（2017）粤1226民初462号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2017-10-10
案件名称
张家锋与德庆和煌酒店管理有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
德庆县人民法院
所属地区
德庆县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张家锋,德庆和煌酒店管理有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条；《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》：第二条
全文
广东省德庆县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1226民初462号原告：张家锋，男，1987年3月19日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。被告：德庆和煌酒店管理有限公司，住所地德庆县德城街道德庆大道财政局后背。诉讼代表人：广东曜政律师事务所，该公司破产清算管理人。委托诉讼代理人：冼健康，广东矅政律师事务所律师。委托诉讼代理人：李璐，广东矅政律师事务所律师。原告张家锋与被告德庆和煌酒店管理有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告张家锋，被告德庆和煌酒店管理有限公司破产清算管理人广东曜政律师事务所的委托诉讼代理人冼健康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张家锋向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告于2014年1月3日所签订商品房房屋买卖合同有效；二、被告立即协助原告办理金汇豪庭小区B栋1806单元号房屋不动产权属登记和房地产权属书证书；三、过户费用由被告负担；四、本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2014年1月3日签订《金汇豪庭认购书》和《广东省商品房买卖合同》,约定由被告向原告出售位于德庆县德城街道德庆大道财政局后背金汇豪庭B栋建筑面积113.58平方米的1806单元商品房。原告依约向被告支付商品房价款及税费合共309135元,但被告未能交付商品房给原告，未能给原告所购商品房办理权属证书。被告德庆和煌酒店管理有限公司破产清算管理人广东曜政律师事务所辩称，双方签订的金汇豪庭认购书是双方真实意思表示，该认购书不存在合同法规定的无效情形，认购书有效；若原告支付剩余的房款，我方愿意按合同约定协助原告办理房屋产权属登记手续；办理房屋权属登记手续时，税费应该按照相关部门的规定缴纳。本院经审理认定事实如下：被告德庆和煌酒店管理有限公司是由法人股东广州市海北经济发展有限公司和自然人股东梁成坚于2008年4月30日在德庆县市场监督管理局申请注册登记的企业法人，法定代表人为梁成坚，该公司经营范围包括酒店管理和咨询、房地产开发等。该公司成立后，在德庆县德城街道德庆大道财政局后背兴建一幢33层阿尔戈斯公馆（金汇豪庭）。2013年2月7日，取得广东省肇庆市商品房预售许可证（德预许字第2013002）。2013年12月10日，原、被告在金汇豪庭售楼部签订《金汇豪庭认购书》。2014年1月3日，原、被告签订编号20140009的《广东省商品房买卖合同》，约定原告向作为出售方的被告认购位于德庆县德城街道德庆大道财政局后背金汇豪庭B栋建筑面积113.58平方米的1806单元商品房；价款498135元；签署认购书即付定金50000元；2013年10月19日前付首期房款108135元；余款340000元办理银行按揭；被告于2014年12月30日交付商品房给原告，并在交付后360日内为原告办理产权登记。原、被告签订合同后，原告共向被告支付款项308135元：2013年8月19日付商品房价款30000元；2013年10月12日付商品房价款20000元；2013年10月23日付房款50000元；2014年1月3日付商品房价款58135元；2014年2月17日付商品房价款150000元；尚欠商品房价款190000元。2014年5月20日原告向被告交付办证综合费1000元。2014年底，在金汇豪庭尚未竣工验收前，被告德庆和煌酒店管理有限公司的实际控制人陈华突然失联，该公司已完全停止经营运作，处于歇业状态（后经协调并注资，金汇豪庭已经验收竣工并交付使用）。经申请人黎浩斌申请，本院于2017年4月26日作出（2016）粤1226破申1号民事裁定书，受理黎浩斌对德庆和煌酒店管理有限公司的破产清算申请。2017年5月9日，本院作出（2017）粤1226破1号决定书，指定广东曜政律师事务所为德庆和煌酒店管理有限公司破产清算管理人。被告没有依约办理剩余房款的银行按揭。因此，被告至今未能交付商品房给原告以及办理房地产权属证书。诉讼中，原告同意在过户前一次性付清尚欠被告的商品房价款190000元。上述金汇豪庭B栋1806单元商品房已抵押及查封。本院认为，本案是商品房买卖合同纠纷。原、被告于被告破产申请受理前签订的商品房买卖合同，当事人意思表示真实，内容合法，是有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告应当按照约定履行自己的合同义务。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定精神，已交付全部或者大部分购房款消费者的物权期待权予以特殊保护。本案原告作为给付了大部分购房款的消费者，其购买商品房的物权期待权，优先于建设工程价款优先权，更优先于抵押权等其他债权。因此，原告有权要求被告履行交付金汇豪庭B栋2106单元商品房及协助原告办理办理房地产权属证书的义务。该义务因被告破产申请已由本院受理，应由被告破产清算管理人履行。况且被告破产清算管理人同意履行与原告于破产申请受理前签订的该商品房买卖合同。但原告亦应依约履行付清商品房价款之义务（原告尚欠被告商品房价款为190000元)。综上所述，原告诉请被告交付金汇豪庭B栋1806单元商品房，并协助办理房地产权属证书的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。办理不动产权属登记及房地产权属证书所需的费用，应由原、被告按相关规定及合同约定承担，故原告诉请过户费用由被告负担，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国破产法》第十八条第一款、第二十五条第一款第（六）（七）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，判决如下：原告张家锋与被告德庆和煌酒店管理有限公司2014年1月3日所签订商品房房屋买卖合同有效；二、原告张家锋尚欠商品房价款190000元于本判决发生法律效力之日起七日内支付给被告德庆和煌酒店管理有限公司；三、被告德庆和煌酒店管理有限公司破产清算管理人于原告张家锋付清房款190000元之日起七日内，交付位于德庆县德城街道德庆大道财政局后背金汇豪庭B栋建筑面积113.58平方米的1806单元商品房给原告张家锋，并协助原告张家锋办理不动产权属登记和房地产权属证书（办理不动产权属登记及房地产权属证书所需的税费，由原、被告按相关规定及合同约定承担）；四、驳回原告张家锋的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告德庆和煌酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 梁绍汉二〇一七年八月二十二日书记员 麦镇浩 来自