（2017）皖0111民1573号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2017-12-01
案件名称
凌建华与张莹莹房屋买卖合同纠纷民事判决书
法院
合肥市包河区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
其他
当事人
凌建华,张莹莹
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百一十四条第一款，第一百一十五条；《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0111民1573号原告：凌建华，男，1965年6月22日出生，汉族，住安徽省合肥市庐江县，委托代理人：凌飞翔，男，1990年10月28日出生，住址同上，系原告之子。被告：张莹莹，女，1982年7月8日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，原告凌建华与被告张莹莹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告凌建华及其委托代理人凌飞翔到庭参加诉讼，被告张莹莹经公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凌建华向本院提出如下诉讼请求：1．判决原、被告双方《存量房买卖合同》解除：2．判决被告支付原告已付房款400000元及利息6598元（以40000元为基数按中国人民银行一年至三年期贷款利率自2016年10月3日暂计算2017年2月20日；以360000为基数按中国人民银行一年至三年期贷款利率自2016年10月8日暂计算2017年2月20日，以后以400000为基数按中国人民银行一年至三年期贷款利率计算至款清时止），支付原告一倍定金4万元，共计446598元；3.本案诉讼费用、财产保全费由被告承担。事实与理由：2016年10月2日，原、被告签订《存量房买卖合同》及补充协议，约定将被告所有的合肥市包河区巢湖南路88号元一柏庄6幢1511室房屋出售给原告，房屋建筑面积134.28元，总价款2256000元，同时约定了房款的支付方式及办理过户等事宜。合同签订当日，原告依约向被告支付了40000元定金，2016年10月7日，原告再次向被告支付了定金360000元，并于该日签订协议，约定在2016年12月20日办理过户并交房。但被告在收取款项后拒绝交房、办理过户、还清银行抵押贷款等，导致原告至今无法实际购买该房屋。为此诉至法院，望判如所请。被告张莹莹未作答辩与提供证据。原告围绕诉讼请求提供了双方身份信息、房地产经纪合同、存量房买卖合同及补充协议、定金收条、购房款收条及转账凭证、张莹莹名下房产证复印件，证据符合法定的客观性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据，本院予以确认。经审理，本院认定事实如下：2016年10月2日，原、被告在中介方合肥文居房地产营销有限公司的居间下，签订《存量房买卖合同》及《补充协议》一份，约定被告将其名下的合肥市包河区巢湖南路88号元一柏庄6幢1511室房屋（房权证合包字第××号）出售给原告，房屋建筑面积134.28元，总价款2256000元，购房定金40000元，2016年11月15日前申请托管账户并支付首付款1216000元，余款1000000元以商业贷款方式支付；违约方承担总房款20%的违约金等。合同签订当日，原告向被告支付40000元定金。2016年10月7日，被告以涉案房屋尚有400000元银行抵押贷款未清偿为由，双方书面变更约定同年12月20日办理过户、缴税、交房等手续，原告于当日向被告转账支付了360000元，但约定的履行期限到期后，被告家人己从涉案房屋搬出，原告与被告失去联系。后通过涉案房屋门口张贴的法院公告了解到被告张莹莹涉及其他诉讼，原告遂诉至本院。另查明，涉案房屋己于2016年3月29日由合肥市瑶海区人民法院以（2016）皖0102民初字第1104号民事裁定予以查封，期限两年，且被告张莹莹到庭参加该案诉讼。本院认为：被告张莹莹就其拥有所有权的房屋与原告凌建华签订的《存量房买卖合同》是双方的真实意思表示，双方之间的合同关系具有合法性。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让”的规定，房产管理部门不予办理过户手续而致原告购房目的不能实现，不能产生物权变动的法律后果，故原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。导致合同不能继续履行，原告并无过错，而被告在前案诉讼中应当知道涉案房屋已经查封，却在签订本案合同之际未告知原告，主观上并非善意，因此原告可以要求被告承担违约责任。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，双方在合同中约定4万元的性质为购房定金，且在被告违约时原告选择了适用定金罚则，则原告要求再计算定金的逾期还款利息，不符合法律规定，故本院判定被告自违约之日起返还购房款并支付占用购房款利息，即自2016年12月21日起计算；合同中约定的违约金计算标准为总价款的20%，现原告自行调整为以中国人民银行颁布的一至三年期贷款利率计算占用购房款的利息损失，本院予以支持。被告张莹莹未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告凌建华与被告张莹莹2016年10月2日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；二、被告张莹莹于本判决生效后十日内双倍返还原告凌建华定金80000元；三、被告张莹莹于本判决生效后十日内返还原告凌建华购房款360000元及逾期付款利息（以360000元为基数，自2016年12月21日起按照中国人民银行颁布的同期贷款基准利率计算至款项实际付清之日止）；四、驳回原告凌建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8100元，公告费400元，合计8500元，由被告张莹莹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长 张之悦人民陪审员 朱 琦人民陪审员 许淑萍二〇一七年八月二十二日书 记 员 罗晓洁附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 关注公众号“”