（2017）苏01民终5697号

裁判日期: 2017-08-22

公开日期: 2017-08-29

案件名称

李传龙与郭国防、周晓玲房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郭国防,周晓玲,李传龙,南京北泰房产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2017）苏01民终5697号上诉人（原审被告、反诉原告）：郭国防，男，1981年2月20日生，汉族，住南京市六合区。上诉人（原审被告）：周晓玲，女，1980年8月17日生，汉族，住南京市六合区.以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：杨国选，江苏天淦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李传龙，男，1988年4月15日生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：章蕾，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨婧文，北京大成（南京）律师事务所律师。原审第三人：南京北泰房产经纪有限公司，住所地南京市浦口区珍珠南路2号明发城市广场23幢601室。法定代表人：高伯余，该公司董事长。委托诉讼代理人：钱圣华，男，1978年12月29日生，汉族，南京北泰房产经纪有限公司职员，住南京市六合区。上诉人郭国防、周晓玲因与被上诉人李传龙、原审第三人南京北泰房产经纪有限公司（以下简称北泰经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2016）苏0116民初7471号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年6月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭国防、周晓玲上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持我方的反诉请求，2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审程序严重违法。1、一审多次无正当理由变更程序，更换审判人员。本案开始由胡雪芬法官独任审理，但是开过一次庭之后突然接到传票改为三人审理的普通程序，且庭审秩序混乱，毫无纪律，甚至出现了第三人指导法官该如何开庭的事件等等。2、第三次变更程序更换主审法官，没有给出正当理由，且新的审判长草草开庭，问了几个问题便休庭，并没有认真审查证据材料，重新组织举证质证；3、关于贷款审批时间避重就轻，未将调查结果客观评价。特别是告知要调取解押材料，没有等到解压的质证材料，上诉人的最终综合意见最后陈述均没有进行表达，也未经过最终辩论，因此侵犯了上诉人的知情权和辩论权。二、根据合同约定双方至迟应当于2016年10月31日支付首付款办理交易手续，被上诉人超过该期限未支付首付款，通知上诉人办理交易手续即构成违约是本案的基本事实，原审认定上诉人违约系对事实的错误判断。1、上诉人在签订合同之初及在履行合同的过程中就一再表示自己要换房，急用钱，被上诉是认可的，明知的，但确因被上诉人迟迟未能办理贷款审批手续拖延交易，导致上诉人看好的房子不敢签订房屋买卖合同，在这种情况下，当被上诉人告知上诉人公积金贷款要到交易过户以后才能办理时，此时被上诉人已经超过最后的履行时间。上诉人看到交易无望，不能迅速拿到首付款的情况下才发出解除合同的通知，故被上诉人的上述行为构成根本违约。2、上诉人的义务是协助被上诉人办理房产的交易过户，根据合同约定，上诉人是协助配合方，不是履行义务的主要方，实际履行过程中，上诉人没有收到被上诉人要求过户的通知，而据被上诉人所述其早在2016年10月13日拿证时即要求上诉人办理过户手续，上诉人拒绝履行，但是没有提供任何证据证明该事实，也没有提供任何证据证明其付款能力，那么自2016年10月13日至10月31日长达18天的时间，被上诉人在知道上诉人银卡账户的情况下，既没有打款，也没有催告办理过户手续，与其在法庭所陈述的事实自相矛盾也不符合生活常理，因此无论从证据的角度还是从生活常识的角度，被上诉人的说辞都是不可信的。3、被上诉人的义务是按照合同约定的期限及方式支付房款，根据该条款，其未在10月31日前支付首付款构成违约是基本事实。三、当事人应当对其所主张的事实提供证据加以证明。一审判决以郭国防贷款手续未通过为由拒绝交易而拒不履行合同导致时过境迁为由构成违约，系对事实的错误认定。