（2017）皖1802民初1832号
裁判日期: 2017-08-23
公开日期: 2017-12-06
案件名称
恽天龙与安徽省宣城建丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
宣城市宣州区人民法院
所属地区
宣城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
恽天龙,安徽省宣城建丰房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款，第十八条第一款
全文
安徽省宣城市宣州区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1802民初1832号原告：恽天龙，男，1966年10月10日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。被告：安徽省宣城建丰房地产开发有限公司，住所地安徽省宣城市区。法定代表人：傅志国，该公司董事长。委托诉讼代理人：傅静杰，公司常务副总经理。委托诉讼代理人：周二黑，安徽南宣律师事务所律师。原告恽天龙与被告安徽省宣城建丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恽天龙、被告安徽省宣城建丰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人傅静杰、周二黑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告逾期交房违约金21752.16元；2.被告支付原告不能在规定期限内办理产权登记并取得房屋权属证书的违约金4697.16元；3.被告支付原告以上两条违约金在违约期限内的利息（自2015年5月30日起至2016年11月8日止按交通银行的贷款利率计算）；4.诉讼费由被告支付。事实和理由：原告于2013年5月19日与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告在建中的房屋一套，面积为100.11平方米，房屋总价款为469716元，交房日期为2015年6月30日前。协议生效后，被告于2016年11月8日向原告交付了该商品房，由于被告的原因，原告未在约定期限内取得房屋权属证书，根据双方在合同第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。根据合同第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比例应小于第（1）项中的比率的违约金）。根据合同约定，被告应向原告支付出卖人逾期交房的违约金和未在约定期限内取得房屋权属证书的违约金。原告多次向被告主张违约金，被告推脱不予处理。被告辩称：1.原告延期付款，应当承担违约责任，违约金为4378元。根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条的约定，原告的付款时间应为2013年5月27日，但原告有220000元的实际付款时间为2013年12月12日，原告的付款时间迟延199天，根据第七条的约定，原告应当承担延期付款违约金4378元（220000元×1‱×199天）。如法庭裁定被告需支付原告违约金，则该款应当抵扣。2.因原告延期199天付款，被告交房时间得以顺延，即在合同约定的交房时间或实际交房时间之后顺延199天。3.案涉房屋的实际交付时间为2015年12月7日，扣除付款延误顺延期后，实际未迟延交房。案涉房屋已于2015年12月7日实际交付给原告，原告已实际占有和使用。在交付前，经原告申请，原被告双方办理了交房手续，原告已签字确认，故即使被告延期交房，违约金也只应当计算至2015年12月7日，扣除被告得以顺延的交房时间199天，被告实际未迟延交房。4.关于逾期办证违约金。该幢房屋已于2016年7月26日办理了竣工验收手续，于2016年11月8日办理了竣工验收备案手续后，此时才具备办证条件。被告于2016年12月2日即向宣城市房地产登记机关提交了办证所需要的相关资料，没有超过合同第15条约定的60天期限。且该幢楼已有很多业主办证，原告的房产证至今未办，其责任不在被告。根据合同第15条的约定，原告也未举证证明未办证系被告所造成，故该项诉请不能成立。5.原告主张的违约金利息无法律依据。综上，被告实际应承担违约金为0元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的证据：一、《商品房买卖合同》复印件1份，证明被告违约应当支付原告违约金；二、预收购房款发票2张，证明房款已经付清了。被告提交的证据：一、交房资料（业主（住户）基本情况登记表、入伙手续联系单、盛世御景入户住房设施设备验收单、盛世御景交费须知复印件各1份）复印件1组，证明案涉房屋已于2015年12月7日实际交付给原告，原告已实际占有和使用，交付前，原被告双方办理了交房手续，原告本人已签字确认；二、工程竣工验收报告、竣工验收备案表复印件各1份，证明该幢房屋已于2016年7月26日办理了竣工验收手续，于2016年11月8日办理了竣工验收备案手续；三、宣城市房地产登记信息管理系统登记信息表复印件1份，证明于2016年11月8日办理了竣工验收备案手续后，此时才具备办证条件，被告于2016年12月2日即向宣城市房地产登记机关提交了办房产证所需要的相关资料，故未延期办证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据质证认为：对证据一的“三性”（真实性、合法性、关联性）没有意见，该合同的第六条、第七条约定了逾期付款，第八条第5小点约定了交房条件是在提交竣工验收报告之后，第九条第2项约定了买方人逾期付款，被告方交房的日期顺延，不视为逾期交房；对证据二没有意见，但其中原告有一笔220000元的付款时间为2013年12月12日，原告逾期付款199天。原告对被告提交的证据质证认为：对证据一的真实性无异议；对证据二没有意见；对证据三没有意见。对当事人无异议的证据，即原、被告所举的证据本院予以确认并在卷佐证。根据采信的证据，本院认定的案件事实为：2013年5月20日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订编号为201300010377的《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）一份，约定原告购买由被告开发建设的位于宣城市区敬亭路盛世御景房屋一套，建筑面积100.11平方米，单价4692元，总金额469716元。《合同》第六条约定付款方式和期限为于2013年5月20日付款249716元，余款220000元于2013年5月27日前办理银行商业贷款或者公积金贷款。