.74平方米，层数为4层，套内建筑面积为394.96平方米。之后，吴亦球和王贵斌签订了《租赁协议书》，约定：吴亦球将位于佛山市顺德区乐从镇沙滘大道东村3号的范围首层约80平方米的铺位出租给王贵斌，租赁期限自2015年11月6日至2020年11月6日，每月租金为22000元；租赁期满前的两个月由双方协商是否续租，在同等条件下，王贵斌有优先续租权；王贵斌应于签订合同后向吴亦球支付相当于两个月租金的按金，即44000元；租赁期满时，在经双方检查确认后，由吴亦球将按金不计利息全部归还给王贵斌，如王贵斌中途终止协议的，吴亦球扣收该押金作为王贵斌的违约金；如吴亦球中途终止出租房屋，则需向王贵斌支付相当于按金的款项作为违约金；王贵斌须于每月5日前将当月租金交付给吴亦球，同时缴纳上月实际产生的水电费；若王贵斌逾期付款的，按日以当月应付租金总额的1%的标准加付逾期违约金，王贵斌逾期超过30天付款的，吴亦球有权终止合同、没收按金，并追缴王贵斌所欠款项；租赁期内，王贵斌不得将房屋转租给其他人；如王贵斌改造楼梯，从施工之日起，租金变更为每月28000元；第二、三、四楼的租赁期限延长至2020年11月6日。合同签订后，王贵斌按期支付了租金，并缴纳了按金44000元，但直至目前并未对楼梯进行改造。而上述房屋首层另有案外人经营的一家便利店。王贵斌没有向吴亦球支付2015年11月6日至同年12月31日的首层铺位的租金约40333元。赵阳州、王贵斌自2016年8月1日起的租金没有向吴亦球缴纳，同时，赵阳州、王贵斌也没有向吴亦球缴纳2015年5月1日起应由赵阳州、王贵斌承担的电费（截止至2016年10月31日为8741.3元）。由此成诉。吴亦球遂于2016年9月6日向一审法院提起诉讼。一审法院认为，吴仕明和赵阳州签订的《房屋租赁合同》以及吴亦球和王贵斌签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，故合法有效，对双方当事人具有法律约束力。吴仕明在合同签订后去世，吴亦球作为案涉房屋的产权登记所有人，依法享有对案涉房产的收益权。现赵阳州、王贵斌没有向原告支付2015年11月6日至同年12月31日的首层铺位的租金约40333元及自2016年8月1日起的租金，已构成违约，吴亦球以此要求解除合同收回涉讼房屋的诉请符合双方约定，一审法院予以支持。吴亦球诉请赵阳州、王贵斌按拖欠租金的30%计算，但根据吴仕明和赵阳州签订的《房屋租赁合同》的内容，双方并未就逾期支付租金约定违约责任承担的方式，但赵阳州、王贵斌逾期支付租金确实给吴亦球造成了相应的损失，一审法院对案涉房屋第二、三、四层的违约金酌情按中国人民银行同期贷款利率为标准从逾期之日起计算；而对于案涉房屋首层铺位的逾期违约金，根据吴亦球和王贵斌签订的《租赁协议书》的约定，逾期支付当月租金的，应按日以租金额的1%支付违约金，该约定系双方的真实意思表示，但吴亦球在起诉时仅主张按欠缴租金的30%计收违约金，系其处分民事权利的表现，一审法院予以认可。吴亦球诉请要求没收赵阳州、王贵斌支付的按金44000元。根据《租赁协议书》的约定，赵阳州、王贵斌逾期超过30天支付租金的，吴亦球有权没收按金，该约定系双方的真实意思表示，且没有违反法律的相关规定，一审法院予以认可，对吴亦球的该项诉讼请求予以支持。对于欠缴的电费。赵阳州、王贵斌确认其自2016年5月开始没有再向吴亦球缴纳电费，且吴亦球提交证据足以证明赵阳州、王贵斌欠缴电费的具体金额，因此，一审法院确认赵阳州、王贵斌尚欠吴亦球2015年5月1日至同年10月31日期间的电费为8741.3元，该费用应由赵阳州、王贵斌支付给吴亦球。对于赵阳州、王贵斌要求吴亦球退还已缴纳的租金及按金，并支付违约金的反诉请求。首先，在吴亦球和王贵斌签订的《租赁协议书》中明确约定租赁标的物的面积为80平方米，而吴亦球享有产权的房产的实际占地面积为98.74平方米，据此，可认定双方在签订该协议书中已明确将便利店所占用的面积排除在租赁物的范围之外，赵阳州、王贵斌主张吴亦球没有将便利店所占用的面积一并交由其使用，据此应由吴亦球承担违约责任的主张没有事实和法律依据。