1、被上诉人除了向提交合同材料与告知函之外没有提供任何证据证明其主张。2、原审第三人没有向提交任何证据。3、上诉人提交合同、房产证、录音、聊天记录，证明上诉人一直在积极地履行合同，被上诉人给上诉人造成的损失已经无法挽回。四、原审第三人在一审中的陈述不是证人证言，其对自己主张的事实负有举证的责任。被上诉人及原审第三人在一审中讲贷款在2016年11月7日已经通过，并且通知了上诉人，银行贷款审批程序记录载明，贷款审批提交时间是2016年11月8日，通过时间实际上是2016年11月9日，该事实充分说明被上诉人及原审第三人串通一气做虚假陈述，应当依法追究其虚假陈述的法律责任。五、上诉人解除合同的行为合法有效。本案中，被上诉人未能按合同约定的期限支付购房首付款，也未通知办理过户手续，致使上诉人拿钱再买房的合同目的落空。因此可以主张解除房屋买卖合同。那么即便是按照被上诉认定说法，直到10月31日只有证据证明上诉人催告被上诉人，而没有被上诉人催告上诉人的证据，并由此可见其实上诉人已经连续催告，在是在无法忍受的情况下才解除合同。六、关于交易习惯的问题，一审的认定是错误的。本案中，合同未约定贷款审批时间，未约定贷款下款时间，是原审第三人未能尽到中介职责所致，事后双方又未能就此问题协商一致，只能依照交易习惯。上诉人认为交易习惯应当符合安全交易的原则，而南京市各大房屋中介以及银行的通常做法都是贷款审批通过以后双方至房屋交易中心办理交易手续。如果按照一审判决的所谓交易习惯，将给买卖双方带来巨大的交易风险。按照上述交易习惯，被上诉人没有在规定的时间内办理贷款审批手续，也没有支付相应的首付款，或者以现金的方式支付全款，应负违约责任。七、被上诉人“继续履行合同”诉求违反了法律“有约定从约定”的至高规则，一审判决继续履行合同系适用法律错误。一审法院生搬硬套错误将“继续履行”作为《合同法》中违约责任条款，直接违反了法律“有约定从约定”的至高合同规则。八、上诉人解除合同是被上诉人违约在先以及中介拖延办理贷款手续所致，并不是无端的恶意违约解除合同。九、原审第三人在交易过程中有过错，是导致合同履行出现障碍的根源，其应当对其过错承担一定法律责任。根据合同的约定，原审第三人负责办理贷款，但是直到11月7日上诉人发函解除合同时贷款审批还没有开始，原审第三人在这中间负有不可推卸的责任。另外，原审第三人在促成双方达成交易签订合同时存在过失，没有约定银行贷款审批办理期限，也没有约定贷款提交时间，导致合同履行出现障碍。十、涉案房屋为上诉人名下唯一住房，并且还带着一个孩子，而且该房屋只有85平方，合同继续履行将导致上诉人和孩子无家可归，也买不起新的住房，法院应适当考虑引入司法救济，不宜判决继续履行，否则上诉人生存权、安居权、生活保障权被强制剥夺，后果极其严重。十一、法院如果违背业主意愿，通过强制执行途径，强行判决和剥夺业主房屋，必然导致成千上万的业主成为新的无房户。十二、本案还有以下问题值得关注：1、房屋巨大升值，应该归上诉人、还是被上诉人的问题。2、房价大跌时，买方放弃定金，放弃买房，属正常现象；而当房价大涨，卖方宁愿赔钱、不愿卖房时，却成“缺少契约精神”而遭舆论谴责，这个“道德标准”极不平等和对称。3、“继续履行”是诉讼之后，大多数买卖双方才知晓的一个司法条文，也是突然强加给双方的新观念。4、房价暴涨，合同价格与价值严重背离，继续履行原合同，必将使业主遭受巨大损失。李传龙辩称，一审法院程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。北泰经纪公司述称，银行收到贷款审批材料于2016年10月17日前，在双方办理贷款时，由担保公司明确告知了双方贷款审批的时间。上诉人称双方未签订存量房买卖合同，但在银行审批贷款手续时已经签订存量房买卖合同。李传龙向一审法院起诉请求：1、判令郭国防、周晓玲继续履行房地产买卖中介合同，按合同约定办理过户手续、交付房屋，并要求郭国防、周晓玲迁出房屋中的户口；2、判令郭国防、周晓玲支付违约金150000元；3、判令郭国防、周晓玲返还李传龙交纳给北泰经纪公司的中介费7500元，及贷款服务费8000元；4、由郭国防、周晓玲承担本案诉讼费用。郭国防一审反诉请求：1、确认郭国防于2016年11月7日的解除合同通知有效；2、判令李传龙支付违约金150000元；3、判令李传龙赔偿郭国防的房屋租金损失8000元；4、由李传龙承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2016年7月19日，李传龙与郭国防、北泰经纪公司签订一份房地产买卖中介合同，约定郭国防（周晓玲）将新华路468号南化新一村1幢1005室房屋（面积85.51平方米）出售给李传龙，价款为750000元。郭国防等承诺：此房满五年，无增值税及个税，二手房交易过程中所产生的税费均由李传龙承担。