（2017）湘0112民初484号

裁判日期: 2017-08-22

公开日期: 2017-10-20

案件名称

左敏、黄贤与曾慧娟、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

长沙市望城区人民法院

所属地区

长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

左敏,黄贤,曾慧娟,湖南新环境房地产经纪连锁有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

湖南省长沙市望城区人民法院民事判决书（2017）湘0112民初484号原告：左敏，女，1992年2月4日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：谷召亮，湖南知一律师事务所律师。原告：黄贤，男，1992年11月8日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：谷召亮，湖南知一律师事务所律师。被告：曾慧娟，女，1975年12月7日出生，汉族，住湖南省南县。被告：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2218房。法定代表人：袁李，总经理。原告左敏、黄贤诉被告曾慧娟、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称“新环境公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案受理后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂，于2017年4月24日转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄贤及二原告共同委托诉讼代理人谷召亮到庭参加了诉讼，被告曾慧娟经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，被告新环境公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法宣布对二被告缺席审理。本案现已审理终结。原告左敏、黄贤向本院提出诉讼请求：1、判令解除2016年9月21日签订的《房屋买卖合同》，并判令被告曾慧娟双倍返还原告已经支付的定金共计6万元；2、判令被告曾慧娟赔偿原告经济损失5万元（参照同类同地段房价上涨情况），被告新环境公司承担连带责任；3、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告与曾慧娟、新环境公司于2016年9月21日签订了《房屋买卖合同》，约定曾慧娟将坐落于长沙市望城区星城镇富基世纪公园1-3栋2604号房出售给原告，房屋产权证号为71××77，建筑面积约113.16平方米，房屋总售价为51万元，付款方式采取购房定金+购房首付款+购房款+公积金贷款或银行贷款+尾款的方式进行。合同签订后，原告支付了定金3万元，并积极办理银行按揭贷款审批手续，于2016年11月8日通过银行审批。2017年1月4日，因曾慧娟、新环境公司原因未能顺利办理房屋过户手续，之后因房价上涨较大（房屋增值十几万元），曾慧娟已无意出售房屋。原告认为与曾慧娟、新环境公司签订的房屋买卖合同系三方真实意思表示，合法有效，曾慧娟的违约行为导致原告购房目的落空，对原告造成了巨大的经济损失，其应当承担赔偿责任，新环境公司在提供居间服务过程中未尽到审慎审查义务，对未能办理过户行为存在过错，应当对原告的经济损失承担连带赔偿责任。因此，原告为了维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判如所诉。被告曾慧娟、新环境公司未予答辩。原告左敏、黄贤围绕诉讼请求依法提交了《房屋买卖合同》、全权委托责任书、《购买方委托代理合同》、告知函、收据、知名网站房价信息等作为证据，本院依法予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据及原告的当庭陈述，本院查明的事实如下：2016年9月20日，被告曾慧娟向案外人张仙平出具一份全权委托责任书，称其为富基世纪公园1栋2604号的房东，因本人在外地，公务繁忙，故而授权案外人张仙平代为签订购房合同买卖等事宜。2016年9月21日，原告左敏、黄贤、被告曾慧娟（由委托代理人张仙平代签）、新环境公司签订了一份书面《房屋买卖合同》，约定曾慧娟将其所有的位于长沙市望城区星城镇富基世纪公园1-3栋2604号房屋以51万元的价格出售给原告。购房款的支付采用购房定金+购房首付款+购房款+公积金贷款或银行贷款+交房尾款方式，原告应当于2016年9月21日支付购房定金3万元；于手续办理时支付购房首付款8万元为房款或托管资金房款；其余39万元购房款通过银行贷款方式支付，此项房款由原告通过向银行或公积金管理机构申请贷款的方式支付，原告与曾慧娟均应当全力配合办理，贷款额度、实际到账日期以银行实际情况为准，贷款房款差额部分在放款后三个工作日内由双方根据总房价结清，以多退少补为原则；房屋交付时支付尾款1万元托管新环境公司转交。关于居间服务费，原告应当于合同签订之日一次性支付新环境公司居间服务费5100元，曾慧娟应支付新环境公司居间服务费5100元，合同签订后任何一方违约的，违约方向守约方赔偿违约金之外，还应当支付双方向居间方支付的服务费用。关于各方的义务，原告应当按照合同约定的付款步骤、时间按期付款，并在签订合同后7日内将办理该房屋过户、符合贷款条件及贷款所需一切资料提交代办机构或曾慧娟，按约定到房屋管理部门办理产权交接手续；曾慧娟保证对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负责，并已取得共有权人的同意出售，配合原告办理过户和交付房屋，并在房屋交付前将水、电、煤气、物业费、电话费、有线电视收视费等有关费用全部结清，在合同签订后7日内将办理该房屋过户手续及贷款所需的一切资料提交代办机构或原告，按约定时间到房屋管理部门办理产权交接手续。另外，双方还约定本次交易应缴纳的所有税、费及其他费用由原告承担，双方均应当委托代办机构办理交易所有手续，按要求在180日内完成所有手续，交房时间为曾慧娟收到全款之日。