其次，因赵阳州、王贵斌没有按约定支付案涉房屋的租金，存在违约行为的是赵阳州、王贵斌，吴亦球据此要求解除案涉两租赁合同，符合双方的约定和法律的规定。因此，赵阳州、王贵斌的反诉主张于法无据，一审法院不予支持。至于赵阳州、王贵斌的责任承担问题。赵阳州作为《房屋租赁合同》的相对人，应根据合同的规定享有相应的权利和承担相应的义务。赵阳州主张其是代王贵斌签订该合同，但赵阳州对此并未提供相应的证据予以证明，应由其承担举证不能的不利后果，一审法院对赵阳州的该项抗辩不予支持。而王贵斌确认其是《房屋租赁合同》的义务承担主体，一审法院予以认可。此外，合同具有相对性，和吴亦球签订《租赁协议书》的是王贵斌，而非赵阳州、王贵斌，因此，该协议书的义务相对人亦应是王贵斌，赵阳州不应承担该合同的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、自判决发生法律效力之日起，吴亦球和王贵斌签订的《租赁协议书》及吴仕明和赵阳州签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、王贵斌自判决发生法律效力之日起十五日内，将位于佛山市顺德区乐从镇沙滘社区居民委员会东区沙滘路口首层80平方米商铺交还吴亦球；三、王贵斌、赵阳州自判决发生法律效力之日起十五日内，将位于佛山市顺德区乐从镇沙滘社区居民委员会东区沙滘路口第二、三、四层房屋交还吴亦球；四、王贵斌自判决发生法律效力之日起十五日内，向吴亦球支付佛山市顺德区乐从镇沙滘社区居民委员会东区沙滘路口首层80平方米商铺2015年11月6日至2015年12月31日期间的租金人民币40333元、2016年8月1日至判决发生法律效力之日止的租金、继续占用期间的占用费（每月按22000元计算）及违约金（违约金的计算方法：以每月拖欠的租金为基数，从逾期支付之日起即每月6日起至实际清偿完毕之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；五、王贵斌、赵阳州自判决发生法律效力之日起十五日内，向吴亦球支付佛山市顺德区乐从镇沙滘社区居民委员会东区沙滘路口第二、三、四层房屋2016年8月1日起至判决发生法律效力之日止的租金、继续占用期间的占用费(每月按13000元计算)及违约金（违约金的计算方法：以每月拖欠租金的30%计算）；六、吴亦球收取的房屋按金人民币44000元无需退还给王贵斌；七、王贵斌、赵阳州自判决发生法律效力之日起十五日内，向吴亦球支付2015年5月1日至返还租赁物之日止实际产生的电费（其中2015年5月1日至同年10月31日期间的电费为人民币8741.3元）；八、驳回吴亦球的其他诉讼请求；九、驳回王贵斌、赵阳州的诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3071.49元、财产保全费915元，合计3986.49元（该款已由吴亦球预交），由王贵斌负担2386.49元，赵阳州负担1600元；反诉案件受理费8425元（该款已由王贵斌、赵阳州预交），由王贵斌、赵阳州负担。二审期间，上诉人王贵斌、赵阳州向本院提交了证据一、用于工商登记的租赁合同，证据二、企业机读档案登记资料及证据三、涉案租赁物的照片，被上诉人吴亦球没有向本院提交新证据。经审查，王贵斌、赵阳州提供的证据一在下文中详细论述；证据二因吴亦球对其真实性并无异议，本院予以采信；证据三为王贵斌、赵阳州单方提交，没有具体时间、地点，吴亦球对其真实性不予确认，故本院不予采信。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：本案是否漏列诉讼主体及王贵斌、赵阳州作为一审被告是否适格；涉案租赁合同是否应予解除及王贵斌、赵阳州是否应向吴亦球支付租金、占有使用费及相应违约金。关于本案是否漏列诉讼主体及王贵斌、赵阳州作为一审被告是否适格的问题。