（2017）粤20民终60号

裁判日期: 2017-08-22

公开日期: 2018-05-30

案件名称

中山市长江兆业地产开发有限公司、吴家肖商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省中山市中级人民法院

所属地区

广东省中山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

中山市长江兆业地产开发有限公司,吴家肖,伍锦壮

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省中山市中级人民法院民事判决书（2017）粤20民终60号上诉人（原审被告）：中山市长江兆业地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区莲塘东路8号720房。法定代表人：梁志雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄烈，广东千里行律师事务所律师。委托诉讼代理人：王朝华，广东千里行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴家肖，女，1985年8月5日出生，汉族，住广东省中山市东区。被上诉人（原审原告）：伍锦壮，男，1986年1月22日出生，汉族，住广东省台山市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘子龙，广东共阳律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王嘉敏，广东共阳律师事务所实习律师。上诉人中山市长江兆业地产开发有限公司（以下简称长江兆业公司）因与被上诉人吴家肖、伍锦壮商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初15028号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人长江兆业公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定长江兆业公司未按合同约定期限于2013年6月30日前向吴家肖、伍锦壮交付房屋，构成违约的理据不充分。1.由于长江兆业公司所售的商品房受市政工程影响，导致交楼延期至2013年11月。2.长江兆业公司已于2013年11月10日通过挂号函件通知吴家肖、伍锦壮办理收楼手续。二、一审判决认定长江兆业公司不能以吴家肖、伍锦壮未缴纳物业服务费为由拒绝配合两人办理涉案商品房的收楼手续理据不充分。被上诉人吴家肖、伍锦壮辩称，第一，长江兆业公司未能举证证明涉案工程因市政工程存在停工事实。即使存在停工，也不能证明是由于市政工程的影响。第二，长江兆业公司在2014年12月17日才取得工程质量监督报告，在此之前长江兆业公司不符合合同约定的交付条件。第三，长江兆业公司主张在2013年11月向吴家肖、伍锦壮发出过收楼通知，但是首先长江兆业公司未能举证曾发出过该挂号信，也未能举证吴家肖、伍锦壮收到过该挂号信。且在该时间涉案商品房不具备法定的交付条件。长江兆业公司以2013年11月作为交付日期推断吴家肖、伍锦壮应从该日期支付物业管理费，交付物业管理费后才能收楼没有事实依据。吴家肖、伍锦壮向一审法院起诉请求：长江兆业公司向吴家肖、伍锦壮支付逾期交楼违约金174778.4元（以已付房价款788000元为基数，按每天万分之二的标准从2013年7月1日起计算至长江兆业公司实际交楼之日止）。一审法院认定事实：2012年3月3日，吴家肖、伍锦壮（买受人）与长江兆业公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同，约定：买受人购买出卖人开发建设的中山市石岐区学院路8号星际豪庭1幢907房，建筑面积120.92平方米，购房总价788000元；付款方式为2012年3月3日前以现金方式支付478000元，2012年4月3日前以商业贷款方式支付310000元；合同第八条约定出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付验收合格的商品房，验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告（即单体竣工时上述单位自行组织通过的验收合格），并取得由中山市建设工程质量监督站出具的房屋建筑工程质量验收监督意见书或类似文件；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3.