（2017）湘10民终734号
裁判日期: 2017-08-23
公开日期: 2017-09-07
案件名称
雷国忠与郴州市北湖区下湄桥街道办事处、潘阔恒、郴州市虹建房地产开发公司建设用地使用权纠纷二审民事判决书
法院
湖南省郴州市中级人民法院
所属地区
湖南省郴州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
雷国忠,郴州市北湖区下湄桥街道办事处,潘阔恒,郴州市虹建房地产开发公司
案由
建设用地使用权纠纷
法律依据
全文
湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘10民终734号上诉人（原审原告）：雷国忠，男，1968年12月12日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。被上诉人（原审被告）：郴州市北湖区下湄桥街道办事处，住所地湖南省郴州市北湖区。法定代表人：刘忠贞，该办事处主任。委托诉讼代理人：刘辉，男，该街道办事处综治办主任。被上诉人（原审被告）：潘阔恒，男，1973年4月10日出生，汉族，住址不明。被上诉人（原审被告）：郴州市虹建房地产开发公司，住所地湖南省郴州市开发区。法定代表人：陈剑，该公司董事长。委托诉讼代理人：李健美，湖南福城律师事务所律师。上诉人雷国忠因与被上诉人郴州市北湖区下湄桥街道办事处（以下简称下湄桥街道）、潘阔恒、郴州市虹建房地产开发公司（以下简称虹建公司）建设用地使用权纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人雷国忠，被上诉人下湄桥街道的委托诉讼代理人刘辉，被上诉人虹建公司的委托诉讼代理人李健美到庭参加诉讼。被上诉人潘阔恒经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷国忠上诉请求：撤销一审判决，改判支持雷国忠在一审中的诉讼请求。事实和理由：一、原郴州市软木纸厂系下湄桥街道办所辖集体企业，下湄桥街道办不按照《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》的规定履行服务责任和义务，未监督《土地使用权出让协议》和《土地转让协议》中涉及涉案土地确权登记的落实，其应继续履行相关责任和义务，督促虹建公司依合同约定，向雷国忠履行所住该栋房屋的土地转让确权登记手续。二、黄耀军、潘阔恒等94人经公开拍卖取得涉案土地使用权，这是意向邀请招标，有前置条件，即《土地使用权出让协议》和《土地转让协议》关于涉案职工集资房土地使用权的办理。同时，黄耀军、潘阔恒等94人竞得该宗土地使用权后与虹建公司签订的《房地产转产转让协议》针对雷国忠所住涉案职工集资房也有明确约定，依《合同法》第八十九条规定，虹建公司是本案适格主体，应当履行约定义务，向雷国忠办理土地确权登记手续。另外，认定案涉房屋是非法建筑错误。下湄桥街道辩称，本案所涉之事是企业破产历史遗留问题，请法院依法判决。虹建公司辩称，虹建公司合法取得案涉土地使用权，雷国忠要求虹建公司为其履行土地转让确权登记手续，无事实和法律依据。雷国忠所居房屋系非法建筑，要求为非法建筑确权的诉讼请求，人民法院不应支持。再者，虹建公司与雷国忠无任何合同约定，虹建公司不是本案适格被告。请二审驳回上诉。潘阔恒未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见或证据材料。雷国忠向一审法院起诉请求：判令下湄桥街道、潘阔恒、虹建公司按照《土地使用权出让协议》等合同的约定，为雷国忠向郴州市国土局办理土地转让确权登记手续。一审法院认定事实：一、雷国忠系原郴州软木纸厂职工，该厂为了解决职工住房问题，于1996年在厂区范围内兴建一栋五层楼的住宅出售给雷国忠等职工，但该房屋未办理相关手续，系非法建筑，占地面积约为240平方米。二、2005年6月，原郴州软木纸厂因资不抵债，向法院申请破产还债，同时成立清算小组。破产清算期间，2005年12月26日，潘阔恒（乙方）与清算小组（甲方）签订一份《土地使用权出让协议》，双方约定：1、甲方现有土地面积5991.4平方米以及地面上的一切附着物双方协议总价为108万元，在国土局确定乙方为本宗土地受让人时一次付清；2、本宗出让地上有一栋5层职工集资住宅，属无证违规建筑，该楼房的占地面积未从出让土地面价中扣除，由住户按每户5000元出资向乙方购买该栋住宅所占面积和规划间距面积，在乙方办理本宗土地转让手续时一起向郴州市国土局办理土地过户手续，办理过户手续时的有关手续税费由该栋住户全额承担；3、乙方取得本宗土地使用权后进行开发时，无论该栋违规建筑所占土地的转让手续办妥与否乙方都应保证该栋5层住宅的占地面积由10户居民继续使用，并按有关规定留出进出口通道和规划间距。2006年1月26日，双方再次签订一份《土地转让协议》，双方约定：1、转让土地位于郴州市桂门岭，面积5991.4平方米，具体面积以郴州市国土局批准出让的红线范围为准；2、成交价格为117万元，包括地上建筑物及附作物的价格，转让范围内有一栋6层高的居民楼房，房屋所有权归购房户，所占面积约240平方米，其地价5万元由清算组负责督促购房户交于潘阔恒。三、2005年11月18日，原郴州软木纸厂所占有的5991.4平方米的国有土地在郴州市国土局进行公开挂牌出让。2006年2月22日，黄耀军等94人通过公开拍卖取得该宗地的土地使用权，签订了《公开交易成交确认书》，后黄耀军等94人将该宗土地转让给虹建公司，虹建房公司对该宗地进行了房地产开发。