（2017）川15民终1396号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2017-11-02
案件名称
宜宾双木世和物业管理有限责任公司、于长江合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省宜宾市中级人民法院
所属地区
四川省宜宾市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宜宾双木世和物业管理有限责任公司,于长江
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川15民终1396号上诉人（原审原告）：宜宾双木世和物业管理有限责任公司，住所地四川省宜宾市翠屏区滨江路2号昌宏大厦1层11号。法定代表人：林丽，总经理。委托诉讼代理人：赖毅钢，四川长源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于长江，男，1991年11月26日出生，汉族，住四川省宜宾县。委托诉讼代理人：陈代敏，宜宾市翠屏区大众法律服务所法律工作者。上诉人宜宾双木世和物业管理有限责任公司（以下简称双木公司）因与被上诉人于长江合同纠纷一案，不服四川省宜宾县人民法院（2017）川1521民初1152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人双木公司法定代表人林丽、委托诉讼代理人赖毅刚、被上诉人于长江及其委托诉讼代理人陈代敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。双木公司上诉请求：1.撤销四川省宜宾县人民法院（2017）川1521民初1152号民事判决；2.于长江支付双木公司50000元；3.一、二审诉讼费由于长江负担。事实和理由：1.双方签订物业管理转让协议是合法有效的。物权法第八十一条的规定，明确了业主是可以委托物业服务企业或其他管理人管理。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条也明确了其他管理人。从现行的法律法规来看对其他管理人并没有作出相应的资格限制；2.签订物业管理转让协议当日，小区设施设备移交清单上，小区业委会主任和副主任在移交清单上签字确认，同时在2016年10月27日，双木公司向小区全体业主公布了《关于双木世和物业公司将停止格林小镇小区物业服务的报告》，从2016年10月28日起格林小镇小区交由于长江管理，直到小区业委会重新进行招标。双木公司已经履行了自己的合同义务，于长江也应当履行自己的合同义务。于长江辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回上诉，维持原判。双木公司向一审法院起诉请求：于长江向双木公司支付50000元，案件诉讼费由于长江承担。一审法院认定事实：双木公司于1999年1月20日成立并取得物业管理资格。2016年8月双木公司与格林小镇小区业主委员会签订为期三年的物业服务合同，合同期限自2016年8月15日起至2019年8月15日止。2016年10月27日于长江与双木公司签订了《物业管理转让协议》。协议约定：转让物业管理期限从2016年10月28日起，双木公司前期对该小区进行物业管理后垫付进行的改造和经营成本均由于长江全额承担，待业委会审定后，于长江于2016年10月28日先支付50000元给双木公司，余款在2016年11月3日前完清。双木公司在2016年10月28日正式撤场。协议签订后，双木公司与于长江对该小区设施设备进行了清点移交。协议签订次日，于长江向双木公司出具欠条一张：“今欠宜宾双木世和公司50000元，承诺于2016年11月1日前付清，之后的余款于七日内付清。此据。欠款人：于长江。2016年10月28日。”2016年10月27日，双木公司向格林小镇小区业主委员会发出《关于双木公司将停止格林小镇小区物业服务的报告》。2016年11月13日，格林小镇小区业主委员会向于长江发出通知，告知于长江，对双木公司转让该小区物业服务给于长江的行为不予认可，同时要求于长江将已接收的资料和资产于2016年11月20日前交予该业委会。于长江于2016年11月15日该将小区的设施设备、资产、客户档案及资料移交给该小区业委会。该业委会于2016年11月23日发出物业管理招标邀请书和招标文件，并于2016年12月27日与宜宾金佳会物业管理有限责任公司签订了物业服务合同。合同期限自2016年12月3日起至2019年12月2日止。一审法院认为，本案的诉争焦点是于长江是否应向双木公司支付50000元费用。根据双方签订的《物业管理转让协议》：……乙方拥有合法从事物业管理资质条件，对此甲（双木公司）、乙（于长江）双方在自愿、平等的基础上，一致达成如下协议：第四条，本合同书的生效应征得宜宾县格林小镇项目业主同意，对此乙方承诺已征询业主（或房屋租赁户）同意。