非出卖人所能控制的其他事由，包括但不限于政府规划政策调整、市政配套工程等因素所导致的延误；出卖人逾期交房不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期超过60日而不足180日的，买受人不能行使解除合同的权利，但可要求出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，按日向其支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按已付房价款的10%向买受人支付违约金；出卖人退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意出卖人不再另行补偿或赔偿其损失（损失以包括但不限于已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他的一切损失）；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；出卖人不出示证明文件或出示文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；合同附件六补充协议中的第八条第16项约定买受人的通讯地址已记载在合同内，如买受人的通讯地址发生变动，须书面通知出卖人、按揭银行，出卖人根据买受人的通讯地址或经出卖人确认收到的变动通讯地址寄出所有挂号函件，不论买受人是否收到，均以挂号回执上注明的邮寄日期七天后（含第七天）视为已送达该函件给买受人。商品房买卖合同以及补充协议还约定了其他事项。合同签订后，吴家肖、伍锦壮依约向长江兆业公司支付了788000元购房款，涉案房屋于2012年3月16日办理商品房销售登记备案于吴家肖、伍锦壮名下。长江兆业公司未在约定的期限内将符合交付条件的商品房交付吴家肖、伍锦壮使用，吴家肖、伍锦壮遂诉至一审法院，主张前述实体权利。一审庭审中，长江兆业公司主张其分别于2013年11月及2016年5月末向吴家肖、伍锦壮寄送收楼通知书，向一审法院提交了挂号邮件投递情况清单拟证明邮件投递情况。吴家肖、伍锦壮表示并未收到2013年11月的收楼通知书，只在2016年6月4日收到长江兆业公司寄出的收楼通知书，且吴家肖、伍锦壮以长江兆业公司提交的挂号邮件投递情况清单没有吴家肖、伍锦壮的签收情况为由不确认第一次投递清单的真实性。长江兆业公司认为涉案商品房的交楼时间受市政工程影响，向一审法院提交封路通知及延期封路通告。上述通知、通告显示，因人民医院片区道路改造工程建设需要，市住房和城乡建设局于2013年6月13日至2013年8月20日对学院路连接富康路及兴中道的路段实施局部围闭施工、于2013年1月30日至2013年8月20日继续对学院路从莲兴路交叉路口至电子科大正门口路段实施全封闭施工。对此，吴家肖、伍锦壮认为长江兆业公司应进一步举证证明上述市政工程影响长江兆业公司施工而导致延误交楼。中山市住房和城乡建设局就吴家肖的信息公开申请于2016年5月26日向吴家肖印发复函，该复函显示中山市建设工程质量监督站于2014年12月17日出具涉案工程的工程质量监督报告。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。吴家肖、伍锦壮与长江兆业公司签订的商品房买卖合同是当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行相应义务。合同签订后，吴家肖、伍锦壮按照约定支付了全部购房款，长江兆业公司也应按照约定的期限及交付条件将案涉商品房交付吴家肖、伍锦壮。长江兆业公司提交的2013年11月投递清单没有邮局的盖章，亦没有吴家肖、伍锦壮确认收到邮件的签名，即长江兆业公司并未提供充分有效证据证明其已经在合同约定的交楼期限内通知吴家肖、伍锦壮办理收楼手续，退一步说，即使长江兆业公司在合同约定的收楼期限内履行了通知吴家肖、伍锦壮办理收楼手续的义务，但长江兆业公司直至2014年12月17日才取得工程质量监督报告，即涉诉商品房直至2014年12月17日之前都不符合合同约定的交付条件，长江兆业公司未按合同约定的期限于2013年6月30日前向吴家肖、伍锦壮交付房屋，已经构成违约，长江兆业公司应按合同约定向吴家肖、伍锦壮交付涉案商品房并承担相应的违约责任。同时，长江兆业公司不能以吴家肖、伍锦壮未缴纳物业服务费为由拒绝配合吴家肖、伍锦壮办理涉案商品房的收楼手续。关于长江兆业公司辩称涉案商品房的交楼时间受市政工程影响的问题，长江兆业公司未举证证明道路改造工程对涉案商品房交楼时间造成的影响以及两者之间的因果关系，应承担举证不能的不利后果，且长江兆业公司所指的道路改造工程导致的风险是长江兆业公司应该可以预见的，该风险应由长江兆业公司负担。退一步说，如涉案商品房确因道路工程影响了交楼时间，长江兆业公司作为出卖人应该在涉案商品房符合交楼条件后立即通知吴家肖、伍锦壮办理收楼手续，但长江兆业公司在涉案商品房符合交楼条件之日起长达近一年半的时间才向吴家肖、伍锦壮寄送收楼通知书，期间扩大的损失应由长江兆业公司承担。综上，长江兆业公司的辩解理据不足，一审法院不予采纳。关于违约金的计算期限，长江兆业公司于2014年12月17日取得工程质量监督报告、符合交房条件后，虽然吴家肖、伍锦壮确认于2016年6月4日收到了长江兆业公司寄发的收楼通知书，但长江兆业公司并未实际将房屋交付给吴家肖、伍锦壮，故违约金应当计算至房屋实际交付之日止。双方在合同中约定逾期交房的按每日万分之二的标准计算违约金，该约定是当事人真实意思表示，符合法律规定，吴家肖、伍锦壮请求违约金以788000元为本金从2013年7月1日起按每日万分之二的标准计算至长江兆业公司实际交付房屋之日止，符合法律规定，一审法院予以支持。关于诉讼时效问题。