（2016）京0105民初62098号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2017-10-30
案件名称
彭云云、王奎明与张月海、王宇房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王奎明,彭云云,王宇,张月海
案由
房屋买卖合同纠纷,房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初62098号原告：王奎明。委托诉讼代理人：彭云云。原告：彭云云。被告：王宇。委托诉讼代理人：刘艳丽。被告：张月海。委托诉讼代理人：刘艳丽。原告王奎明、彭云云与被告王宇、张月海（以下均简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王奎明、彭云云，王宇、张月海共同的委托诉讼代理人刘艳丽，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王奎明、彭云云向本院提出诉讼请求：1.王宇、张月海继续履行北京市存量房屋买卖合同及补充协议，即协助办理北京市朝阳区广渠路21号2号楼xx号房屋所有权转移登记至王奎明名下，并将前述房屋交付给王奎明；2.王宇、张月海向王奎明支付逾期交房违约金（每日按照房屋成交总价477万元的万分之五为标准，从2016年9月21日计算至实际交房之日）；3.居间服务费95400元由王宇、张月海承担。事实和理由：2016年6月18日，王奎明通过北京麦田房产经纪有限公司居间介绍就北京市朝阳区广渠路21号2号楼xx号房屋与王宇、张月海签订了北京市存量房屋买卖合同。张月海在签订合同时提供了王宇的售房委托书。合同签订当日，我们依约向王宇、张月海支付购房定金5万元。2016年6月21日，我们向王宇、张月海支付购房定金42万元。2016年9月14日，双方完成网签备案。此后，北京麦田房产经纪有限公司多次通知并要求王宇、张月海配合进行房屋评估、办理公积金贷款手续，但其在无正当理由的情况下一直不予配合办理相关手续，且以电话方式向经纪人表示拒绝继续履行合同，而愿意以支付违约金为代价解除合同。我们认为双方签订的房屋买卖合同合法有效，双方应该依约履行。为了维护合法权益，我们诉至法院，恳请法院判如所请。王宇辩称，我不同意彭云云、王奎明的诉讼请求。张月海提供给北京麦田房产经纪有限公司的售房委托书，不是我本人签写的。张月海辩称，我不同意彭云云、王奎明的诉讼请求。本案合同存在履行不能的情况。我与王宇系夫妻关系，但我提供给北京麦田房产经纪有限公司的售房委托书不是王宇本人签写的。北京市朝阳区广渠路21号2号楼xx号房屋在出售时处于出租状态，我告知承租人收回房屋自用，承租人才同意解除租赁合同。但后来承租人发现房屋用于出售，故不同意提前解除租赁合同。我因急需用钱，便与彭云云、王奎明商量能否提前支付房款，但双方未能达成一致意见。我积极与彭云云、王奎明进行沟通，若其愿意交付全款，我同意配合办理过户手续，但其坚持以法律途径方式解决纠纷，故其应自行承担大部分诉讼费用。我不存在违约行为，不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市朝阳区广渠路21号2号楼xx号房屋（以下简称涉案房屋）登记在王宇名下。2016年6月18日，张月海代理王宇作为出卖人，王奎明作为买受人，双方签订北京市存量房屋买卖合同，约定出卖人向买受人出售涉案房屋；房屋成交总价477万元；出卖人已将房屋出租，租赁期限至2016年8月31日；出卖人应于2016年9月20日前解除该房屋的租赁关系，将该房屋交付买受人；合同签订当日，买受人以自行交接方式支付定金5万元；2016年6月21日前，买受人支付剩余定金42万元；买卖双方应于2016年12月15日前与担保公司签署申请公积金贷款的相关文件，买受人拟贷款数额为60万元；买卖双方应于贷款批复后30个工作日办理税、费缴纳手续；买受人应于过户前3个工作日以银行资金监管方式支付购房款368万元；买卖双方应于取得契税完税凭证且剩余购房款支付完毕后以约号为主办理房屋权属转移登记手续；出卖人同意将购房款2万元作为物业交割保证金，于物业交割完毕当日支付；买卖双方应按约定履行义务；若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金；任一方违约造成买卖合同无法履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔；违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。王奎明、彭云云提交了一份售房委托书复印件，其中记载王宇委托张月海代为办理涉案房屋出售事宜。王宇对该售房委托书中其签字的真实性不予认可。王奎明于2016年6月18日向张月海支付定金5万元；于2016年6月21日向张月海支付定金42万元。2016年9月14日，王宇作为出卖人，王奎明作为买受人、彭云云作为买受人共有人，双方就涉案房屋签订网签版本存量房屋买卖合同（编号C135xxxx）。王宇对该存量房屋买卖合同中其签字的真实性予以认可。王宇、张月海称办理网签后，涉案房屋承租人要求行使优先购买权，故其无法配合办理房屋评估及贷款手续。王奎明、彭云云表示现可一次性支付剩余购房款；彭云云还表示同意将涉案房屋过户至王奎明一人名下。经询，王宇、张月海称其认为王奎明、彭云云主张的违约金标准过高。本院认为，纵使王宇并未签写售房委托书，但其签订网签版本存量房屋买卖合同的行为，亦可以视作对张月海代其签订北京市存量房屋买卖合同事宜的追认，故本院认定张月海代理王宇与王奎明就涉案房屋签订的北京市存量买卖合同合法有效，且效力直接及于王宇。王奎明依约支付了已届给付期限的购房款，王宇所谓承租人优先购买权并不构成其履行合同的法律障碍，故王奎明有权要求王宇协助办理过户手续并交付房屋。王奎明表示现可支付剩余购房款，故王宇应在收到相关购房款后协助办理涉案房屋过户手续；至于物业交割保证金2万元，王宇可在结清相关费用后另行向王奎明主张。因王宇未按照约定于2016年9月20日前向王奎明交付涉案房屋，故王奎明有权自2016年9月21日起依约主张违约金。王奎明现仅支付购房款47万元，故本院对于王宇关于违约金标准过高的抗辩意见予以采纳，并确定每日按照已付款的万分之五标准计算违约金。因本判决在履行或者执行的过程中尚需王奎明先行支付剩余购房款，本院现难以判断判决生效后是否还会发生合同义务履行迟延以及迟延的原因，故在本案中仅将上述违约金支持至法庭辩论终结之日（2017年7月5日）。本案北京市存量房屋买卖合同经本院判决而得以继续履行，王奎明的合同目的将得以实现，故王奎明、彭云云无权要求王宇、张月海负担居间服务费。彭云云系网签版本存量房屋买卖合同的买受人之一，现其同意将涉案房屋过户至王奎明一人名下，本院不持异议。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条判决如下：一、被告王宇于原告王奎明支付购房款四百二十八万元之日起十日内协助原告王奎明办理将北京市朝阳区广渠路21号2号楼xx号房屋所有权转移登记至原告王奎明名下的过户手续；二、被告王宇于本判决生效之日起十日内向原告王奎明交付北京市朝阳区广渠路21号2号楼xx号房屋；三、被告王宇于本判决生效之日起十日内向原告王奎明支付违约金六万七千六百八十元；四、驳回原告王奎明的其他诉讼请求；五、驳回原告彭云云的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四万四千九百六十元，由被告王宇负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。案件保全费五千元，由被告王宇负担（原告王奎明已预交，被告王宇于本判决生效之日起七日内给付原告王奎明）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 王 喆人民陪审员 王振民人民陪审员 杨燕笙二〇一七年八月二十二日书 记 员 陈锦洪书 记 员 胡 迪