关于违约责任，合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方合同约定时间十日的，或保证事项不真实的，守约方有权解除合同，并要求违约方支付与本合同定金数目相同的违约金。合同签订后，原告即向曾慧娟支付了购房定金3万元，并由曾慧娟的委托代理人张仙平出具定金收条。该笔定金托管于新环境公司，由新环境公司出具收款收据，其中5100元抵充曾慧娟应当支付的中介费用，剩余24900元视为托管定金。《房屋买卖合同》签订同日，原告左敏即与案外人湖南新金非融资性担保有限公司签订一份《购买方委托代理协议》，约定由该公司负责办理银行按揭贷款手续并支付按揭贷款服务费1万元。之后，双方因合同履行发生纠纷，原告、新环境公司向曾慧娟发出一份告知函，要求曾慧娟积极与原告或是新环境公司联系履行合同。告知函称合同签订后，原告积极办理银行按揭贷款审批手续，于2016年11月8日通过银行审批，双方准备于2017年1月4日办理房产过户手续，因曾慧娟丈夫不在长沙未能成功办理，之后新环境公司通知曾慧娟及其丈夫配合原告办理产权过户手续，但曾慧娟拒不配合，甚至拒接电话。新环境公司提醒曾慧娟应当按照合同约定完成房产过户等相关手续，拒绝履行合同义务的，应当承担相应的违约责任及法律风险。上述告知函发出后，曾慧娟仍未能配合原告办理房产过户手续，导致房屋买卖合同无法继续履行，因此原告特向本院提起诉讼，请求解除合同并要求曾慧娟、新环境公司承担相应的违约责任。本院认为，原告左敏、黄贤与案外人张仙平、被告新环境公司签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，所约定的内容也不违反相关法律、行政法规的强制性禁止性规定，合法有效。案外人张仙平作为被告曾慧娟的委托代理人，其在代理权限内以被代理人的名义实施的民事法律行为，应当由被代理人即曾慧娟承担民事责任。因此，上述《房屋买卖合同》对曾慧娟具有约束力。关于合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，合同双方就解除合同达成合意的，一方当事人可以在条件成就时行使合同解除权；且合同解除以通知到达对方为要件。本案中，双方约定合同一方未按本合同约定条款履行义务的，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，守约方有权解除本合同。双方虽未明确约定房产过户手续的办理时间，但根据合同义务履行顺序约定，在原告银行按揭贷款审批通过后，曾慧娟即应当配合办理房产过户手续。银行按揭贷款审理手续于2016年11月8日通过，但直至原告向本院提出诉讼之日，曾慧娟仍未配合完成房产过户手续，已构成严重违约，双方约定的合同解除权条件已然成就，原告有权解除合同。原告虽未向曾慧娟、新环境公司发出书面解除通知，但考虑曾慧娟的逾期履行行为已构成根本违约，原告也向曾慧娟发出告知函，且在原告向本院提起诉讼后，曾慧娟仍未提出任何异议，应认定原告主张解除《房屋买卖合同》的诉讼请求成立。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和协议性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据合同约定，合同解除的，守约方有权要求违约方支付与本合同定金数目相同的违约金，原告已实际支付购房定金3万元并由曾慧娟的委托代理人张仙平出具定金收据，该定金托管于新环境公司，扣除曾慧娟应当支付的中介费用5100元，还剩24900元。则由新环境公司直接退还原告24900元更有利于减轻双方当事人的诉累，剩余部分由曾慧娟负责退还。另外，曾慧娟应当按照合同约定承担相应的违约责任，支付原告违约金3万元。关于经济损失5万元，原告提交的知名网站房价信息不符合证据的基本形式，无法反映实际损失大小，且商品房销售价格本身具有不确定性及波动性，原告主张的经济损失5万元的诉讼请求缺乏有效证据加以佐证，本院不予支持。关于新环境公司的责任，新环境公司作为居间服务中介方，在房屋买卖合同的签订、履行过程中已经按照约定履行了居间义务，该房屋买卖合同无法继续履行的原因在于曾慧娟的违约行为，而新环境公司对曾慧娟的违约行为无法控制，也无过错，反而一直在积极配合原告向曾慧娟主张权利、处理纠纷，且原告主张的经济损失诉求无法成立，要求新环境公司承担连带责任于法无据，本院不予支持。综上所述，原告左敏、黄贤要求解除与被告曾慧娟、新环境公司签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求成立，本院予以支持；要求被告曾慧娟双倍返还已经支付的定金共计6万元的诉讼请求成立，本院予以支持；其中，托管于中介方的24900元由被告新环境公司直接退还，剩余5100元由被告曾慧娟负责退还并由被告曾慧娟承担支付3万元违约金的违约责任；要求被告曾慧娟、新环境公司连带赔偿经济损失5万元的诉讼请求，因缺乏有效证据佐证，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告左敏、黄贤、被告曾慧娟、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司于2016年9月21日签订的《房屋买卖合同》；二、被告曾慧娟于本判决生效后十日内退还原告左敏、黄贤购房定金5100元并支付违约金3万元；三、被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司于本判决生效后十日内退还原告左敏、黄贤购房定金24900元；四、驳回原告左敏、黄贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2500元，由原告左敏、黄贤负担1136元，由被告曾慧娟负担1364元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审　判　长　　殷兵兵人民陪审员　　盛月娇人民陪审员　　阳慧琳二〇一七年八月二十二日代理书记员　　袁子怡附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。微信公众号“”