吴家肖、伍锦壮与长江兆业公司约定的逾期交房违约金按日累加计算，是长江兆业公司逾期交房时吴家肖、伍锦壮可以主张的违约金债权的计算方法，而非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，但该债务最迟应当在实际交房或合同解除之日履行。综上所述，长江兆业公司至今未交房，吴家肖、伍锦壮起诉主张逾期交房违约金，没有超过诉讼时效。长江兆业公司有关诉讼时效的抗辩，理据不足，一审法院不予采纳。综上所述，吴家肖、伍锦壮诉求合法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：长江兆业公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向吴家肖、伍锦壮支付违约金（违约金以788000元为本金从2013年7月1日起按每日万分之二的标准计算至长江兆业公司实际交付房屋之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3769元，减半收取为1898元（吴家肖、伍锦壮已预交），由长江兆业公司负担（长江兆业公司于一审判决生效之日起七日内迳付吴家肖、伍锦壮）。本院二审期间，长江兆业公司提交一份广东省高级人民法院民事申请再审案件受理通知书，拟证明与本案案情类似的系列案已受理再审申请，申请本案中止审理。吴家肖、伍锦壮确认该受理通知书的真实性、合法性，不确认其与本案争议事实的关联性。本院对一审认定的事实予以确认。本院另查明，吴家肖、伍锦壮主张于2016年6月4日收到了长江兆业公司寄发的收楼通知书后，在办理收楼手续时长江兆业公司以其二人欠付2013年7月1日至交楼之日的物业管理费为由，拒绝交付房屋。长江兆业公司于二审诉讼中称按照合同约定，涉案房屋交付应以结清物业费为前提，认为吴家肖、伍锦壮欠付从2013年11月至今的物业费。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案二审争议焦点为：一、涉案商品房的交付期限是否应顺延至2013年11月；二、长江兆业公司是否已履行了涉案商品房的交付义务。关于争议焦点一，即涉案商品房的交付期限是否应顺延至2013年11月的问题。双方于合同中约定涉案商品房的交房期限为2013年6月30日之前。长江兆业公司主张因受市政工程影响，该公司可依据涉案合同第八条第二款第二项的约定将涉案商品房交付期限顺延至2013年11月。本院认为，市政工程属于现代城市中普遍存在，经常发生的事件。长江兆业公司作为专业的房地产开发商，应当对可能影响工期的市政工程因素进行充分的评估，科学合理地安排施工进度。故根据双方合同的有关条款，双方于合同中约定的市政配套工程因素，应当与双方在合同中约定的遭遇不可抗力等原因类似，即双方在订立合同时无法预见，对涉案商品房施工造成严重影响的重大市政工程。本案中，长江兆业公司虽举证涉案商品房施工期间存在市政工程，但未举证证明该市政工程属于长江兆业公司无法预见，且导致涉案商品房施工严重迟延的市政工程，故本院对长江兆业公司的该上诉意见不予采信。长江兆业公司应当按照合同约定，于2013年6月30日之前将涉案商品房交付吴家肖、伍锦壮。关于争议焦点二，即长江兆业公司是否已履行了涉案商品房的交付义务的问题。长江兆业公司诉称该公司已于2013年11月10日通过挂号函件通知吴家肖、伍锦壮办理收楼手续，履行了合同义务。本院认为，第一，长江兆业公司向一审法院提交的挂号邮件投递情况清单并无邮局签章，吴家肖、伍锦壮亦不确认收到长江兆业公司的邮件，故本院对长江兆业公司主张的该项事实不予采信。第二，双方于合同中约定涉案商品房交付的条件为取得中山市建设工程质量监督站出具的房屋建筑工程质量验收监督意见书或类似文件。经查，涉案工程于2014年12月17日才取得中山市建设工程质量监督站出具的合格文件，即2014年12月17日之前，涉案商品房并不符合合同约定的交付条件。即便是长江兆业公司于2013年11月10日通知了吴家肖、伍锦壮收取涉案商品房，因此时涉案商品房并不符合合同约定的交付条件，长江兆业公司的通知亦属无效通知。涉案商品房符合交付条件后，根据双方的陈述，吴家肖、伍锦壮称该二人虽于2016年6月4日收到了长江兆业公司的收楼通知，但长江兆业公司并未实际履行交付房屋的义务。长江兆业公司称按照合同约定，涉案房屋交付应以结清物业费为前提。对此本院认为，主张先履行抗辩，应当是当事人在同一法律关系下互负债务。吴家肖、伍锦壮与长江兆业公司之间的商品房买卖关系与吴家肖、伍锦壮与物业公司之间的物业服务关系显然不属于同一法律关系，亦不属于同一当事人之间的不同法律关系。因此，长江兆业公司以吴家肖、伍锦壮未结清物业服务费为由，拒绝向吴家肖、伍锦壮交付房屋，理据不足。因长江兆业公司并未实际履行交付涉案商品房的义务，一审法院认定长江兆业公司应当承担自2013年7月1日起至其实际交付房屋之日的违约责任并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人长江兆业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3769元（中山市长江兆业地产开发有限公司已预交），由中山市长江兆业地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　官　琳代理审判员　　马燕清代理审判员　　刘　通二〇一七年八月二十二日书　记　员　　高　丽搜索“”