（2017）湘13民终1101号

裁判日期: 2017-08-22

公开日期: 2017-09-29

案件名称

廖众辉与陈建、刘永梅房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省娄底市中级人民法院

所属地区

湖南省娄底市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈建,廖众辉,刘永梅

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖南省娄底市中级人民法院民事判决书（2017）湘13民终1101号上诉人（原审被告）：陈建，男，1982年7月5日出生，汉族，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。被上诉人（原审原告）：廖众辉，女，1984年10月2日出生，汉族，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。原审被告：刘永梅，女，1985年3月10日出生，汉族，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。上诉人陈建为与被上诉人廖众辉及原审被告刘永梅房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2016）湘1302民初2115号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈建上诉请求：1、请求二审法院依法撤销（2016）湘1302民初2115号民事判决，并予以改判或发回重审；2、由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：一审认定事实不清，以致做了错误判决。1、上诉人与被上诉人对本案的基本事实现有争议。本案的基本事实是被上诉人将房屋租给上诉人使用，并签订了协议书，协议规定滴水面积8平方米每月384元，楼梯6平方米每月288元，其实上诉人从没使用过，也没租用过，而是隔壁的宾馆在使用，因此被上诉人要求上诉人支付未租用的每月672元没有任何依据。2、上诉人每月多支付的672元应抵租金，从2011年8月至2016年2月上诉人一直在支付本不属于自己应支付的租房款52个月71232元，因此上诉人不是没有支付租房款，而是多支付了租房款，被上诉人滴水面积和楼梯面积属于一房多租，是明显骗取上诉人财产，请求法院查明。3、被上诉人对上诉人正在营业的门店进行关电，造成上诉人自己中供电公司另行开电，门店关门一个月之久，由此造成的经济损失上诉人保留追偿的权力。4、上诉人与被上诉人一审判决解除租赁合同没有依据，根据上三点意见，上诉人多交了租金，而不是欠被上诉人租金，同时根据现有经济状况，所有临街门面都在降价出租，因此法院判决递增租金8920元和滞纳金4460元没有根据市场实际情况予以判决缺乏事实依据。被上诉人廖众辉答辩称：1、一审法院事实认定清楚证据确凿，上诉人的上诉请求不成立，请求二审法院依法驳回上诉人的全部请求；2、关于用电的问题，上诉人说的与事实不符，我们用的是商业用电，9毛6一度，居民用电是5毛8一度，上诉人是想赚取差价；3、关于租金和滞纳金的问题是严格按照合同约定计算而来。原审被告刘永梅未作答辩。廖众辉向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告2012年11月9日签订的《房屋使用协议书》，被告将承租房屋返还原告；2、判令两被告支付房屋租金44640元（2015年11月28日至2016年5月28日），并支付滞纳金4460元。3、判令两被告支付递增租金8920元（2014年8月28日起至2016年8月28日止）。4、判令被告自行撤出房屋内其安装的设备、设施，恢复原貌，付清水电费等费用。5、判令两被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2012年11月9日，以原告廖众辉为甲方、被告陈建、刘永梅为乙方，双方签订了《房屋使用协议书》，协议约定，廖众辉将坐落于娄星区大汉路仙人桥9号安置地房屋第一、二层楼房出租给陈建、刘永梅使用，租期十年，自2011年8月28日至2021年8月28日，房屋租金每月7440元，租金按季度收取，每年的2月28日、5月28日、8月28日、11月28日预付下一季度租金，租金提前两天预付下次租金，若有拖欠租金，每逾期一天按租金总额收取10%滞约金，拖欠租金20天以上甲方有权收回房屋不赔偿乙方任何损失，并有权拒绝返还履约保证金。