（2017）津01民终4768号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2017-08-31
案件名称
马琳娜、李曼玉房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马琳娜,李曼玉,天津链家宝业房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终4768号上诉人（原审被告）：马琳娜，女，1971年4月13日出生，回族，上海柏辉国际货运代理有限公司天津分公司经理，住天津市河西区。委托诉讼代理人：金卫东（马琳娜之夫），住天津市河西区。被上诉人（原审原告）：李曼玉，女，1993年10月14日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。委托诉讼代理人：杨宝潮，天津云杰律师事务所律师。原审第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区南门外大街与服装街交口悦府广场1号楼13层。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：孙桂荣，天津朗通律师事务所律师。上诉人马琳娜因与被上诉人李曼玉、原审第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2016）津0104民初13440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马琳娜上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序不合法。三方签订的《房产交易合同》、一式两份的合同多处不同，房屋买受人不是被上诉人，而是王丽华，多处内容涂写、颠倒，原审第三人的经纪人签字系伪造、冒用，三方合同主体不适格，合同不成立。《补充协议》对应的合同编号错误，身份证号对不上，与《房产交易合同》没有关联性。产权人应由马琳娜签字，代理人签字没有获得授权，没有委托书更没有房管局规定的公证书，被上诉人及原审第三人始终十分清楚这一点。上诉人没有收到过变更买受人的文件。上述合同存在法律问题，没有法律效力。被上诉人及原审第三人在交易过程中，恶意串通，欺瞒客户，违反国家限购政策，为被上诉人高评骗贷、操作阴阳合同提供便利、故意渎职，情节严重，极大地损害了上诉人的利益，违反了国家对中介行业的相关法律法规，背离了《天津市房地产经纪合同及签约告知书》的相关承诺。被上诉人不断拖延付款，给上诉人造成巨大损失，法律赋予上诉人讨要损失、调整价格、甚至解约的权利，上诉人要求被上诉人赔付部分损失，符合人情法理，绝非恶意涨价。被上诉人执意过户，在没有得到上诉人愿意配合做违规交易的情况下，强行将10万元以购房款名义打入监管账号，上诉人没有同意返还。随后被上诉人执意要求上诉人签署欠条，上诉人要求赔偿10万元，因此变更了欠条内容。欠条不是协议，不需要被上诉人留痕。欠条是上诉人打款给被上诉人90万元的原因。如果当时双方没有同意，而决定诉讼解决，上诉人绝不会支付90万元。被上诉人取得90万元后还诉讼，至少是不尊重事实，过河拆桥。上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》是双方自愿签署经房管局备案，由国家监管履行，形式过程合法，并实际履行，该协议有效。李曼玉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。三方协议与补充协议证明上诉人与被上诉人达成的真实交易价格为310万元，上诉人在获得400万元后应将90万元返还给被上诉人，但其以种种理由刁难拒绝。上诉人一直以有损失为由拒绝返还被上诉人交纳的定金，之前双方协商将原购房款从280万元上涨为310万元，已经考虑了上诉人的损失，上诉人扣押被上诉人10万元没有道理。天津链家宝业房地产经纪有限公司提交书面意见称，天津链家宝业房地产经纪有限公司已经尽到相关合同责任和义务，不存在任何过错，一审认定事实清楚，适用法律正确，尊重法院判决。李曼玉向一审法院起诉请求：判令马琳娜返还李曼玉购房定金100000元；诉讼费由马琳娜承担。一审法院认定事实：2016年8月16日李曼玉与马琳娜、天津链家宝业房地产经纪有限公司签订《房产交易合同》，约定李曼玉购买马琳娜坐落在天津市××春××公寓××号房屋，房屋面积为178.37平方米，李曼玉、马琳娜双方确认房屋成交价格为2800000元，李曼玉于2016年8月16日将100000元交付马琳娜作为定金，如李曼玉未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则已付定金归马琳娜所有，马琳娜有权再将该房屋转让于任何人，如马琳娜未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则马琳娜须双倍返还定金给李曼玉，上述定金将在李曼玉与马琳娜双方办理该房屋相关交易手续同时自动转化为部分房款，并于李曼玉按约定交付房款时，马琳娜将该笔定金共同交付正孚公司，履行资金监管程序，李曼玉、马琳娜须于2016年9月20日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，基于第三人已提供居间服务，李曼玉应向第三人支付45000元居间服务费，办理过户的有关税费由李曼玉承担，李曼玉、马琳娜均应按本合同约定相互配合到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续。