（2017）粤04民终828号

裁判日期: 2017-08-22

公开日期: 2018-01-12

案件名称

何品薰、李永海房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省珠海市中级人民法院

所属地区

广东省珠海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

何品薰,李永海

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省珠海市中级人民法院民事判决书（2017）粤04民终828号上诉人（一审被告）：何品薰（曾用名：何薏骅），台湾地区居民，女，1954年9月9日出生，住台湾高雄市三民区，委托代理人：莫国栋，广东德疆律师事务所律师。委托代理人：全少凤，广东德疆律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：李永海，男，1975年10月26日出生，汉族，住浙江省嵊州市，委托代理人：党全胜，广东凯邦律师事务所律师。上诉人何品薰因与被上诉人李永海房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海横琴新区人民法院（2016）粤0491民初670号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李永海一审起诉请求：1.何品薰退还定金10万元（币种为人民币，以下同）；2.何品薰支付违约金10万元；3.何品薰赔偿评估费3000元；4.诉讼费用由何品薰承担。一审法院经审理查明：2016年5月10日，甲方（何品薰）与乙方（李永海）签订《珠海市房地产买卖合同》，约定甲方将位于珠海市拱北迎宾南路1144号4栋1402房（产权证号：粤房地证字第××号）的房地产转让给乙方，交易价格为257万元。合同第二条约定，乙方应于合同签订后当天支付甲方定金10万元，乙方应于2016年8月10日前支付房款245万元；第三条约定，本合同签订之日起三十日内，甲、乙双方应携带有关资料到房地产登记中心办理过户手续；第六条约定，甲方中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途毁约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方10万元违约金；第十条约定，甲方实收该房款245万元，乙方在银行发放贷款同贷书出来当日应将房款2万元给代理公司用来办理甲方税费和其他事项。2016年5月10日，李永海通过银行转账的方式向何品薰转账10万元，何品薰出具收据，确认收到定金10万元。2016年5月24日，李永海委托广东公评房地产与土地估价有限公司对位于珠海市拱北迎宾南路1144号4栋1402的房地产进行评估，评估价值为2822889元，评估费为3000元。2016年6月14日，何品薰到达珠海与李永海见面，何品薰要求李永海支付首付款，李永海不同意但愿意增加10万元定金，双方最后协商不成。2016年6月28日中国光大银行股份有限公司珠海分行出具《中国光大银行零售授信业务批复》，针对李永海申请的197万元贷款，注明放款前需落实条件为“在办妥他项权证后放款”。2016年7月14日，何品薰在微信里对李永海表示九月份会过去珠海办理相关事宜。2016年8月30日，何品薰委托广东迎福律师事务所向李永海发出《合同解除通知函》，通知解除李永海、何品薰所签的《珠海市房地产买卖合同》。一审法院认为：何品薰系台湾地区居民，本案属于涉台房屋买卖合同纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百五十一条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案为房屋买卖合同纠纷，合同的履行地在内地，内地与本合同有最密切联系，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案适用中华人民共和国大陆法律。李永海、何品薰所签的《珠海市房地产买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。合同约定李永海应在合同签订后当天支付10万元定金给何品薰，李永海按约定于2016年5月10日向何品薰支付了10万元定金。合同约定李永海、何品薰应于合同签订之日起30日内办理过户登记手续及李永海应于2016年8月10日前支付房款245万元，同时从合同第十条的约定可以看出双方约定采用银行按揭方式付款。截至诉讼之时，双方没有办理过户手续，李永海也未支付房款给何品薰。现李永海主张何品薰中途不卖房产构成违约，应当按照合同约定予以赔偿，何品薰则主张李永海未在合同约定的2016年8月10日前支付房款245万元，达到了解除合同的条件。一审法院认为，合同约定2016年8月10日支付房款与双方约定的以银行按揭方式付款不能割裂开来片面理解，银行需要在办妥他项权证后放款，双方一直未能办理过户手续，故不能满足银行的放款条件。而对于首付款（应付总房款与银行贷款之间的差额部分），双方并未对其支付方式及时间进行明确约定，此时应当按照交易习惯认定卖方在递交过户资料同时买方支付首付款。