（2017）鲁14民终1719号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2017-09-29
案件名称
德州嘉汇房地产开发有限公司、马静商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省德州市中级人民法院
所属地区
山东省德州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
德州嘉汇房地产开发有限公司,马静
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁14民终1719号上诉人（原审被告）：德州嘉汇房地产开发有限公司，住所地德州市德城区青年路277号。法定代表人：黄立仁，经理。委托诉讼代理人：李雪杨，山东鸿正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈尚国，山东鸿正律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：马静，女，汉族，1988年8月1日出生，山东正和工程造价有限公司职员，住德州市德城区。委托诉讼代理人：马怀勋，男，汉族，1954年5月17日出生，退休职工，住德州市德城区，系被上诉人马静之父。上诉人德州嘉汇房地产开发有限公司因与被上诉人马静商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2017）鲁1402民初913号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人德州嘉汇房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销德城区人民法院（2017）鲁1402民初913号民事判决第一项、第二项，依法改判或发回重审。2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误：1、上诉人逾期交房是不可抗力导致的，上诉人的行为不构成违约，不应当承担违约责任。涉案工程因节假日、冬季低温、夏季高温、雨雪雾霾、创卫检查及复查原因共造成停工414天，属于不可抗力情形，该期间应从实际违约期限中扣除。2、开口费被划归到城市基础设施配套费中，被上诉人仍需承担。二、一审法院适用法律错误，本案应当适用《中华人民共和国合同法》第一百一十七条。被上诉人马静辩称，1、冬季低温、夏季高温、雨雪雾霾等情形属于季节施工范围，是影响施工的正常因素，不属于不可抗力范围。2、根据《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》明确规定取消水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费，上诉人在交房时书面承诺于2016年12月31日偿还该项费用，但至今未还。3、违约金利息应算至清偿之日或答辩人提起一审诉讼时的时间止。马静向一审法院起诉请求：1、判决被告偿还原告购房时多收的开口费13454元；2、判决被告偿还原告开口费利息3700元（自2012年8月20日起至2017年3月22日止，按年息6%计算）；3、判决被告支付原告违约金46044元（自2013年12月31日起至2016年3月29日止，按交房款的日万分之一计算）；4、判决被告支付原告违约金利息2762元（自2016年3月29日起至2017年3月22日止，按年息6%计算），总计65960元。5、判决被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年11月6日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的青年路277号胜利凯旋花园小区17号楼2单元1001号房屋一套，房款及附属用房房款562892元全部付清。约定交房日期为2013年12月31日。商品房买卖合同第九条第一款第二项约定“出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）…….（2）逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房款万分之一的违约金。”实际交房日期为2016年3月29日。2012年8月20日，被告收取原告开口费13454元。2016年3月30日，原告签字确认转款同意书，内容为“本人原在德州嘉汇房地产开发有限公司交纳的天然气安装费3887元，暖气安装费用9567元，因费用调整，贵公司在办理交房时退给本人款项12536元，现同意将其中1835元的费用转到物业费中，如因此产生的纠纷由我个人承担，与德州嘉汇房地产开发有限公司无关。”一审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。被告未按合同约定的时间将房屋交付给原告，应当承担违约责任。违约金的计算自2013年12月31日开始计算，原告要求将违约金计算至2016年3月29日共计818天的诉讼请求应予支持，违约金共计46044元。被告辩称的逾期交房时间应当扣除不可抗力停工的414天的答辩理由，但未提交相应证据予以证明，一审法院不予采纳。2001年4月16日，国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知第三条规定“取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费。”据此规定，结合原告签字确认的转款同意书，被告应于2012年8月20日退还原告暖气开口费、天然气开口费共计10701元。原告要求被告支付逾期交房违约金及暖气开口费、燃气开口费的利息应当按照中国人民银行同期借款率计算至2017年3月22日。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告德州嘉汇房地产开发有限公司给付原告逾期交房违约金46044元及利息（自2013年12月31日起至2016年3月22日止，按中国人民银行同期借款利率计算），限于判决生效后十日内履行。二、被告德州嘉汇房地产开发有限公司给付原告缴纳的暖气开口费、天然气开口费10701元及利息（自2013年12月31日起至2016年3月22日止，按中国人民银行同期借款利率计算）。三、驳回原告的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人德州嘉汇房地产开发有限公司提交2012年11月至2015年12月期间德州市天气预报（网上自摘），用以证明合同履行过程中上诉人施工遭遇270天雨雪、雾霾天气，属于不可抗力，被上诉人主张的818天逾期交房时间与事实不符，应当扣除270天不可抗力延期交房的时间。被上诉人对该天气预报的真实性无异议，但对于上诉人雨雪、雾霾天气属于不可抗力的主张不予认可。上诉人德州嘉汇房地产开发有限公司提出被上诉人关于支付逾期交房违约金的诉讼请求超过2年普通诉讼时效期限的主张，认为按日计付违约金是一个持续的可分性债务，每一天新产生的违约金给付请求权分别都受到2年诉讼时效的限制。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人依照真实意思表示签订的商品房买卖合同合法有效，双方应当严格按照合同约定履行自己的义务。一方当事人违约的，应当按照合同约定承担相应的违约责任。本案双方当事人争议的焦点问题是：一、上诉人逾期交房是否应当承担违约责任。二、上诉人是否应当退还开口费10701元。三、一审法院适用法律是否正确。关于第一个焦点问题，本院认为，双方当事人于2012年11月6日签订的《德州市商品房买卖合同》第八条第一款约定“出卖人应当在2013年12月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。”而涉案房屋于2016年3月29日由上诉人交付给被上诉人使用，实际交付时间明显迟于约定交付时间。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”上诉人主张的节假日、冬季低温、夏季高温、雨雪雾霾、创卫检查及复查造成停工，因这些事由在双方当事人签订合同时能够预见到，故不属于不可抗力的情形，该停工期间不能从延期交房期间中扣除。据此，上诉人德州嘉汇房地产开发有限公司应当按照合同约定承担违约责任。关于第二个焦点问题，根据2001年4月16日国家计委、财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》第三条规定“取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费。”被上诉人马静已将暖气费和天然气费合计13454元交付给上诉人德州嘉汇房地产开发有限公司，在上诉人德州嘉汇房地产开发有限公司一审提交的双方于2016年3月30日签订的《转款同意书》中，约定办理交房时上诉人退还被上诉人款项12536元，并将其中1835元转至物业费中，现剩余10701元未退还，对该款项及利息，上诉人应当按照约定退还被上诉人。关于第三个焦点问题，因节假日、冬季低温、夏季高温、雨雪雾霾、创卫检查及复查不属于不可抗力的范畴，关于上诉人本案应当适用《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的主张，本院不予支持。另，关于上诉人在二审期间提出的被上诉人关于支付逾期交房违约金的诉讼请求超过2年普通诉讼时效期限的主张，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款的规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案上诉人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，也不存在在二审期间基于新的证据能够证明被上诉人的请求权已过诉讼时效期间的情形。因此，对于上诉人的该项主张，本院不予支持。关于被上诉人马静在二审期间提出的一审判决中少算了一年半的违约金利息的主张，因其未提起上诉，二审不予审理。综上所述，上诉人德州嘉汇房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费725元，由上诉人德州嘉汇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 温 颖审判员 张小雪审判员 李连冰二〇一七年八月二十二日书记员 杨 帆 来自