《合同》第八条约定交付期限：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并取得该项工程竣工验收报告符合《合同》约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.依据法律法规和国家政策的改变且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；3.以下空白。《合同》第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理，1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2.交房期限届满，买受人应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后，顺延期限不视为交付逾期。《合同》第十一条约定交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以快递或挂号信的方式通知受买人交房，买受人应在出卖人寄发的“入伙（交房）通知书”中规定的领房时间内前往办理领房手续，并从“入伙（交房）通知书”规定的领房之日的次日起交纳物业管理费。买受人未在规定的时间内办理房屋验收交接手续的，则视为出卖人已将房屋交付给买受人，期限届满之日起非出卖人原因造成的房屋毁损、灭失的风险责任以及前期物业管理费等所有的费用和风险由买受人承担。《合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人与买受人约定，本合同签订后【不需要】向当地房地产主管部门申请房屋预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报当地房地产主管部门备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记并取得房屋权属证书的，双方同意按下列1、2项处理：1.……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。《合同》附件五即《合同补充协议》第三项约定：合同第十一条补充：对于买受人已实际领取房屋钥匙的，出卖人在房屋交付时不再另行通知。原告于2013年5月20日支付购房款249716元，于2013年12月12日支付购房款220000元。2015年12月7日，原告与被告办理了房屋交接手续，原告领取了案涉房屋的钥匙，被告将盛世御景房屋交付原告使用，比《合同》约定的交房日期逾期160天（31天+31天+30天+31天+30天+7天）。2016年12月2日，被告将案涉房屋办理产权登记需由其提供的资料报宣城市房地产主管部门备案。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。对于原告的第一项诉请，原告支付房款后，被告应在约定的交付期限内向原告交付房屋。在《合同》中，双方约定了被告据以延期交房的两种特殊原因，被告所提交证据不能证明存在上述两种情形，被告未能按约交付房屋，已构成违约，应向原告承担逾期交房的违约责任。根据《合同》第九条的约定，原告继续履行合同的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，被告应支付2015年7月1日至2015年12月7日的逾期交房违约金合计7515.46元（469716元×万分之一/日×160日），原告诉请超出部分，本院不予支持。故对于被告辩称的“案涉房屋已于2015年12月7日实际交付给原告，原告已实际占有和使用。在交付前，经原告申请，原被告双方办理了交房手续，原告已签字确认，故即使被告延期交房，违约金也只应当计算至2015年12月7日”的意见，本院予以采纳。截止至2013年12月12日，原告共计向被告支付购房款469716元，已于约定的交房日期即2015年6月30日前付清全部购房款项，被告未能提交充分证据证实存在《合同》第九条第2项约定的交房日期其得以顺延的情形，故被告辩解“因原告延期199天付款，被告交房时间得以顺延，即在合同约定的交房时间或实际交房时间之后顺延199天”的意见，与上述理由相悖，本院不予采信。因庭审中，被告辩称“根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条的约定，原告的付款时间应为2013年5月27日，但原告有220000元的实际付款时间为2013年12月12日，原告的付款时间迟延199天，根据第七条的约定，原告应当承担延期付款违约金4378元（220000元×1‱×199天）。如法庭裁定被告需支付原告违约金，则该款应当抵扣”的意见，不在本案审理范围，故不予审查。对于原告的第二项诉请，根据《合同》第十五条的约定，被告应在案涉房屋交付使用后60日内即2016年2月5日前将办理产权登记需由其提供的资料报宣城市房地产主管部门备案，现被告逾期提交上述资料已超过60日，原告由此要求被告支付逾期办证违约金4697.16元（469716元×1%），符合双方约定且不违反法律规定，本院予以支持。对于被告辩解的“被告于2016年12月2日即向宣城市房地产登记机关提交了办证所需要的相关资料，没有超过合同第15条约定的60天期限。且该幢楼已有很多业主办证，原告的房产证至今未办，其责任不在被告。根据合同第15条的约定，原告也未举证证明未办证系被告所造成，故该项诉请不能成立”的意见，依法不能成立，本院亦不予采纳。对于原告的第三项诉请，要求被告支付自2015年5月30日起至2016年11月8日止期间逾期交房违约金及逾期办证违约金的利息，于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，第十八条之规定，判决如下：一、被告安徽省宣城建丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告恽天龙逾期交房违约金7515.46元；二、被告安徽省宣城建丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告恽天龙逾期办证违约金4697.16元；三、驳回原告恽天龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费已减半收取231元，由原告恽天龙负担125元，被告安徽省宣城建丰房地产开发有限公司负担106元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员 徐 琛二〇一七年八月二十三日书记员 邵红霞（兼）附法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。