合同签订当天，李曼玉交付马琳娜购房定金100000元。后马琳娜以房价上涨为由要求提高房价，故李曼玉、马琳娜于2016年9月14日又签订补充协议，约定经双方友好协商，对于李曼玉以2800000元购买天津市××春××公寓××号房屋达成以下协议：1、房款由原2800000元上涨至3100000元。2、待取完新房本后立即签订房管局买卖协议。2016年9月29日李曼玉、马琳娜共同到房管部门签订了《天津市房产买卖协议》，房屋价格进行高评约定为4000000元。2016年11月9日李曼玉、马琳娜又共同到房管部门办理了诉争房屋的所有权过户手续，同日，李曼玉将4000000元购房款全部打入监管账户。2016年11月18日马琳娜取得了购房款4000000元，2016年11月19日马琳娜将房款900000元退还了李曼玉。2016年11月17日房管部门下发本案诉争房屋所有权证书，房屋产权人登记在李曼玉的名下，诉争房屋业已交付李曼玉。现李曼玉、马琳娜就马琳娜是否应将所收购房定金100000元返还问题，意见相悖，调解未果。一审庭审中，李曼玉提供证据如下：1、2016年8月16日李曼玉与马琳娜、天津链家宝业房地产经纪有限公司签订的《房产交易合同》1份；2、2016年9月14日李曼玉、马琳娜签订的补充协议1份；3、2016年8月16日李曼玉交付马琳娜购房定金100000元收条1份；4、诉争房屋现不动产权证书复印件1份；5、录音光盘及录音内容整理各1份，内容为2016年11月19日马琳娜委托诉讼代理人与李曼玉男友刁某及天津链家宝业房地产经纪有限公司员工张某的谈话录音，并将录音光盘当庭播放；6、申请证人刁某出庭作证，证明马琳娜从未提过将100000元定金作为购房款的一部分，李曼玉也不认可将100000元定金作为马琳娜购房损失赔偿给马琳娜；7、孙某证人证言1份。马琳娜对李曼玉提供证据进行质证后表示：证据1系马琳娜委托诉讼代理人与李曼玉及天津链家宝业房地产经纪有限公司2016年8月16日所签，非房屋产权人所签，马琳娜委托诉讼代理人没有代理权，应属无效。补充协议是马琳娜委托诉讼代理人与李曼玉所签，并不代表马琳娜意见，合同编号有误，且没有第三方签字，所以无效。2016年8月16日签订合同当日，马琳娜收取了李曼玉100000元定金，收条系马琳娜委托诉讼代理人所写，但收条上没有合同号，故不生效。证据4没有异议。证据5录音听着是马琳娜委托诉讼代理人的声音，但是李曼玉偷录的，马琳娜委托诉讼代理人并不知晓，录音内容并不完整，包括马琳娜提供的情况说明的相关内容均未反映出来，所以对录音记录的内容亦不认可。证人刁某所说在房管局办理过户一节逻辑混乱，李曼玉是出钱一方，应该在欠条签署之后才涉及到过户，如果欠条不发生效力的话，证明李曼玉一方愿意以4000000元的合同价格来购买诉争房屋，对此马琳娜认可。证人刁某所言未说明什么问题，只表明双方对100000元是有争议，既然有争议，即应按在房管局所签合同办理。证人孙某证言内容属实，但对于他参与的买卖过程所述不完整。天津链家宝业房地产经纪有限公司对李曼玉提供证据进行质证后表示没有异议。马琳娜提供证据如下：1、2016年9月29日李曼玉、马琳娜在房管局签订的买卖协议复印件1份；2、李曼玉交付4000000元房款发票复印件1份；3、马琳娜书面声明1份及残疾人证复印件1份；4、欠条及情况说明各一份。李曼玉对马琳娜提供证据进行质证后表示：对证据1、证据2的真实性没有异议，但对证明目的不认可，本案诉争房屋价格是3100000元。关于马琳娜书面声明，李曼玉不发表质证意见。关于马琳娜残疾人证，马琳娜肢体残疾并不代表其思维存在问题。马琳娜提供欠条是其单方行为，对李曼玉不产生法律效力，该欠条存在两部分内容，李曼玉认可机打部分内容，即马琳娜欠李曼玉100000元定金及应退还房款900000元，共计1000000元。对于马琳娜自行书写的内容不认可。根据李曼玉提交录音证据可以说明，马琳娜提供的情况说明是在李曼玉急于偿还案外人贷款的情况下所签，内容不具有真实性，是马琳娜单方行为，不具有关联性。天津链家宝业房地产经纪有限公司对马琳娜提供证据进行质证后表示：关于证据1及证据2，天津链家宝业房地产经纪有限公司同意李曼玉的质证意见。天津链家宝业房地产经纪有限公司对马琳娜所提供欠条的真实性不予认可，手写部分形成时间不清楚。对于马琳娜提供的情况说明的证明目的不予认可，只能证明100000元如何处理还有待商榷，没有结果。证据3与本案无关。