（2017）苏0830民初3480号

裁判日期: 2017-08-22

公开日期: 2017-10-10

案件名称

3480盱眙志明物业管理有限公司与时文国物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

盱眙县人民法院

所属地区

盱眙县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

盱眙志明物业管理有限公司,时文国

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第二条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百六十二条

全文

江苏省盱眙县人民法院民事判决书（2017）苏0830民初3480号原告：盱眙志明物业管理有限公司，住所地盱眙县盱城街道山水名都小区A1号楼。法定代表人：倪志明，该公司董事长。委托诉讼代��人：周明祥，该公司经理。被告：时文国，男，60岁，汉族，住盱眙县。原告盱眙志明物业管理有限公司（以下简称志明物业公司）与被告时文国物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告志明物业公司的委托诉讼代理人周明祥、被告时文国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告志明物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付盱眙县山水名都小区C7-1006,C7-1007号商铺物业管理服务费5806元、经营垃圾处理费2032元、滞纳金1755元，合计9593元，并承担本案诉讼费。事实和理由：原告系盱眙县山水名都小区的物业服务公司，被告系该小区C7-1006号商铺的业主以及C7-1007号商铺的承租户，根据原告与该小区达成的物业服务项目范围及收取服务费的协议，被告至今尚欠原告C7-1006号商铺2014年2月20日-2017年12月31日期间，C7-1007号商铺2016年5月1日至2017年5月1日期间的物业管理费、经营垃圾处理费、滞纳金等费用未交。经原告多次电话、上门催要，被告均以各种理由拒绝缴纳，故原告诉讼至法院。被告时文国辩称，山水名都小区C7-1006号商铺是被告个人房产，C7-1007号商铺是2016年4月30日被告从戴俊杰处租的，以方便连体出租。C7-1006号商铺面积是95.96平方米，C7-1007号商铺具体面积不清楚，是和C7-1006号商铺差不多大的。现被告不同意交纳原告诉称的费用，理由为：1、C7-1006号商铺物业费自2014年2月20日至2016年4月底没交被告是不知情的，因为被告和租户高波、翟小飞签订的合同规定是由租户缴纳物业费，2016年4月底之后C7-1006号商铺又重新租给别人。2、原告收费标准不合理，应当实行市场调节价��且与业主或者业主委员会协商。3、小区管理混乱，业主的安全得不到保障。4、原告擅自同意他人在被告房屋上挂空调外机，给被告造成损失，要求被告赔偿。基于上述理由，被告要求终止前期物业服务协议，重新聘请物业公司，并行使先履行抗辩权，在原告纠正错误并撤回诉讼后，协调物业承租人交纳物业费等相关费用。本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，山水名都业主委员会在2015年1月1日与原告签订《物业管理服务合同》，原告志明物业公司作为从事物业管理��经营企业与该小区业主委员会之间签订的上述合同是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。该合同对业主及物业使用人具有约束力，双方均应按照协议的约定全面、及时履行义务。原告志明物业公司对盱眙县山水名都小区进行了物业管理，被告作为该小区C7-1006号商铺业主,C7-1007号商铺承租人，实际接受了原告对其整个小区和全部业主的物业服务，有义务按照实际享受的服务交纳物业服务费。被告辩称上述两个商铺已经由被告出租给他人，应当由承租人交纳物业管理费、经营垃圾处理费。本院对于被告上述辩称不予采信，理由为：被告作为C7-1006号商铺的业主、C7-1007号商铺承租人，均有义务交纳物业管理费、经营垃圾处理费，现原告仅主张要求被告承担付款义务，符合法律规定，本院予以支持。被告在交纳上述费用后，可以依据其与上述商铺实际使用人的约定另行主张；被告辩称因为原告提供的服务存在管理不到位等问题，故拒绝支付物业管理费、经营垃圾处理费。本院对于被告上述辩称不予采信，理由为：被告现有证据不足以证明原告长期存在物业服务质量问题进而影响到小区业主正常生活或者小区的运转，且物业服务具有全天候、不间断的特征，间或出现物业服务瑕疵在所难免。在物业服务单位提供的服务不构成根本违约的情形下，减免物业费必然导致物业服务无法继续开展进而阻碍双方合同目的的实现，且可能侵害到小区全体业主的权益；被告辩称因为原告允许他人在C7-1006号商铺墙上挂空调外机影响该房屋安全，因被告未就其因此受到的具体影响程度等举证证明且该事实并非本案处理的范围，故本院对于被告该辩称不予理涉。本案案涉《物业管理服务合同》约定该小区商业用房物业管理费1元/月/平方米、经营垃圾处理费按县政府有关文件征收。服务期限为2015年盱眙县人民政府盱政发【2003】83号文件规定，50-500平方米的商店、门市经营性垃圾处理费按照0.35元/平方米/月征收。根据上述约定和政府政策规定，被告应当缴纳的C7-1006号商铺2014年2月20日-2017年12月31日期间的物业管理费为4510.1元（1元/平方米/月÷30天×95.96平方米×1410天）、经营垃圾处理费为1578.5元（0.35元/平方米/月÷30天×95.96平方米×1410天）；被告应当交纳的C7-1007号商铺2014年5月1日至2015年5月1日（原告仅主张12个月）期间的物业管理费为1200元（1元/平方米/月×100.05平方米×12个月）、经营垃圾处理费为420元（0.35元/平方米/月×100.05平方米×12个月）。原告主张被告支付逾期付款滞纳金1755元，因被告逾期支付物业管理费和经营垃圾处理费系事出有因，原告提供的物业服务在车辆管理、安全保障等方便的确存在相应的瑕疵，故本院对于原告的该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告时文国于判决生效后十日内给付原告盱眙志明物业管理有限公司C7-1006号商铺物业管理费4510.1元、经营垃圾处理费1578.5元，C7-1007号商铺物业管理费1200元、经营垃圾处理费420元，以上各项费用合计7708.6元；二、驳回原告盱眙志明物业管理有限公司其��诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告盱眙志明物业管理有限公司负担5元，由被告时文国负担20元。本判决为终审判决。代理审判员　　周婷二〇一七年八月二十二日书　记　员　　尹丽附本院执行款账户户名：盱眙县人民法院帐号：62×××28开户行：中国银行股份有限公司盱眙支行相关法律法规及司法解释1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物��服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以��相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。关注公众号“”