（2017）辽1381民初1897号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2017-10-10
案件名称
被告朝阳市远和房地产开发有限公司与原告尹瑞环房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
北票市人民法院
所属地区
北票市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
尹瑞环,朝阳市远和房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
辽宁省北票市人民法院民 事 判 决 书（2017）辽1381民初1897号原告：尹瑞环，女，1987年4月15日出生，汉族，住北票市。被告：朝阳市远和房地产开发有限公司，住所地朝阳市。法定代表人：辛雨。委托诉讼代理人：司德玉，辽宁怡盛律师事务所律师。原告尹瑞环与被告朝阳市远和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尹瑞环、被告朝阳市远和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人司德玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹瑞环向本院提出诉讼请求：请求被告返还贷款保证金6,000元。事实与理由：2013年4月7日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告支付房款的方式为首付加贷款，被告将北票市振兴街西段北侧第11幢C座第3层1单元01032号房卖给我，我方贷款12万元。被告收取我贷款保证金6,000元。现被告也未向原告发放房照。被告朝阳市远和房地产开发有限公司辩称，原告起诉被告的主体错误，应将银行列为本案被告。原告的保证金是其自己与银行签订的贷款合同，应当交的保证金。银行向我单位给付原告贷款时先期把原告所应交的保证金扣走，也就是说银行没有按照原告所贷款的额度全部支付给被告。贷款保证金应当是在原告贷款全部偿还期满后，原告向银行主张权利。原告交的保证金是对购房款差额的补充。故被告不是贷款保证金的偿还主体，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求及反驳理由依法提交了商品房买卖合同、一手住房贷款业务银企合作协议、收款收据等证据，本院组织当事人进行了质证，予以确认并在卷佐证。根据上述证据及当事人陈述，本院认定如下：被告在北票市银河湾小区进行房地产开发。2013年12月10日，中国农业银行股份有限公司北票市支行（以下简称银行）为甲方，辽宁金石实业发展有限公司（以下简称金石）为乙方，签订了一手住房贷款业务银企合作协议，其中合同第六项的四小项约定,乙方提供保证担保的,应按甲方向合作项目发放的个人住房贷款余额的百分之伍交纳保证金,并存入保证金专户，户名辽宁金石实业发展有限公司,乙方以该保证金专户内的资金为乙方所担保的债务设定动产质押担保。原告尹瑞环与被告朝阳市远和房地产开发有限公司于２０１3年4月７日签订《商品房买卖合同》，主要内容：原告购买被告开发的商品住房，房屋坐落于北票市银河湾小区第11幢第3层1单元01032号，房屋建筑面积70.28平方米，付款方式为首付加贷款，首付103，603元，贷款12万元。该房屋已交付,由于被告的原因至今未能办理产权执照。该笔贷款在银行与金石订立的一手住房贷款业务银企合作协议范围内。2013年4月3日，被告收取原告贷款保证金6，000元。被告为原告出具了收款收��。2013年5月6日，原告尹瑞环向中国农业银行股份有限公司北票市支行借款，贷款12万元。当事人未提供借款合同。本院认为,原、被告争议的焦点，即被告收取原告6,000元贷款保证金的法律属性。原告称，根据双方的口头约定，在贷款到达被告帐户后，该保证金退还。被告称，由于为原告“按揭贷款”提供担保，银行到达帐户的资金不足，不足部分由原告补交（充）。对此争议除被告为原告出具的《贷款保证金》收据外，未订立相关书面协议。被告作为开发商（房屋的销售商），也是收取该保证金的一方，本着证明责任的公平原则，应当负有证明责任，以证明该保证金的用途及反驳理由。本案中，被告除为原告出具了《贷款保证金》收据外，无其他证据加以证明。在此情形下，对双方的异词仅能根据《贷款保证金》��出通常的文意解释，即可以理解为针对贷款事项提供的担保，当贷款事项完成后，保证责任即行消灭。解释不出是对购房款差额的补充，即购房款的一部分。如果是对购房款的补充，则所有权发生转移，而保证金不发生所有权的转移，二者性质截然不同。因此，原告的主张与被告出具的《贷款保证金》收据的文意解释对比，比被告的反驳理由更具合理性。根据银行与金石之间的约定，银行在约定的被告开发的楼盘内不特定的购房者“按揭贷款”中按约定的比例扣除部分资金，进入金石的担保帐户，做为对购房者贷款的担保，其属性是被告为扩大营销面，在未提供房屋抵押的情形下，用金石的名义以资金的方式为购房者提供担保。原告为购房者之一。金石与银行之间的约定，对购房者虽具有法律上的利害关系，但无保证合同的相对约束力。��此，被告反驳称原告应向银行主张权利，缺乏依据。金石为原告的“按揭贷款”提供担保，依相关法律规定，在原告未履行债务清偿义务的情形下，导致金石承担保证责任后，可以向原告行使追偿权。被告的做法带有在未承担保证责任之前，先行行使追偿权的性质，这种做法虽然不违反法律的禁止性规定，但需作出明确的书面约定或提供充分切实的证据加以证明为双方的真实意思表示,否则不能产生先行追偿的法律后果。综上所述，考虑到金石为原告提供担保,原告向被告已交纳金石为其担保对等额度资金,原告仅用6，000元获得12万元贷款，尚无证据证明原告的贷款到达被告账户后，即予返还该贷款保证金等实际情况，从利益平衡的角度，被告应在原告清偿贷款或原告用其他物替代金石为其提供的担保后，给予返还。���告的反驳意见，认定为证据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：被告朝阳市远和房地产开发有限公司在原告清偿本案贷款或用其他担保替代金石为其提供的担保后十日内，返还原告尹瑞环贷款保证金6，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费５０元，由被告朝阳市远和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长 郭兆平人民陪审员 刘凤芝人民陪审员 韩国栋二〇一七年八月二十二日书 记 员 郭淑超 关注公众号“”