（2017）津02民终4486号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2017-09-05
案件名称
马永存、王艳霞房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马永存,王艳霞
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终4486号上诉人（原审被告、反诉原告）：马永存，女，1973年9月16日出生，汉族，农民，住天津市津南区。委托诉讼代理人：高莉，天津市津南区八里台镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王艳霞，女，1967年10月18日出生，汉族，天津骏森资产管理有限公司职工，住天津市西青区。委托诉讼代理人：马霞，女，1980年7月27日出生，回族，天津骏森资产管理有限公司法务，住天津市和平区。上诉人马永存因与被上诉人王艳霞房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2017）津0112民初1993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案后，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定不公开开庭进行审理。本案现已审理终结。马永存上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求或者将本案发回重审；2、诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：1、上诉人、被上诉人与天津隆庭房地产信息咨询有限公司签订房产交易合同，原审没有追加天津隆庭房地产信息咨询有限公司为当事人程序有误；2、贷款在2016年11月25日获得审批，但被上诉人迟迟不去银行办理放贷手续。合同约定，因任何一方书面材料、相关证明证件不齐或税费不足等原因导致双方无法办理均视为违约，每逾期一日违约方应向守约方支付该房产成交价的1%作为违约金，逾期超过30日，则守约方有权解除本合同。因上诉人于2016年12月25日要求解除合同时，被上诉人已迟延办理贷款手续30天，符合合同约定的解除条件，故被上诉人反诉要求解除合同应予支持。此外，上诉人行使合同约定解除权，无需催告；3、按揭贷款合同是被上诉人与银行签订的，依据合同相对性，银行审批完毕后仅需要被上诉人到场签字即可，因此原审法院认定上诉人在放贷过程中存在过错没有事实依据；4、被上诉人迟延办理贷款手续构成违约，被上诉人应依合同约定承担逾期违约金。因被上诉人违约导致上诉人购买第三套房屋产生契税损失，故该损失应由被上诉人承担。王艳霞辩称，要求驳回上诉，维持原判。王艳霞向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告继续履行2016年10月12日原、被告签订的天津市房产买卖协议，协助原告办理诉争房屋的产权变更手续，原告将剩余房款以现金的方式交到监管账户；2.诉讼费由被告承担。马永存向一审法院反诉请求：1.依法解除反诉人、被反诉人签订的2016年10月10日、2016年10月12日签订的房屋买卖合同；2.依法判令被反诉人向反诉人支付违约金42000元；3.判令被反诉人赔偿反诉人经济损失54800元。一审认定事实,2016年10月10日，被告马永存作为卖方，原告王艳霞作为买方签订《房产交易合同》，约定王艳霞以400000元的价格购买马永存所有的坐落于天津市××天××湖东侧××号房屋一套，约定买方在合同签订之日向卖方交付定金20000元；除定金外的剩余房款380000元以银行按揭贷款的方式支付，买方须在2016年10月31日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，买卖双方须在2016年10月31日前亲自签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门，并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管机构。办理银行贷款所发生的费用概由买方自理，买方须在2016年10月31日前办理贷款申请手续，在银行审批贷款手续完毕7日内买卖双方须亲自赴房管局申请办理产权变更及抵押登记手续；双方合同3.7条约定买卖双方应在本合同履行过程中各自及时提供交易所需的书面材料和相关证明，并应积极配合亲自到场办理贷款过户等相关手续，各自及时支付各项应付税费。因任何一方书面材料、相关证明证件不齐或税费不足等原因导致双方无法办理均视为违约，每逾期一日违约方应向守约方支付该房产成交价的1‰作为违约金；逾期超过三十日，则守约方有权解除本合同。合同签订后原告向被告支付定金20000元。2016年10月12日被告向中介交付网签费2000元。2016年10月12日原、被告签订《天津市房产买卖协议》，约定房屋首付款为266000元，申请银行贷款114000元，原告应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的首付款266000元一次性存入监管中心的专用账户。贷款银行核定的贷款额度降低的，原告应调增首付款数额，并一次性补齐，房价款总额不变，当银行贷款未被批准时，原告应一次性补足全部房价款，房价款总额不变。被告须于2016年12月12日前将该房产及相关证明交付原告。