（2017）湘0511民初288号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2017-09-26
案件名称
原告邵阳市勇兴物业服务有限公司与被告颜平安物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
邵阳市北塔区人民法院
所属地区
邵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邵阳市勇兴物业服务有限公司,颜平安
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款
全文
湖南省邵阳市北塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0511民初288号原告邵阳市勇兴物业服务有限公司，住所地邵阳市大祥区火车南站站前开发区177号。法定代表人伍朝阳，该公司总经理。委托代理人（特别授权）伍玉华，男，1952年6月12日出生，汉族，住邵阳市大祥区。委托代理人伍利松，男，湖南富强律师事务所律师。被告颜平安，男，1979年12月5日出生，汉族，户籍地湖南省新邵县。现住邵阳市北塔区。委托代理人李连生，男，湖南常清律师事务所律师。原告邵阳市勇兴物业服务有限公司（以下简称勇兴公司）与被告颜平安物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案受理后，依法适用简易程序于2017年8月9日公开开庭进行了审理。双方当事人及代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告自2010年开始进入了邵阳市宝城住宅小区实行物业管理服务，2015年10月1日与湖南泰顺房地产开发有限公司签订为期2年的物业委托服务合同。被告入住宝城花苑14栋1单元5001号房屋起，至2017年2月止，共拖欠物业管理服务费3956元，滞纳金3554.78元，开庭时变更金额，算至2017年6月欠物业费4575元，滞纳金5064.53元，合计9639.53元。经原告多次催收，被告以各种理由拒绝支付服务费。据此，请求判令被告立即支付物业管理费并支付滞纳金；本案诉讼费用由被告承担。为支持自己的诉讼主张，原告向本院提交了如下证据：邵阳市宝城花苑前期物业委托服务合同。拟证明原告对宝城花苑小区进行物业管理，被告接受了服务，应当交纳物业费。照片复印件。拟证明原告正在筹备成立业主委员会。手机短信复印件。拟证明原告用手机短信向被告催收物业费。欠费明细表。拟证明被告自2015年至2017年6月欠物业费4575元，滞纳金5064.53元，共计9639.53元。交房通知书、业主资料对接单、房屋交付验收表。拟证明被告于2013年12月22日接收房屋，入住宝城花苑小区。被告颜平安及代理人辩称：1、原告与湖南泰顺房地产开发有限公司签订的物业合同对被告无效，因被告不是合同的当事人，不应受合同约束；2、原告的物业服务没有尽到职责，对被告提出的维修房屋及设施的一些正当要求置之不理。请求判决驳回原告的诉讼请求。对于原告的证据1被告认为是无效合同；证据2复印件看不清；证据3未收到短信通知；证据4部分认可，欠物业费是实，但具体多少不清楚；证据5因是复印件，无开发商的核对印章，不能作为该案件的事实依据。经本院质证证据1合法有效，可以认定为本案有效证据;证据2与本案无直接关联，不予认定；证据3、4、5符合实情，可以认定为有效证据。根据当事人陈述和证据采信，本院审理认定事实如下：原告勇兴公司与湖南泰顺房地产开发有限公司（以下简称泰顺公司）签订了《邵阳宝城花苑前期物业委托服务合同》，按照合同规定，由原告勇兴公司负责宝城花苑的二年物业服务（从2015年10月1日至217年9月30日），被告颜平安是宝城花苑14栋1单元5001房的业主，自2013年12月交房后即入住该小区，也交过物业费。由于宝城花苑小区未开过业主大会，也未成立业主委员会，对于聘请物业公司及交纳物业费标准，业主未进行审查，一直按前期物业委托服务合同执行。被告颜平安对于要交纳物业费不持异议，但认为原告勇兴公司物业服务不到位，对于业主提出的合理要求不予解决，故不同意交纳物业费，原告催收未果后遂成诉讼。本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。据此宝城花苑在成立业主委员会前，做为房地产开发商的泰顺公司与勇兴公司签订的前期物业委托服务合同，其目的是使住宅小区有序便民，其内容未侵害业主的合法权益，应认定为有效合同，被告认为该合同无效本院不予采纳。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持；第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案原告与被告虽未直接签订物业服务合同，但被告长期居住在宝城花苑，与原告形成了事实上的物业服务关系，应当按照权利与义务相对等的原则，享受了物业服务，就应当承担交纳物业服务费的义务，被告认为原告的服务不到位，对业主的合理要求不予解决，但未提供相关证据予以证实，其抗辩理由本院不予采纳。综合考虑本案情况，原告未提供出对欠交物业费应交纳滞纳金的相关依据，且原告的物业服务也存在需要改进和提高的方面，对于要求被告交纳滞纳金的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、被告颜平安在本判决生效之日起10日内交纳物业服务费4575元给原告邵阳市勇兴物业服务有限公司。二、驳回原告邵阳市勇兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费300元，由原、被告各负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员 刘铁树二〇一七年八月二十二日代理书记员 罗晴晴附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 更多数据：搜索“”来源：