（2017）赣1121民初1563号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2017-11-02
案件名称
叶书金、陈亚毅等与叶志慧租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上饶县人民法院
所属地区
上饶县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
叶书金,陈亚毅,叶志慧,徐容芳
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二十四条
全文
江西省上饶县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣1121民初1563号原告：叶书金，男，汉族，1987年7月7日生，初中文化，无业，住江西省上饶市上饶县，原告：陈亚毅，男，汉族，1991年12月5日生，本科文化，无业，住江西省上饶市上饶县，以上两原告委托诉讼代理人：杨勤禄，江西心远律师事务所律师。被告：叶志慧，女，汉族，1973年12月25日生，高中文化，个体工商户，住江西省上饶县，委托诉讼代理人：汪华兰，江西帝经律师事务所律师。第三人：徐容芳，女，汉族，1981年7月18日生，高中文化，个体工商户，住江西省上饶县信州区，原告叶书金、陈亚毅与被告叶志慧及第三人徐容芳租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶书金及原告叶书金、陈亚毅共同的委托诉讼代理人杨勤禄、被告叶志慧及其委托诉讼代理人汪华兰、第三人徐容芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶书金、陈亚毅向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告各项损失费用共计457,858元（含店面装修损失130,373元，鉴定费5,000元，违约金2,000元，租房保证金3,000元，违约造成的损失43,687元，未履行优先购买权的损失10,000元，预期收益金额263,798元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年1月1日，原告与被告签订位于上××路阳光花园小区门口店铺的租赁合同，租金为4,000元每月，租期4年，自2015年1月1日至2019年1月1日止。原告为此店铺（如意汽车美容会所）投入装饰装修费用共计13万余元，自营业以来生意也非常火爆。但2016年10月，被告在未提前通知原告的情况下，单方将此店铺出售给他人，由于原告经营的是汽车装饰装潢和车辆清洗，单间店铺将无法作业，只是原告不能正常营业。由于被告的违约行为，致使原告的合法权益遭受巨大损失，故提起民事诉讼。为证明其主张，原告向法院提供下列证据：1、原告与被告签订的合同，证明租赁时间与缴纳的保证金；2、原告办理会员卡的退费单，证明还有未消费43,687元，原告都已退还；3、南昌市广发价格评估公司对原告店面收益评估书与投入成本价格评估报告书及鉴定费发票2张（2,000元与3,000元），证明预期收益算了其中一间店263,798元及投入成本130,373元；4、两张第三人发短信威胁截图的照片证明第三人要求原告退出店面；5、第三人把沙子堆放在原告店门口阻止原告做生意的照片；6、原告店铺详细情况照片7张，证明店铺的详细情况，佐证装修损失；7、一个2017年1月份与第三人徐容芳的电话录音，证明原告多次打电话叫第三人来拿房租，但是第三人一直催原告搬走。被告叶志慧辩称，一、从程序上，被告并非本案的适格主体。被告与原告于2015年1月1日签订房屋租赁合同，原告将租赁物用作汽车美容店面使用，租期为4年。在本案双方出现争议前，双方均是按照协议内容正常行使权利并履行义务。2016年年底，被告因外出发展，该处房产需要转让。故被告多次询问原告是否需要购买该处房产，但原告均答复不购买。所以被告在2016年10月27日将该房产转让给第三人徐容芳。根据法律规定的承租人享有的优先购买权以及出租人应该履行的通知义务，被告已经履行了通知义务，而原告自己也明确放弃优先购买权。根据《房屋转让协议》的签署，被告在该房产中的权利义务已经转移给第三人。二、从实体上，本案争议合同解除系所有权人徐容芳。被告将该处店面转让给第三人徐容芳后，第三人徐容芳享有了该处房产的所有权，并继受了该房产的从属权利义务。原告对上述转让是明知的。根据“买卖不破租赁”的原则，原告仍可继续租赁该店面。但系本案第三人徐容芳行使了合同解除权，故而产生了本案的争议。根据《合同法》合同相对性原则，本案中原告的诉讼主张，实际应当是向第三人徐容芳主张。并且，被告与第三人签订房屋转让协议系2016年10月份就已经产生的事实，但原告到2017年5月才提出相关主张。