（2016）闽0582民初11366号
裁判日期: 2017-08-23
公开日期: 2018-06-11
案件名称
岳朝会与吴康山、余庆花房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
晋江市人民法院
所属地区
晋江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
岳朝会,吴康山,余庆花
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十八条，第一百七十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
福建省晋江市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0582民初11366号原告：岳朝会，女，1985年1月28日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：杨乾举、曾嘉湘，福建华达（石狮）律师事务所律师。被告：吴康山，男，1978年12月12日出生，汉族，住福建省仙游县。被告:余庆花，女，1978年2月13日出生，汉族，住福建省仙游县。原告岳朝会与被告吴康山、余庆花，第三人丁思强、丁明朗房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序进行审理。审理中原告申请撤回对第三人丁思强、丁明朗的起诉，本院已裁定予以准许。本案于2016年12月19日及2017年7月13日两次公开开庭进行审理。第一次开庭原告的诉讼代理人曾嘉湘到庭参加诉讼，被告吴康山、余庆花经传唤未到庭；第二次开庭原告的诉讼代理人杨乾举到庭参加诉讼，被告吴康山、余庆花经传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2016年2月29日，丁思强与吴康山签订租赁合同约定，将址在福建省晋江市陈埭镇溪边美克工业区北后大门以西8#－9#店面（下称涉案店面）出租给吴康山，期限三年（自2016年3月4日至2019年3月3日），年租金34200元，每半年付一次租金17100元，每次提前一个月支付，每间店面押金5000元。2016年5月30日，吴康山与原告签订租赁协议约定，将涉案店面转租给原告，期限一年（自2016年5月30日至2017年5月29日），每月租金3900元，缴一年租金，合同到期或要续租要提前两个月缴租金，押金5000元；如果美克公司要收回涉案店面，吴康山要退回原告剩余租金及押金。协议签订当日，吴康山收取原告租金46800元及押金5000元。2016年8月29日，吴康山与原告签订补充协议承诺，保证原告在与其约定的合同期内正常营业，如有损失赔偿原告2万元装修费并退回剩余租金。2016年9月18日，原告向吴康山转租的涉案店面因吴康山没有缴纳到期租金而被停止供电并收回。请求判令：1.确认原告与吴康山签订的租赁协议无效；2.吴康山与余庆花返还租金33150元、押金5000元，赔偿原告装修费20000元，并支付前述款项（共计58150元）自2016年9月18日起至款项付清之日止按银行同期同类贷款利率计算的利息。两被告均未作答辩。原告提供如下证据：1.两被告婚姻登记材料一份，以证明两被告系夫妻，应共同承担退款及赔偿责任；2.租赁合同复印件一份，以证明吴康山与丁思强签订店面租赁合同及相关约定；3.收款收据两份，以证明吴康山收取原告一年店租46800元、押金5000元；4.吴康山与原告签订的协议两份，以证明吴康山将涉案店面转租给原告；5.证明一份，原告向吴康山转租的涉案店面因吴康山没有缴纳到期租金而被停止供电并收回。本院认为，两被告未到庭参加诉讼，也未书面提出异议并提交证据予以反驳，视为其自愿放弃相应的答辩、举证、质证等诉讼权利。原告提供的上述书证符合有效证据的三性，可形成一个证明本案待证事实成立的有效证据链条，可作为本案的定案依据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定主要事实如下：吴康山与余庆花系夫妻。2016年2月29日，丁明郎与吴康山签订租赁合同约定，将涉案店面出租给吴康山，期限三年（自2016年3月4日至2019年3月3日），年租金34200元，每半年付一次租金17100元，每次提前一个月支付，每间店面押金5000元；同时约定，吴康山在租赁期间如需要转租或借用他方应书面通知出租方，待出租方同意后方可转租或转借。2016年5月30日，吴康山与原告签订租赁协议约定，将涉案店面转租给原告，期限一年（自2016年5月30日至2017年5月29日），每月租金3900元，缴一年租金，合同到期或要续租要提前两个月缴租金，押金5000元；如果美克公司要收回涉案店面，吴康山要退回原告剩余租金及押金。租赁协议签订当日，吴康山收取原告租金46800元及押金5000元。2016年8月29日，吴康山与原告签订补充协议承诺，保证原告在与其约定的合同期内正常营业，如有损失赔偿原告2万元装修费及退回剩余租金。另查明，2016年9月18日，原告向吴康山转租的涉案店面因吴康山没有缴纳到期租金而被停止供电并收回。原告实际使用涉案店面的时间为112天（2016年5月30日起至2016年9月18日止），每日租金为3900元÷30＝130元，剩余租金为46800元－130元×112＝32240元。综上所述，本院认为，吴康山作为涉案店面的原承租人与原告签订租赁协议的行为实质上是房屋转租行为，是无处分权人处分他人财产的行为，该转租行为未经原出租人或房屋所有权人的事前同意或事后追认，该租赁协议（即房屋转租合同）无效。双方因该无效合同取得的财产，应当相互返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故吴康山应返还剩余租金32240元、押金5000元。造成该合同无效双方均有过错，但导致涉案店面被停止供电并收回，吴康山应承担主要的过错责任，原告请求吴康山依补充协议约定赔偿其装修损失20000元，可予照准；鉴于原告也存在过错，上述款项的利息损失可由原告自行承担，原告要求被告按银行同期同类贷款利率计付上述款项自2016年9月18日起至该款项付清之日的利息，不予支持。依合同相对性原理，余庆花未在上述租赁协议上签名，不是该转租合同的相对方，且原告未举证证明两被告已对夫妻共同财产进行分割以规避债务，吴康山可以其与余庆花的夫妻共同财产清偿本案债务，而不宜在本案中判决余庆花直接对上述款项承担返还责任。两被告经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第一百七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告岳朝会与被告吴康山于2016年5月30日签订的租赁协议无效；二、被告吴康山应于本判决生效之日起十日内返还原告岳朝会剩余租金32240元、押金5000元，合计37240元，并赔偿原告装修损失20000元；三、驳回原告岳朝会对于被告余庆花的诉讼请求及本案的其他请求。如果被告吴康山未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1254元，由原告负担254元，被告吴康山负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长 张慧玲审 判 员 黄秋萍人民陪审员 郑志杰二〇一七年八月二十三日书 记 员 林智足附件：本案适用的法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。法官提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期限为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 百度搜索“”