（2017）川03民终767号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2017-10-31
案件名称
自贡市创兴投资有限公司与刘光辉、陈利娜房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省自贡市中级人法院
所属地区
四川省自贡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
自贡市创兴投资有限公司,刘光辉,陈利娜
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川03民终767号上诉人（原审被告）：自贡市创兴投资有限公司,住所地四川省自贡市沿滩区卫坪乡卫里街。法定代表人：林国芬，总经理。委托诉讼代理人：张菊容，四川泰逸律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘光辉,男,1989年10月30日出生,汉族,住四川省自贡市沿滩区。被上诉人（原审原告）：陈利娜，女，1990年10月5日出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区。上诉人自贡市创兴投资有限公司（以下简称创兴公司）因与被上诉人刘光辉、陈利娜房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省自贡市沿滩区人民法院(2017)川0311民初621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人创兴投资有限公司的委托诉讼代理人张菊容、被上诉人刘光辉、陈利娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人创兴公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律有误。创兴公司未能及时办理产权证是政府主管部门的原因，而非上诉人造成的。《商品房买卖合同》补充协议第八条第5款也明确约定：“因政策及政府主管部门原因、工作流程等非出卖人原因，而导致未能如期办理各项权属证书的，出卖人不承担违约责任。”一审判决认定上诉人构成违约明显错误。被上诉人陈利娜、刘光辉辩称：上诉人承诺于2015年交付房产证，结果直到2016年10月才交付。上诉人违反了合同约定，应当支付违约金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈利娜、刘光辉向一审法院起诉请求：1.判令创兴公司支付违约金14011.76元；2.诉讼费用由创兴公司承担。一审法院认定事实：2013年8月18日，陈利娜、刘光辉与创兴公司签订了《商品房买卖合同》，由陈利娜、刘光辉向创兴公司购买位于创兴▪龙湖时代9栋1-24-139号房屋一套，建筑面积为85.09平方米，房屋总价为359206.5元，合同还约定了建设依据、销售依据、商品房基本情况、抵押情况、计价方式与价款、付款方式、交付条件、违约责任、产权登记等；同日，双方又签订了《商品房买卖合同》补充协议，对《商品房买卖合同》进行了补充约定。合同签订后，陈利娜、刘光辉采取首付109364元、房屋维修金4680元和向交通银行股份公司自贡分行按揭贷款250000元的方式，支付了全部购房款。2015年3月31日，因所购房屋实测面积为84.94平方米，双方签订补充协议，购房总价款变更为358573元，同日陈利娜、刘光辉向创兴公司支付办理房屋产权证费用3585.73元，创兴公司向陈利娜、刘光辉交付了房屋。按照约定创兴公司应在房屋交付后180日内，即最迟应当在2015年9月30日向陈利娜、刘光辉交付房屋产权证，创兴公司实际为原告陈利娜、刘光辉办到房屋产权证的时间为2016年10月17日，交付房屋所有权证为2016年11月9日。创兴公司确已逾期，故陈利娜、刘光辉诉至法院，要求创兴公司支付逾期办证违约金14011.76元。一审法院认为：房屋买卖合同是指出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方的房屋买卖合同关系成立，应该履行合同的约定。陈利娜、刘光辉向创兴公司支付了全部购房款，创兴公司亦应当按约为陈利娜、刘光辉办理房屋产权证。创兴公司以“未按约办理房屋产权证的原因是自贡市国土局未按规定办理分户土地使用权证，以及自贡市政府的行为造成的，属于双方约定免责事由”进行抗辩，但创兴公司提供的证据不能证明系政府的原因造成的，其抗辩理由不成立；创兴公司未按合同约定为原告陈利娜、刘光辉办理房屋产权证，已经构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，创兴公司应当向陈利娜、刘光辉承担违约责任，且双方关于违约金的约定不违反法律规定。根据双方的合同约定，在房屋交付后的180日内，创兴公司应该为陈利娜、刘光辉办理房屋产权证，由于创兴公司未履行该义务，每延期一日，创兴公司应按已付款金额的万分之一向原告陈利娜、刘光辉支付违约金。陈利娜、刘光辉支付的房款应以创兴公司出具的“销售不动产统一发票”金额358573元为准，不应包括契税、维修基金等属于陈利娜、刘光辉自己应当承担的部分。创兴公司向陈利娜、刘光辉交房时间为2015年3月31日，办理房屋产权证的时间为交房后180日内，即最迟应在2015年9月30日为陈利娜、刘光辉办理房屋产权证，创兴公司实际办理房屋产权证的时间为2016年10月17日，已逾期382日，创兴公司应当支付陈利娜、刘光辉的违约金为：358573元×1／10000×382日，即为13697.48元。陈利娜、刘光辉要求创兴公司支付的违约金为14011.76元，其超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、自贡市创兴投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈利娜、刘光辉违约金13697.48元；二、驳回陈利娜、刘光辉的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人向本院提交两份证据，第一份证据为土地登记费缴费通知单一份，第二份证据为房屋登记费缴费通知单一份，拟证明创兴公司申请办证的时间没有逾期，最后逾期办证是政府部门的原因。被上诉人认为该证据只能证明国土局受理了创兴公司缴纳的土地登记费和房屋登记费，但不能证明创兴公司是何时向国土局申请办证。本院认为该证据不能实现上诉人的证明目的，依法不予采纳。本院依职权向自贡市国土资源局查询案涉房屋办证情况，自贡市国地资源局以《关于“创兴龙湖时代”项目1至15栋办理不动产登记相关问题的回函》说明相关情况，上诉人认为对《关于“创兴龙湖时代”项目1至15栋办理不动产登记相关问题的回函》的真实性、合法性、关联性无异议，但认为创兴公司缴纳资料的时间早于国土局受理的时间。被上诉人认为《关于“创兴龙湖时代”项目1至15栋办理不动产登记相关问题的回函》恰能证明创兴公司逾期办证，对该证据予以认可。本院认为《关于“创兴龙湖时代”项目1至15栋办理不动产登记相关问题的回函》真实合法，与本案具有关联性，依法予以采纳。本院查明事实与一审查明事实一致，对一审判决查明事实予以确认。另查明事实如下：“创兴龙湖时代”9栋186户住户的分户产权证，创兴公司向国土局首次申请办证的时间是2016年4月6日，国土局于2016年7月14日办结交付。本院认为，上诉人创兴公司主张其逾期办证是由于国土局造成的，但根据二审查明的事实，创兴公司首次向国土局申请办证的时间已经逾期，因此，上诉人创兴公司的该项主张不成立。上诉人创兴公司逾期办证，违反了与被上诉人的约定，应承担违约责任。因此，创兴公司应对逾期办证的违约行为向被上诉人支付违约金。综上所述，上诉人创兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人自贡市创兴投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈品强审判员 曾伟贤审判员 周玉萍二〇一七年八月二十二日书记员 党若丹 来源：百度搜索“”