这也说明原告对房屋转让没有异议，原告的争议主要是因为第三人与其解除合同而导致的。综上，不论系程序上的争议还是实体上的争议，被告都与本案的纷争无关，被告并非本案的适格主体，请求人民法院驳回原告的起诉。为证明其主张，被告向法院提供了店面买卖协议及收条一份。第三人徐容芳称，其向被告购买店面的时候至少去过三次店里询问原告说是否要购买，原告称负担不起，所以第三人才与被告成交店面的交易。根据租赁合同，原告应当在在2016年11月份交纳租金，但是到了2017年2月原告也没有交房租，第三人才通知原告解除合同。原告在3月时同意搬走，要求不支付这几个月的房租，第三人也同意了。但3月份原告仍未搬走，并向第三人提出只要多给一些时间，同意放弃押金，第三人同意后，原告在4月份才搬走。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的和证据，本院予以确认并在卷佐证。双方对以下事实无异议：2015年1月1日，原告叶书金、陈亚毅（乙方）与被告叶志慧、案外人黄晓萍（甲方）签订租房合同，约定乙方承租位于阳光花园店面143-145号两间，月租金4,400，租金按半年支付，下期租金提前一个月缴纳，超过一个星期未缴纳租金，甲方有权终止合同或转租。甲方收取乙方保证金6,000元。甲方不得在乙方承租期内无故解除合同。如甲方违约，须在退回保证金的同时，另补偿每间2,000元。承租期从2015年1月1日至2019年1月1日。2016年10月27日，被告叶志慧与第三人徐容芳签订店面买卖协议，约定徐容芳以73.6万元的价格购买位于上××号的营业店铺。协议中同时载明，叶志慧原先签订的关于房屋的租赁合同权属及义务移交给徐容芳，租房押金3,000元已结付徐容芳。陈亚毅、叶书金承租该店面，叶志慧确认承租方放弃行使优先购买权。本案的争议焦点是被告叶志慧是否侵害了原告叶书金、陈亚毅的优先购买权。原告叶书金、陈亚毅主张，被告出卖房屋前并未告知原告，第三人徐容芳在2016年11月时上门让原告搬走，原告才知道房屋所有权已经转移。被告未通知原告而将店面出售给第三人徐容芳，第三人解除买卖合同导致原告经济损失，被告叶志慧侵害了原告的优先购买权，应当承担赔偿责任。被告叶志慧、第三人徐容芳主张，未侵害原告的优先购买权。被告与第三人商谈买卖事宜曾多次到过诉争的店面中，曾多次询问原告是否购买，原告均口头回答放弃购买，但拒绝提供书面材料。本院认为，认定优先购买权是否被侵害，首先是出租人是否履行了告知义务，其次是承租人是否有意行使优先购买权并有能力提供同等条件。承租人的优先购买权是一种形成权，只有在承租人确有行使该权利的意思，且提供与买受人同等的交易条件时，才谈得上其优先购买权被侵犯的问题。被告叶志慧提供的租房协议中虽载明原告放弃优先购买权，但该协议只有被告及第三人签名，原告并未签名确认，故被告主张租房协议可以证明原告放弃优先购买权，本院不予采信。对于被告叶志慧是否在合理期限内就房屋出售事宜通知过承租人即原告叶书金、陈亚毅，双方均未提供其他书面证据予以证明。但承租人应自知悉出卖事实时起一定期限内行使优先购买权，具体期限可保持与出租人为通知义务时效一致，即3个月，起算点为自承租人知道或应当知道出租人与第三人订立买卖合同之日起开始计算。根据原告叶书金自述，其于2016年11月即知房屋出售一事，从原告提供的短信和通话录音来看，原告与第三人徐容芳之间的争执内容主要是租赁合同的履行，并未主张过优先购买权，原告提供的证据也无法反映其有意行使优先购买权并能力提供同等条件。原告未在合理期限内积极行使优先购买权，故原告主张其优先购买权受到侵害，本院不予采信。本院认为，原告叶书金、陈亚毅没有在合理期限内主张同等条件下购买该租赁房屋的意愿，已放弃了优先购买权的行使。被告叶志慧将租赁房屋出售给第三人徐容芳，租赁合同的相关权利、义务一并转移。原告叶书金、陈亚毅的损失系因第三人徐容芳解除租赁合同而造成，原告叶书金、陈亚毅主张被告叶志慧赔偿损失，不符合法律规定，其诉讼请求不应予以支持。关于第三人徐容芳解除租赁合同是否违约，因原告叶书金、陈亚毅在本案中并未对第三人徐容芳提出诉讼主张，根据不告不理的原则，在本案中不予审查，原告叶书金、陈亚毅可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：驳回原告叶书金、陈亚毅的诉讼请求。案件受理费8,154元，减半收取4,077元，由原告叶书金、陈亚毅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院，在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。审判员 李 妍二〇一七年八月二十二日书记员 苏忆莲法律附页：《中华人民共和国合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。 关注公众号“”