天津链家宝业房地产经纪有限公司申请其工作人员张某及孙继廷出庭作证。李曼玉、马琳娜对证人张某及孙继廷所述均表示没有异议。一审法院认为，2016年8月16日李曼玉、马琳娜及天津链家宝业房地产经纪有限公司自愿签订《房产交易合同》，约定李曼玉以2800000元的价格购买马琳娜坐落在天津市××春××公寓××号房屋，合同签订当天，李曼玉依约交付马琳娜购房定金100000元。而后马琳娜以房价上涨为由要求提高房价，故李曼玉、马琳娜经过协商又于2016年9月14日签订补充协议，约定李曼玉购买马琳娜上述房屋房款由原2800000元上涨至3100000元。以上合同及补充协议均系当事人自愿协商所签订，体现了各方当事人的真实意愿，均合法有效，故一审法院予以确认。且马琳娜由于其所售房屋经过高评而于2016年11月18日获取了4000000元房款后，于2016年11月19日退还了李曼玉房款900000元，也表明马琳娜是在按照与李曼玉所签补充协议约定的售房价格遵守履行。据此，马琳娜理应将收取李曼玉的100000元购房定金返还李曼玉。因此，一审法院对李曼玉之诉讼请求，依法予以支持。至于马琳娜所提供欠条，该欠条机打部分内容显示马琳娜欠李曼玉1000000元，承诺在拿到全部房款之日将1000000元还给李曼玉。李曼玉对该部分内容不持异议。其手写部分内容：“由于买方首付时间以及贷款时间不断拖延，导致甲方（马琳娜）损失10万元，间接损失暂不计算”系第三人工作人员张某执笔，并未得到李曼玉的签字认可。随后内容显示：“所以欠条所指欠款款额为90万元，此房款是由房管局监管。”系马琳娜委托诉讼代理人执笔所写，也未得到李曼玉的签字认可，且该欠条中两处手印也系马琳娜委托诉讼代理人自己所按，该欠条中没有李曼玉对马琳娜所写内容予以确认的印记留痕。另马琳娜提供的情况说明，其内容也不能证实李曼玉已认可马琳娜收取李曼玉的购房定金已计入马琳娜主张的售房损失中。所以，马琳娜据此主张应驳回李曼玉诉讼请求的抗辩意见不能成立。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：判决书生效后十日内，马琳娜返还李曼玉购房定金100000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取，由马琳娜承担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了其手中的《房产交易合同》作为证据。被上诉人认为不属于新证据，不应采信，认为尽管双方手中的合同存在差异，但上诉人之前并未提出异议，双方已经按照约定实际履行合同，不相符之处对本案的争议没有实际影响。对于上述证据，本院认定如下：上诉人提交的《房产交易合同》中，买受人处为李曼玉、王丽华，李曼玉在乙方签章及代理人处均签字，天津链家宝业房地产经纪有限公司经纪人签字处多一人签字，与被上诉人一审提交的《房产交易合同书》存在部分差异，但对于房屋价款、定金、签订《天津市房产买卖协议》时间、居间服务费、备注等重要信息约定一致。另查明，上诉人与被上诉人在房管局签订《天津市房产买卖协议》时间为2016年9月23日。一审查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，关于上诉人之夫金卫东代理上诉人签署的2016年8月16日《房产交易合同》及2016年9月14日《补充协议》效力问题，上诉人与其委托诉讼代理人金卫东系夫妻关系，一审期间原审第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司表示签订合同时金卫东给上诉人打过电话核实合同内容，且其后上诉人本人亦于2016年9月23日与被上诉人签署了《天津市房产买卖协议》，故被上诉人有理由相信金卫东有权代理上诉人办理房屋买卖事宜，《房产交易合同》、《补充协议》的效力及于上诉人本人。上诉人与被上诉人所持《房产交易合同》内容虽有部分差异，但合同主要条款约定一致，且双方已经按照合同约定内容予以履行，不影响其效力。关于双方诉争的10万元应否返还问题，上诉人主张被上诉人认可赔偿其10万元损失，但仅凭涉案欠条手写部分内容，不足以证实被上诉人已认可赔偿上诉人损失10万元，本院对上诉人的前述主张不予采信。按照双方约定，上诉人应当在办理房屋相关交易手续时将定金转为部分房款。现有证据不能证实定金10万元已转化为房款，上诉人已经按照双方约定取得房款310万元，多获取的资金应当返还被上诉人。被上诉人请求上诉人返还10万元定金，一审法院予以支持并无不当。综上所述，马琳娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人马琳娜负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 俊代理审判员 刘雪峰代理审判员 王 晶二〇一七年八月二十二日书 记 员 汤建为附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：