协议订立后，双方应在30日内，到房地产权属机构办理房屋所有权转移登记手续，并缴纳相关的税费。2016年10月27日原告王艳霞向监管中心缴纳首付款266000元。2016年12月25日被告向原告发信息表示从签合同已经两个半月，由于贷款原因被告已经找中介明确告知中介违约，被告的房子不卖了，让中介通知银行没放贷款就撤回手续，被告不能等到明年，定金不会扣，有时间去房管局把协议撤了。2016年12月20日被告马永存与案外人签订天津市房产买卖协议，购买案外人的房屋一套，2017年3月21日被告马永存按照房款2609523.81元的3%缴纳契税78285.71元。另查，原告王艳霞向邮储银行西青支行申请贷款手续，该贷款审批手续在2016年11月25日批准，签订合同的时间根据银行的工作情况进行安排，2016年12月初银行通知中介告知原告到银行签订贷款合同，后由于原告的爱人在外地不能及时回来，一直未签订贷款合同。在春节前后，原告爱人从外地回来要求签订贷款合同，但由于被告马永存曾告知银行签订贷款合同必须其同意才能签字，故银行要求买卖双方到场签订贷款合同，但之后双方并未到场，贷款合同一直未签订，2017年2月23日该贷款审批过期，之后，银行将该贷款手续撤销。庭审中，原告表示剩余房款以现金方式交付原告。被告主张按照合同约定3.7条，按照每逾期一日支付该房产成交价的1‰支付违约金，要求原告给付自2016年11月25日至2017年3月15日的违约金42000元；要求原告赔偿因被告购房房屋，第三套房与第二套房契税之间的差额54800元。一审法院认为，原、被告之间签订的《房产交易合同》、《天津市房产买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效,双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据合同法规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告银行贷款审批手续在2016年11月25日，后签订贷款合同的时间银行根据其工作进行安排，原、被告合同约定在银行审批手续完毕7日内，买卖双方须亲自赴房管局申请办理产权变更及抵押登记手续，原告在贷款手续审批后，虽未及时进行贷款合同的签订，但双方合同中未约定贷款手续办理完毕的时间，被告马永存在未对原告进行催告的情形下即表示不再出售房屋，被告马永存要求解除合同不符合法律规定，不予支持。关于原告主张的继续履行合同，因双方已经签订《天津市房产买卖协议》，亦不属于合同法第一百一十条规定的情形，故对原告主张继续履行合同本院予以支持。原告应向被告缴纳房款114000元，被告应协助原告办理产权变更手续。关于被告主张的赔偿损失的要求，本案中，原告在贷款审批下来后未及时进行贷款合同的签订，后被告马永存向银行表示必须其同意银行才能与原告签订贷款合同，导致合同至今未履行完毕，双方均具有一定的过错。综合考虑原、被告双方的过错程度，并结合期间房屋上涨情况，酌情认定原告赔偿被告损失20000元。关于被告主张的违约金，被告主张按3.7条要求原告给付违约金，但根据该条约定系由于任何一方书面材料、相关证明证件不齐或税费不足等原因导致无法办理的情形，原告没有该违约行为，故对原告主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、原告王艳霞、被告马永存继续履行于2016年10月12诶签订的编号为32376-002000的《天津市房产买卖协议》，原告王艳霞于本判决生效后5日内将剩余房款114000元交予被告马永存在邮政储蓄银行的资金监管账户内，被告马永存于原告王艳霞交付房款后15日内协助原告王艳霞办理房屋所有权转移登记手续。二、原告王艳霞于本判决生效后3日内赔偿被告马永存损失20000元。三、驳回反诉原告马永存其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1290元，反诉案件受理费1110元，由原告王艳霞负担1200元，由被告马永存负担1200元。”二审期间，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对此予以确认。本院认为，双方签订《天津市房产买卖协议》后，被上诉人依约向银行申请贷款。虽然2016年11月25日，贷款审批下来后，被上诉人未及时与银行签订贷款合同，但由于双方所签合同并未赋予上诉人在此情况下享有合同的解除权，故上诉人以贷款审批下来后，被上诉人未在30天内与银行签订贷款合同为由，要求解除合同的上诉请求因不符合合同约定及法律规定，本院对此不予支持。因双方签订的《天津市房产买卖协议》不存在不能履行的情形，故原审判决双方合同继续履行并无不当，本院对此予以维持。关于上诉人所提违约金及损失问题，虽然贷款审批下来后，被上诉人未及时与银行签订贷款合同，但贷款合同最终未能签订系上诉人原因所致。鉴于合同至今没有履行完毕，双方均有过错，故原审法院根据上诉人的损失情况以及双方的过错程度，酌情判令被上诉人承担上诉人20000元损失并无不妥，本院对此也予以维持。二审期间，上诉人虽对此有异议，但因证据不足，本院对此不予支持。关于上诉人所提程序问题，因中介单位不是本案必要诉讼当事人，故原审法院没有追加并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3440元，由被上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 哈 欣审 判 员 王 新代理审判员 李 敏二〇一七年八月二十二日书 记 员 李珊珊 来自：