于2011年8月28日起租赁使用三年期满后（即2014年8月28日起），租金每年按前年租金总额递增5%。房屋交付后，被告依约支付租金至2015年11月28日，2015年11月28日至2016年2月28日的租金仅支付15000元，尚有7320元未支付。此后，被告未向原告交纳租金。另查明，被告已向原告支付5000元履约保证金和3000元水电费押金。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人双方都应依照约定全面履行自己的义务，原告廖众辉与被告陈建、刘永梅签订的《房屋使用协议书》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，该协议合法有效。现被告陈建、刘永梅未按约缴纳租金构成违约，经原告催告后被告仍拒不支付租金，因此原告要求解除与被告签订的《房屋使用协议书》，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》规定，一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告自2015年11月28日起拖欠的租金等费用，原告仅主张计算至2016年5月28日，系原告对其自身民事权利的处分，一审法院予以确认。被告自2015年11月28日至2016年5月28日应当交纳的租金为44640元，被告已支付15000元，因此，至2016年5月28日，被告尚欠原告租金29640元。原告主张由被告支付租金44640元，一审法院予以部分支持。原告主张滞纳金4460元，因双方在协议中约定每天按租金总额加收10%滞纳金，原告主张的金额不违反法律的强制性规定，一审法院予以支持。原告主张递增租金8920元，因双方在协议中约定从2014年8月28日起按前年租金总额的5%递增，原告的主张一审法院亦予以支持。对于被告刘永梅提出自己已与被告陈建离婚，且该纠纷发生在其并未实际承租该房屋期间为由，认为自己与本案无关，请求法院驳回原告的诉讼请求的问题，一审法院认为本案系房屋租赁合同纠纷，对双方当事人具有约束力，被告刘永梅作为本协议的当事人，应履行协议约定的义务，承担协议约定的责任，其抗辩的理由不予支持。被告经合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告廖众辉与被告陈建、刘永梅签订的《房屋使用协议书》，并在本判决书生效之日起十五日内腾空房屋将房屋返还给原告。二、由被告陈建、刘永梅支付原告廖众辉租金29640元（2015年11月28日至2016年5月28日）、滞纳金4460元（2015年11月28日至2016年5月28日）、递增租金8920元（2014年8月28日至2016年8月27日）。三、驳回原告廖众辉的其它诉讼请求。案件受理费1250元，公告费500元，由原告廖众辉负担325元，由被告陈建、刘永梅负担1425元。二审审理过程中，双方均未向本院提交属于二审中的新证据。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，2012年11月9日，被上诉人廖众辉与上诉人陈建、原审被告刘永梅之间所签订的《房屋使用协议书》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议约定正确行使权利，全面、及时履行合同义务。上诉人陈建、原审被告刘永梅未按协议约定向被上诉人廖众辉支付房屋租金，在被上诉人催告后，仍拒不支付租金，被上诉人主张解除双方之间所签订的《房屋使用协议书》，符合法律规定，应予准许。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案被上诉人廖众辉起诉要求上诉人陈建、原审被告刘永梅支付所欠房租、滞纳金及递增租金，一审法院在扣除上诉人已支付的15000元外，判令上诉人和原审被告刘永梅向被上诉人廖众辉支付租金29640元、滞纳金4460元、递增租金8920元，既有事实依据，也有法律依据，二审应予维持。至于上诉人陈建上诉提其没有使用和租用租房屋的滴水面积、楼梯应扣减租金，及因被上诉人廖众辉对上诉人营业的门店关电，导致门店关门达一个月之久的问题，因上诉人陈建在一、二审审理过程中均没有提供相应的证据予以支持，且被上诉人廖众辉亦不予认可，故对上诉人陈建的此一上诉主张，本院不予支持。综上所述，原判事实清楚，程序合法，处理恰当，上诉人陈建的上诉请求均不能成立，本院不予支持，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费1250元，由上诉费陈建负担。本判决为终审判决。审　判　长　刘　威代理审判员　刘　聪代理审判员　彭祁琏二〇一七年八月二十二日书　记　员　黄　唯搜索“”