（2017）京01民终5897号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2017-08-30
案件名称
王大宝与张阏房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王大宝,张阏
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终5897号上诉人（原审被告）：王大宝，男，1985年6月5日出生。被上诉人（原审原告）：张阏，女，1986年8月25日出生。上诉人王大宝因与被上诉人张阏房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2017)京0114民初2491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月26日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王大宝、被上诉人张阏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王大宝上诉请求：撤销一审法院判决第二项，同意解除合同，不同意返还租金及押金。事实与理由：我于2016年12月18日将钥匙交付给张阏，我已经履行了合同。2016年12月25日张阏提出不租构成违约，且诉争房屋一直空置半年之久，导致我有空置损失。所以押金和违约金不应当退还。张阏辩称，我根本没拿过钥匙，因为当时房屋坏了，对方要修，就没有将钥匙给我。搬家时王大宝要我交物业取暖费，我拒绝交，王大宝没有交付房屋，房屋交割单上我没签字。同意一审判决，不同意王大宝的上诉请求及理由。张阏向一审法院起诉请求：1.解除我与王大宝之间的《北京市房屋租赁合同》；2.王大宝向我返还租金及押金12476元，并支付违约金5400元；3.王大宝承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年12月18日，张阏（乙方、承租人）与王大宝（甲方、出租人）经居间人张浩介绍，签订《北京市房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方1602室，建筑面积56平方米，租赁用途为居住，租期自2016年12月至2017年12月24日，共计12个月；甲方应于2016年12月18日前将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成；房屋租金每月2700元，押金2700元，支付方式押一付三；第五条其他费用的承担方式中，双方对甲方、乙方承担的费用分别进行了约定，但被用黑笔划掉；第八条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.延迟交付房屋达3日的；2.交付的房屋严重不符合约定或影响乙方安全、健康的；3.致使乙方无法正常使用房屋的；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回房屋：1.不按约定日期支付租金达3日的；2.欠缴各项费用达300元的；3.擅自改变房屋用途的；4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔付的；6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨害他人正常工作、生活的；7.擅自将房屋转租给第三人的；8.租赁期满前30日未通知甲方的和超过约定居住人数的。第九条违约责任第一款：甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失……；合同还约定了双方的其他权利和义务。同日，张阏向王大宝转账12476元。2016年12月25日，双方到涉案房屋进行办理交接手续，因取暖费、物业费如何负担产生争议，导致房屋未交付。2017年1月，张阏将出租人王大宝列为被告、居间人张浩列为第三人起诉至法院，诉如所请。在审理过程中，张阏无法提供张浩的身份信息，王大宝称自己也联系不上张浩。2017年5月18日，张阏向法院提出申请，撤回了对张浩的起诉。法院经审查，认为张阏撤回对张浩的起诉，符合法律规定，法院予以准许。庭审中，双方均认可合同签订时居间人张浩将合同第五条租赁期内由甲乙双方承担的费用均划掉，双方也均认可之间存在的最大争议是物业费和取暖费由谁负担。张阏称双方签订租赁合同的时候，租金包括物业费和取暖费，王大宝称租金不包括物业费和取暖费。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、账单及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。张阏与王大宝签订的《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效。《北京市房屋租赁合同》第五条原来约定物业费、取暖费由王大宝负担，在签订合同时被居间人张浩划掉，应视为双方对物业费、取暖费由谁负担存在争议，在2016年12月25日房屋交付时，双方仍对物业费、取暖费由谁负担存在分歧，且协商未能达成一致意见，涉案房屋未能交付，导致合同无法继续履行，故对张阏要求解除与王大宝签订的《北京市房屋租赁合同》的诉讼请求，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因涉案房屋并未完成交付，故法院对张阏要求王大宝返还租金及押金12476元的请求，法院予以支持。现有证据无法证明王大宝在合同解除过程中存在过错，故对于张阏要求王大宝支付违约金的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条之规定，一审法院判决：一、解除张阏与王大宝签订的《北京市房屋租赁合同》；二、王大宝于判决生效之日起七日内返还张阏租金及押金共计12476元；三、驳回张阏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理认定的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，张阏与王大宝签订的《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。因《北京市房屋租赁合同》对于物业费、供暖费的负担未作明确约定，导致双方对于物业费、供暖费如何负担产生争议，并最终导致《北京市房屋租赁合同》无法继续履行。双方当事人对于《北京市房屋租赁合同》约定不明的情况均有过错，现张阏要求解除《北京市房屋租赁合同》，王大宝对此表示同意，故一审法院判决解除《北京市房屋租赁合同》并无不当。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王大宝主张诉争房屋已经交付张阏，故张阏应当承担约定租期内的租金。但张阏未在房屋交接单上签字，王大宝就房屋交付的事实并未提供其他证据，仅有张阏支付租金、押金等款项的事实不足以证明房屋交付的事实。故对于王大宝的该项事实主张，本院不予采信。在房屋未交付、张阏未实际使用房屋的情况下，一审法院对于张阏要求返还租金的诉讼请求予以支持正确。关于押金问题，王大宝主张张阏欠付物业费、供暖费，依据《北京市房屋租赁合同》第八条、第九条之约定张阏应承担违约金，押金用于抵扣违约金，故不应当返还。但《北京市房屋租赁合同》中并未约定物业费、供暖费的负担主体，亦未约定支付期限，张阏未交纳物业费、供暖费的行为并不构成违约，不符合《北京市房屋租赁合同》约定的违约责任的适用条件。故王大宝所持不应当返还押金的上诉理由不能成立，本院对此不予采纳。综上所述，王大宝的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费246元，由王大宝负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 徐 冰审判员 刘国俊审判员 范 磊二〇一七年八月二十二日书记员 赵梦芸 微信公众号“”