王贵斌、赵阳州上诉主张，涉案房屋是其代表华盟公司与出租人签订租赁合同，实际承租人是华盟公司，故一审判决漏列应当参加诉讼的主体且王贵斌、赵阳州作为被告不适格，本案应发回重审。经查，根据2014年2月25日赵阳州与吴仕明签订的《房屋租赁合同》，赵阳州租赁涉案房屋二、三、四层的保证金是39000元、租金是每月13000元，且未表明赵阳州是代表华盟公司租赁上述房屋，王贵斌、赵阳州亦未提供证据证明赵阳州在与吴仕明签订合同前已表明其系代表华盟公司签订合同或在合同签订后进行了变更。虽然王贵斌、赵阳州向本院提交华盟公司进行工商登记时存档的《租赁合同》，合同签订主体为华盟公司与吴仕明，但该合同约定的租赁面积、租金、租赁期限及保证金等条款内容均与上述《房屋租赁合同》不一致，从实际履行情况来看，赵阳州亦是按照《房屋租赁合同》的约定支付保证金和每月的租金，双方明显没有按照工商登记存档的《租赁合同》来履行，故本院确认涉案租赁物第二、三、四层的承租主体仍为赵阳州。而王贵斌在一审阶段确认其是上述《房屋租赁合同》的义务承担主体。故王贵斌、赵阳州作为一审被告的主体适格，一审判决未漏列诉讼主体。王贵斌、赵阳州的该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。关于涉案租赁合同是否应予解除及王贵斌、赵阳州是否应向吴亦球交还涉案房屋并支付相应的租金、占有使用费及违约金的问题。吴仕明与赵阳州于2014年2月25日签订的《房屋租赁合同》以及吴亦球和王贵斌签订的《租赁协议书》均系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，故合法有效，对双方当事人具有法律约束力。吴仕明在合同签订后去世，吴亦球作为案涉房屋的产权登记所有人，依法享有对案涉房产的收益权。王贵斌、赵阳州没有向吴亦球支付2015年11月6日至同年12月31日的首层铺位的租金及自2016年8月1日起的租金，已构成违约，一审判决对吴亦球以此为由要求解除合同、收回涉案房屋及王贵斌、赵阳州向其支付相应的租金、占有使用费、违约金的诉请予以支持并无不当，本院予以维持。王贵斌、赵阳州上诉主张吴亦球没有将首层便利店交付给其使用，影响了其打通首层与二、三、四层整体使用，已构成违约，一审判决解除合同不当。经查，吴亦球和王贵斌签订的《租赁协议书》约定，王贵斌所租赁的涉案房屋首层面积约为80平方米，而涉案房屋的房地产权证显示，该房屋的占地面积为98.74平方米，即首层面积至少有98.74平方米，其相差的面积正好与双方确认首层的便利店面积相仿。而且，该便利店为吴亦球的家庭成员长时间持续经营，假如双方确实经协商约定作为出租面积的一部分交给王贵斌使用，却在上述《租赁协议书》未明确进行约定，不符合常理。此外，根据吴仕明与赵阳州签订的《房屋租赁合同》，涉案租赁物二、三、四层面积分别约100平方米，加上首层面积98.74平方米，与涉案房屋套内建筑面积394.96平方米相吻合，与王贵斌、赵阳州所主张的首层建筑面积（连便利店在内）只有80平方米不符。故一审判决认定双方在《租赁协议书》中已明确将便利店所占用的面积排除在租赁物的范围之外并无不妥，本院予以维持。王贵斌、赵阳州的该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。此外，关于涉案房屋首层的租金，王贵斌、赵阳州上诉主张双方口头约定自2015年11月6日至2015年12月31日免租。吴亦球确认双方约定是在需要改造的前提下该时间段免租，但王贵斌、赵阳州并未提供证据证明其对涉案房屋的首层进行过改造，故王贵斌、赵阳州仍应支付上述时间段的租金。王贵斌、赵阳州的该上诉理由依据不足，本院不予支持。综上，王贵斌、赵阳州的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3071.49元，由上诉人王贵斌、赵阳州负担。本判决为终审判决。审判长 温万民审判员 余珂珂审判员 徐允贤二〇一七年八月二十三日书记员 陈敏仪