第五条，甲方前期对于宜宾县格林小镇接管后垫付进行的改造及经营成本均由乙方全额承担。待业委会审定后，乙方于2016年10月28日先支付50000元给甲方。根据该协议，双木公司认定于长江具有合法从事物理管理资格，但根据《物业管理条例》第三十二条之规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。本案双木公司于1999年1月20日成立并取得物业管理资格，理应知道自然人不具备物业管理资格，而转让给于长江的行为不合法。同时根据该转让协议，该协议生效的前提是应征得业主的同意，不能因于长江的承诺而代替业主表态。结合本案实际，该业主委员会并未同意于长江接管该小区，而是另行招投标，最终与其他物业公司签订物业管理协议。另，根据该转让协议可以得知，双木公司诉请的50000元费用是基于双木公司前期对该小区的改造和经营所产生。于长江未实际管理该小区，因此双木公司对该小区前期管理投入产生的费用，不应由于长江承担。综上所述，双木公司将格林小镇物业管理转让给于长江的行为不合法，且该协议未生效，本案所诉争的标的是双木公司对格林小镇小区前期管理的投入，而于长江亦未实际管理该小区。因此，对双木公司主张于长江支付50000元的诉求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、《物业管理条例》第三十二条的规定，判决：驳回原告宜宾双木世和物业管理有限责任公司的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取计525元，由原告宜宾双木世和物业管理有限责任公司负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。另查明：2016年10月27日，于长江与双木公司签订《物业管理转让协议》的当日，双方进行了格林小镇设施设备、客户档案及资料等移交，2016年11月8日，王德刚、刘强以监交人身份在移交清单上签字。王德刚系格林小镇业委会负责人,上述移交清单上均未加盖格林小镇业主委员会印章。2016年11月13日，格林小镇业主委员会向于长江发出《通知》：“经我业委会查实，根据相关法律法规规定，物业公司区域管理工作不得转让与第三方经营，因此，我方对双木世和物业管理有限责任公司转让与你方经营一事，不予认可，请你方于2016年11月20日前将已接收资料与资产交还我方，逾期将承担相应的一切法律责任”。该通知加盖了格林小镇业主委员会印章。2016年11月15日，于长江将该小区的设施设备、资产、客户档案及资料移交给该小区业委会，业主委员会接收了相关财物及资料，并在移交清单上签名并加盖了公章。2016年12月27日，格林小镇业主委员会与宜宾金佳会物业管理有限责任公司签订《格林小镇小区物业服务合同》，王德刚在格林小镇业主委员会法定代表人处签字，该物业服务合同也加盖了业主委员会公章。本院认为，虽然《物业管理条例》第三十二条第一款规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”但2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”，即从事物业管理活动的主体已经由原来需要具有独立的法人资格，扩大为业主、物业服务企业、其他管理人。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。”规定，于长江作为个人应属于《中华人民共和国物权法》规定的其他管理人，可以进行物业服务，双木公司将物业服务转让给于长江的行为并不违法。故一审判决认定自然人不具备物业管理资格错误，本院予以纠正。根据双方签订的《物业管理转让协议》第四条、第五条的约定，该协议的生效需征得小区业委会审定同意。2016年11月13日，格林小镇业主委员会已书面通知于长江，对“双木世和公司转让与于长江经营一事不予认可”，并要求于长江将已接收的小区资产、资料移交业主委员会，随后小区业委会经招投标与新的物业公司建立了物业服务关系。因双木公司与于长江签订的《物业管理转让协议》未被业委会认可，故该转让协议并未实际生效，且于长江虽短暂接收了双木公司移交的小区设施设备、资产、资料，但并不能视为已合法对格林小镇小区进行了物业管理服务；虽然双木公司与于长江的移交清单上有小区业委会主任王德刚、副主任刘强在监交人处签字，但该移交清单未加盖小区业主委员会公章，不能将该签字行为视为小区业委会已对物业服务转让协议的认可，故双木公司认为“转让协议已生效，小区已交由于长江管理”的理由不能成立，其主张于长江应履行合同义务支付50000元费用的请求，依法不予支持。综上所述，双木公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人宜宾双木世和物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 彭晓烽审 判 员 李 荷审 判 员 龙 雨二〇一七年八月二十二日法官助理 华 涛书 记 员 张璐蕾 来自