（2017）沪0114民初8606号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2017-12-01
案件名称
李耿锴与徐隽房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市嘉定区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
当事人
李耿锴,徐隽
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初8606号原告：李耿锴，男，1974年1月4日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：庄海军，上海浩信律师事务所律师。委托诉讼代理人：章红，上海浩信律师事务所实习律师。被告：徐隽，男，1984年7月19日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：才浩，上海问学律师事务所律师。原告李耿锴与被告徐隽房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李耿锴及其委托诉讼代理人庄海军和被告徐隽及其委托诉讼代理人才浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间关于上海市嘉定区秦安路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的房屋买卖关系；2、判令被告向原告支付违约金55万元；3、判令被告立即将系争房屋交还原告。事实和理由：2016年7月8日，经上海乐庭房地产经纪事务所的居间介绍，原、被告双方就系争房屋签订了《房地产买卖居间协议》，约定被告向原告购买系争房屋，转让价格258万元，该房屋建筑面积87.77平方米。上述协议签订后，被告分别于2016年7月8日和同年8月7日向原告支付了5万元及50万元。根据双方协议，除了之前支付的定金5万元外，被告需于协议签订后60日内即2016年9月8日前向原告支付55万元，目前被告仍有5万元尚未支付；协议约定被告应于2016年11月30日前向原告支付123万元，被告亦未履行，经原告多次催告，被告拒不履行。被告上述迟延付款行为已构成根本违约，故原告有权行使单方解除权，并要求被告支付违约金，合同约定的违约金为总房价的50%，原告主动调整为55万元。原告为维护其合法权益，故涉诉。被告辩称，在支付第二笔款项55万元之前，双方已经达成口头协议，原告同意被告少付5万元，并将该5万元与第三笔房款一起给付。第三笔房款123万元按照双方协议应于过户时支付，且双方约定应于2016年11月30日前办理过户手续，但原告直至2017年1月才取得小产证，并拒绝与被告过户，系原告违约。双方合同合法有效，应当继续履行，请求驳回原告所有诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年7月8日，���、被告在上海乐庭房地产经纪事务所的居间下就系争房屋买卖事宜签订了《房地产买卖居间协议》，约定原告将建筑面积为87.76平方米的系争房屋作价258万元出售给原告，并约定付款方式如下：被告应于签订协议当日支付原告5万元，于2016年9月8日前支付55万元，于2016年11月30日前即过户时支付房款123万元，余款75万元在双方签署网签合同后7个工作日内由被告向银行申请贷款；另双方约定过户时间为2016年11月30日前，交房时间为被告付足183万房款时。双方约定任何一方违约需向对方支付总房价50%的违约金。上述合同签订后，被告于2016年7月8日和2016年8月7日分别支付原告5万元及50万元，合计已付房款55万元。后原告于2016年10月将系争房屋交付被告，但双方未按约办理过户手续。2017年1月25日，系争房屋经核准登记至原告名下。对上述事实，双方并无争议，本���予以确认。但对被告是否存在迟延付款行为，原告是否享有合同解除权，双方意见不一。原告为证明其主张，向本院提交了《房地产买卖居间协议》，证明被告存在迟延付款行为，原告享有单方解除权。被告对该证据真实性无异议，但对证明内容不认可。被告为证明其主张，向本院提交了两份上海市房地产买卖合同，证明双方买卖合同已经网上备案，居间方多次联系原告签署，原告推诿不签，亦证明被告将自有房屋出售再购买系争房屋，属置换购房。原告对双方间网签合同表示并不知晓，对被告售房合同表示与本案无关。此外，被告申请了居间方工作人员梅其洋出庭作证，证明关于第二笔款项55万元中的5万元推迟至与第三笔房款一起支付，双方已经协商一致，对于第三笔房款未按约支付是因为原告未按约办理过户手续。证人陈述：在支付第二笔款项55万元时，被告告知其已经与原告协商一致先付50万元，其与原告进行了确认，原告表示没有问题，但其后来要求原告提供50万元的收据时，原告一直不予提供；此外，双方未能按约过户是由于原告在约定的过户时间内尚未办出产证。原告对证人证言发表质证意见如下，认为证人只知晓5万元双方已经谈好，但不清楚谈的具体内容，对5万元何时支付也不知情。审理中，原告表示被告在第二笔房款支付前确向其表示要少付5万元，双方之间已经达成一致意见，后原告在庭审中又表示其同意晚点支付是指最晚应于2016年9月8日前支付。本院认为，原、被告之间签订的《房地产买卖居间协议》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。该协议对房屋基本情况、转让价款、房款支付时间、交付时间、过户时间和违约��任等房屋买卖合同的主要内容作了明确约定。并且该协议签订后，被告已经支付了房款共计55万元，原告收受了该房款并将系争房屋交付被告，故应当认定双方就系争房屋的买卖关系成立。现原告认为被告逾期付款构成根本违约故要求解除合同，争议焦点在于关于第二笔房款55万元中5万元是否存在迟延支付，原告本人在庭审中已经明确双方已就延迟给付达成一致意见，且原告并无证据证明其在约定的付款时间2016年9月8日到期后已向被告进行催要，反而于2016年10月将系争房屋提前交付被告。此外，居间方工作人员出庭作证时亦表示，其已向原告确认过，对被告少付5万元原告表示没有问题。故本院认定原、被告双方已就该5万元房款延迟给付达成一致意见，因此被告并不存在违约。至于第三笔房款的给付是否存在迟延支付，因双方约定该笔款项应于过户时支付，原告在��定的时间内并未办出其名下的小产证，且在办出后双方尚未办理过户手续，故原告主张被告迟延支付第三笔款项并无依据。综上所述，原告以被告逾期付款为由要求解除合同并要求被告返还房屋和支付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告李耿锴的全部诉讼请求。本案受理费9,300元，减半收取计4,650元，由原告李耿锴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张开红二〇一七年八月二十二日书记员 邵文菁附：相关法律条文《最高人民法院关于民事诉讼证���的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自：