前述价款按以下方式给付，①[第十三条之（一）]于同年8月15日以借款方式支付110000元，专款专用，用于解押，领取他项权证后7个工作日内办理产权过户，过户当日支付90000元，总之于2016年10月31日前办理产权过户手续，完成首期付款（含定金）220000元；②[第十三条之（三）]贷款520000元；③[第十三条之（四）]在银行贷款下款后7个工作日，郭国防腾空房屋，双方交验房屋，交验完毕当日支付尾款10000元。如有违约，违约金为标的额的20%计150000元。买卖双方在合同上还约定或特别约定：⑴甲方（即郭国防）承诺自该房地产权利转移之日起五日内，向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口的迁出手续；⑵办理此物业过户流程需等待甲方提前还款后，以银行通知领取他项权证为准；⑶甲方承诺将现有产权证及土地证上共有权人周晓玲名字去除，保证此产权证产权人郭国防名字是南京市唯一一套房产，无个人所得税。签约当日，李传龙向郭国防、周晓玲给付定金20000元，同年7月25日和26日通过银行汇款给付110000元。同年9月17日，郭国防和周晓玲向房产登记机构申请注销抵押权，同月23日又申请去除周晓玲的共有权登记；10月17日，郭国防参与了贷款银行的面签活动，但买卖双方签署的贷款资料上标注的日期系后补日期。同年11月8日至9日，银行审批通过李传龙的贷款申请。此前即同年11月7日，郭国防以李传龙未支付首付款、经多次催促拖延办理房产过户手续为由，通知李传龙解除本案合同。一审法院诉讼中，一审法院曾要求李传龙就其所负付款义务提供资金保障或履约担保，但其未予提交。一审法院认为，合同应当严守。合同对于履约期限、方式等事项有明确约定的，应当按照约定履行；合同中无明确约定，应当遵循交易习惯及法定补救规则创造条件履行。当然，这一要求不能排除当事人通过行使抗辩权来维护自身权益。本案中，李传龙、郭国防都已开展了前期履约行为，但在履约过程中渐生分歧。郭国防所负有的产权过户义务，不仅仅是协助义务，而是其主要的合同义务。李传龙要求郭国防于10月13日即办理过户手续，缺乏合同依据。按照双方约定，二人应于领取他项权证（即涂销抵押权）后7个工作日内办理过户手续，但同时卖方还要去除“周晓玲”名字，这二项文字表述导致履约时间不再明晰，但仍可推算出来，即大致于10月24日左右办理过户手续，如果说前述推算时间不便把握，那么按照本案合同第十三条之（一）约定最迟于同年10月31日前办理过户手续，并对应给付9万元。但此时，郭国防担心贷款不能增加合同履行的不确定性而要求等银行贷款审批结果出来后才能过户，这一要求既违反了合同约定，也违反了办理银行贷款的通常交易习惯，不利于李传龙申办贷款，故李传龙由此可行使同时履行抗辩权，即不向郭国防支付首付款中的9万元。至此，李传龙并无违约行为，郭国防自然也无从产生合同解除权，故其于11月7日发出的解除合同通知，不具有法律效力，本案合同尚未解除。固此，李传龙要求继续履行合同，于法有据，一审法院予以支持；但双方的原有约定已时过境迁，需要结合实际顺延调整，其中还包含李传龙负有的对待给付义务，如若其也出现不履行或履行不能的情形，郭国防理应享有追究其违约责任的权利，据此，对于李传龙要求继续履行合同的三个具体请求，一审法院按分段法仅解决实际争议的节点，对于其他诉求则以观后效。李传龙要求郭国防支付违约金15万元，一审法院予以支持。在合同得以履行实现的情况下，因订立合同或履行合同而产生的各项服务费，不属于损失，无返还之理，故一审法院对此项诉求不予支持。同理反向推导，郭国防的各项反诉请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条规定，一审法院判决：一、本诉部分：1、郭国防于判决生效后十日内将六合区大厂新华路468号南化新一村1幢1005室房屋所有权过户至李传龙名下；周晓玲对前述内容负有协助义务。2、李传龙于过户当日向郭国防支付90000元，另于过户后5日内迁出讼争房屋内的户口，并于过户后30日内向郭国防支付520000元；郭国防于过户后39日内腾空房屋并向李传龙交付房屋；李传龙于房屋交验当日向郭国防支付尾款10000元。若有一方违反前述规定，另一方可依法行使合同权利，且另行诉讼追究其违约责任。3、郭国防于判决生效后三十日内向李传龙支付违约金150000元，周晓玲对此负有连带清偿责任。4、驳回李传龙的其他本诉请求。二、反诉部分：5、驳回郭国防的各项反诉请求。一审本诉案件受理费3610元、保全费5000元，合计8610元，由周晓玲负担210元、郭国防负担8400元；反诉案件受理费1805元，由郭国防负担。二审中，各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院二审期间，双方皆没有提交新证据。