雷国忠多次要求湄桥街道、潘阔恒、虹建公司办理涉案房屋的土地使用权，但因各种原因，涉案土地至今无法办理至雷国忠等人的名下。一审法院认为，本案系建设用地使用权纠纷。对当事人争议的焦点问题评判如下：一、下湄桥街道、虹建公司是否是本案适格主体。根据雷国忠提交的《土地使用权出让协议》、《土地转让协议》等证据，可以证实下湄桥街道、虹建公司并非合同相对人，且雷国忠也未提交证据证实下湄桥街道、虹建公司承诺为其等住户办理涉案房屋的土地使用权证，故雷国忠要求下湄桥街道、虹建公司承担责任的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。二、潘阔恒是否应承担责任。潘阔恒虽与原郴州软木纸厂破产清算小组签订了《土地使用权出让协议》、《土地转让协议》，但该协议仅仅是一份意向性协议，只有在潘阔恒取得涉案土地使用权时才能执行，但涉案土地通过拍卖程序由黄耀军等94人取得，潘阔恒并未实际取得涉案土地的使用权，该协议履行的条件没有成就，无法履行，故雷国忠要求潘阔恒承担责任的理由不能成立。同时，雷国忠居住的住房至今没有取得相关手续，系非法建筑，要办理相关手续必须取得有关部门同意，不能仅凭当事人自行的约定。综上，一审法院依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》解释第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“驳回原告雷国忠的诉讼请求。案件受理费80元，由原告雷国忠负担。”二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明，郴州软木纸厂始建于1970年。湖南省郴州市北湖区人民法院于2005年6月6日作出（2005）郴北民破字第5一2号民事裁定，宣告郴州软木纸厂破产还债。2005年11月3日，郴州市人民政府发出郴政函（2005）144号《关于收回原郴州软木纸厂国有划拨土地使用权的通知》，收回郴州软木纸厂国有划拨土地使用权。另外，郴州市国土资源管理局挂牌出让原郴州软木纸厂的该宗地使用权由黄耀军等94人取得，在国土资源管理局与黄耀军（黄耀军代表94人）签订的《国有土地使用权出让合同》中，未对涉案部分的240平方米土地使用权问题作出约定。取得该宗挂牌出让的国有土地使用权的94人，除黄耀军外，其他人的姓名不详。之后，黄耀军等94人将该宗土地使用权转让给虹建公司，所签订的《房地产转让协议》第二条有关涉案土地的内容为：成交金额为3,000,000元，该价格包括面积5991.4平方米土地价格和地上建筑物及附着物价格（下述居民楼除外），转让范围内有一幢6层居民楼房，房屋所有权归购房户，开发时不能拆除，所占土地约240平方米使用权已出让给甲方（黄耀军等94人），此次甲方转让乙方（虹建公司）后，权利由乙方拥有。本院二审认定的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系建设用地使用权纠纷。当事人二审中的争议焦点问题是：雷国忠能否依据原郴州软木纸厂破产清算小组与潘阔恒之间签订的《土地使用权出让协议》、《土地转让协议》以及黄耀军等94人与虹建公司之间签订的《房地产转让协议》，要求虹建公司、潘阔恒、下湄桥街道办为其办理涉案土地使用权转让确权登记手续。对于本案涉案部分的土地,原系划拨给原郴州软木纸厂使用的国有土地，雷国忠未提供原郴州软木纸厂当初在该土地上建设房屋时的城镇住宅房屋建设用地许可手续；且该建筑物所占用的土地，在原郴州软木纸厂破产时被郴州市人民政府收回后由郴州市国土资源局挂牌出让了国有土地使用权，且该次国有土地使用权出让时没有对涉案部分的土地使用权另附加其他条件，即未明确该国有土地使用权的取得者（黄耀军等94人）应为该土地上已有的房屋住户经国土管理机关办理土地使用权转让登记手续。虽然，原郴州软木纸厂破产清算小组与潘阔恒订立协议约定将原郴州软木纸厂的土地转让于潘阔恒，并由涉案部分的土地上原郴州软木纸厂职工住户向潘阔恒出资购买住房占用土地面积使用权；但是，原郴州软木纸厂的该宗土地系国有划拨土地，破产清算小组并无权力直接出让该宗土地使用权，且之后该宗国有土地被郴州市人民政府收回并经郴州市国土资源局挂牌出让，实际取得该宗土地使用权的人并非潘阔恒；原郴州软木纸厂破产清算小组抑或涉案土地上的房屋住户也未就涉案部分的土地使用权转让问题，与黄耀军等94人另行约定；黄耀军等94人将该宗地使用权转让于虹建公司时，亦无将案涉土地的使用权转让于雷国忠等人并为其办理土地转让确权登记的约定。故，在原郴州软木纸厂破产清算小组与潘阔恒所签协议设定的事由发生了变化、条件不成就，且之后也没有与实际取得涉案土地使用权权利人另行约定的情形下，雷国忠要求虹建公司、潘阔恒按原郴州软木纸厂破产清算小组与潘阔恒之间签订的《土地使用权出让协议》、《土地转让协议》，为其办理案涉土地使用权转让登记手续，理由不成立。同时，雷国忠要求下湄桥街道办督促虹建公司履行《土地使用权出让协议》、《土地转让协议》，没有事实和法律依据。综上所述，雷国忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由雷国忠负担。本判决为终审判决。审判长 李惠铭审判员 徐作顺审判员 刘殳扬二〇一七年八月二十三日书记员 何淑琪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度“”