本案二审的争议焦点为：一、被上诉人李传龙未按期支付首付款9万元是否构成违约；二、双方签订的房地产买卖中介合同是否已于2016年11月7日解除；三、一审程序是否正确。本院认为，一、关于被上诉人李传龙未按期支付首付款9万元是否构成违约问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，李传龙、郭国防、北泰经纪公司于2016年7月19日签订的房地产买卖中介合同，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。该合同约定，郭国防将涉案房屋出售给李传龙，价款为750000元。李传龙于2016年8月15日以借款方式支付110000元，专款专用，用于解押，领取他项权证后7个工作日内办理产权过户，过户当日支付90000元，总之于2016年10月31日前办理产权过户手续，完成首期付款（含定金）220000元。合同签约当日，李传龙向郭国防、周晓玲给付定金20000元，2016年7月25日和26日通过银行汇款给付110000元。2016年9月17日，郭国防和周晓玲向房产登记机构申请注销抵押权，2016年9月23日又申请去除周晓玲的共有权登记。此时，按照双方合同约定，郭国防应配合李传龙办理产权过户登记手续，而郭国防并未按照合同约定配合李传龙办理诉争房屋过户手续，与合同约定相悖，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，在郭国防未配合李传龙办理诉争房屋过户登记手续的情况下，李传龙有权拒绝向郭国防支付首付款中的9万元，李传龙未向郭国防支付9万元首付款的行为是其行使同时履行的合理抗辩，并不构成违约。上诉人称李传龙未按期支付首付款构成违约的意见不能成立，本院不予支持。二、关于双方签订的房地产买卖中介合同是否已于2016年11月7日解除问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，由于各方签订的房地产买卖中介合同合法有效，各方均应按约履行各自的义务。李传龙未向郭国防支付首付款9万元系其对郭国防未按约配合其办理涉案房屋过户登记手续的合理抗辩，并不能构成违约。在李传龙未向郭国防支付首付款9万元不构成违约的情况下，双方签订的合同理当继续履行。2016年10月17日，郭国防参与了贷款银行的面签活动，同年11月8日至9日，银行审批通过李传龙的贷款申请。2016年11月7日，郭国防以李传龙未支付首付款、经多次催促拖延办理房产过户手续为由，通知李传龙解除本案合同。郭国防单方解除合同，无合同和法律依据。据此，一审法院认定郭国防于2016年11月7日发出的解除合同通知，不发生解除合同效力，并对李传龙要求继续履行合同予以支持正确，依法应予维持。上诉人称被上诉人李传龙未能按合同约定期限支付首付款，其有权解除合同的理由不能成立，本院不予支持。三、关于一审程序是否正确问题。上诉人称本案开始由主审法官独任审理，但是之后突然接到传票改为三人审理的普通程序，没有正当理由。对此，本院认为，一审中，一审法院因原主审法官工作调整，变更主审法官，且鉴于本案不宜适用简易程序审理，故本案由简易程序转换为普通程序。上述情况，一审法院均已向双方当事人告知，双方当事人对简易程序变更为普通程序及主审法官的变更均未提出异议，且对审理本案的合议庭组成人员及书记员并未申请回避。据此，一审法院审理程序合法。上诉人称一审法院无正当理由变更程序并更换审判人员的理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人称一审庭审秩序混乱，毫无纪律，甚至出现了第三人指导法官该如何开庭的事件问题。本院认为，由于上诉人并无证据证明一审庭审秩序混乱等上述事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，应由上诉人承担举证不能的法律后果。据此，上诉人该上诉意见不能成立，本院不予支持。关于上诉人称一审未经过其最终辩论，侵犯其知情权和辩论权问题。本院认为，2017年4月14日，一审庭审中，双方当事人均充分发表了辩论意见，并不存在侵犯上诉人知情权和辩论权问题。上诉人称一审法院侵犯其知情权和辩论权的意见，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人郭国防、周晓玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5415元，由上诉人郭国防、周晓玲负担。本判决为终审判决。审判长　　涂甫审判员　　吴勇审判员　　付双二〇一七年八月二十二日书记员　　戴苗来源：百度搜索“”