对于办理过户手续的时间，双方一直在进行协商，何品薰最后表示2016年9月份会过来珠海与李永海一起办理过户手续，但何品薰于2016年8月30日通过律师事务所发函给李永海要求解除合同，可认定何品薰在履行期限届满之前以自己的行为明确表示拒不履行过户义务，构成违约，故李永海主张何品薰返还定金10万元并支付违约金10万元符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。对于何品薰是否应当赔偿评估费3000元的问题，评估费属于李永海为履行合同而支出的费用，属于何品薰违约而造成的损失，但由于双方已约定违约金，且李永海无证据证明违约金低于实际损失，故一审法院对李永海主张何品薰赔偿评估费3000元的诉求不予支持。综上所述，李永海的诉讼请求部分合法有据，一审法院予以部分支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，一审法院判决如下：一、何品薰于判决发生法律效力之日起十日内退还李永海定金10万元并支付违约金10万元；二、驳回李永海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2172.5元、保全费1535元，由何品薰负担。何品薰不服上述判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第一判项，改判何品薰解除涉案合同合法无需向李永海承担违约责任。事实和理由如下：一、一审法院认定事实不清一审法院判决事实认定部分认定：“2016年6月14日，何品薰到达珠海与李永海见面，何品薰要求李永海支付首付款，李永海不同意但愿意增加10万元定金，双方最后协商不成”。一审判决对此事实的认定就此戛然而止，没有进一步查清双方是对具体首付的金额协商不成还是对付款期限或付款方式协商不成。显然，一审法院对此事实部分没有查清是造成本案错判的根本原因。事实上，双方当时只是对应支付的首付款的具体金额存在分歧，随着2016年6月28日《中国光大银行零售授信业务批复》批复，银行同意给李永海贷款197万元，即李永海应付的首付款的数额也可以计算得出：245－10－197＝38万元；而付款期限则应为合同约定的2016年8月10日，对此，李永海在2016年7月20日下午4:45分给何品熏的微信中也说：“你看你能抽空来一次，机票费用我帮你出。顺便房子的首付款一并给你。”由此可见，对于首付款并非如一审判决所笼统地认为双方协商不成，且未约定付款期限，这一点李永海都清楚要在2016年8月10日前支付。可见，一审法院对此事实认定错误。双方的微信聊天记录是客观存在的，李永海只截取了对其有利部分上交，在没有其它相反证据的证明情况下，一审法院只认可重合部分即李永海提交的部分，而否定何品薰提交的部分，这种做法无疑是有失偏颇，滥用自由裁量权，导致本案事实不能查清。总而言之，对于首付款，在交易过程中双方一直都有沟通协商，随着银行同贷书出来，首付款的金额、支付时间及方式都了然清晰，并非如一审法院所认为的双方对于首付款协商不成。二、一审法院适用法律错误1、一审法院所谓李永海在递交过户资料时才支付首付款是交易习惯的认定明显是错误的。按照合同法司法解释（二）第七条之规定，“交易习惯”应为：在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或应当知道的做法，或者指当事人双方经常使用的习惯做法。就本案而言，一审法院认为“过户时支付首付款”是交易习惯显然不符合法律对于交易习惯的定义及要求。（1）涉案交易是何品薰与李永海的第一次交易，此前双方从未进行过交易，双方之间不存在“经常使用的习惯做法”问题。（2）李永海自己对于交易也没有清楚的认知。李永海在2016年8月8日下午5:05分发给何品薰的微信聊天语音也显示，李永海自己都认为，在珠海当地有些人是在同贷书下来后交首付的，也有过户再交首付的情况。由此可见，何时支付首付款，完全由当事人自由约定，在珠海当地并没有固定的、习惯的作法。而且，按该解释的规定，即使有该交易习惯的存在也要为双方当事人在订立合同时就了解。现在长期生活在珠海的李永海都不完全清楚支付首付的交易习惯，那么作为台湾同胞的何品薰更不可能在订立合同时就知道“交易当日支付首付款”的交易习惯。因此，一审法院认为李永海可以在交易过户当日支付首付款的行为符合交易习惯是适用法律错误，本案根本就不存在适用交易习惯的基础。2、退一步而言，即使一审法院认为2016年8月10支付款项的约定不能片面理解，也不应认定何品薰违约。在合同没有约定且无法协商一致的情况下，何品薰有权解除合同。虽然，何品薰一直主张，2016年8月10日是双方约定的支付款项的日期，即使李永海需要通过办理银行按揭才有能力支付全部款项，但是，也不排除李永海在10日前须要支付首付款的义务，因为当时银行的同贷书已经批复，首付款的数额已经非常清楚，所以，完全具备了支付的条件，李永海届时不支付的行为已经构成了违约，何品薰在经过合同约定的十五日等待期后，李永海仍拒不支付的，完全可以依约定行使解除权。即使退一步而言，按照一审法院的逻辑，8月10日的付款日期不能与办理银行按揭的约定分割理解，也不应该视为何品薰违约。在此情况下，最多认定为双方对于支付首付款的日期没有约定，双方当事人应该重新协商履行期限，协商不成的任何一方均有权要求解除合同。现李永海要求过户日才支付首付款，而何品薰则要求李永海先行支付首付款，在无法协调的情况下，何品薰要求解除合同合情合理，最多也是不能认定李永海违约而不能没收李永海的定金，但无论如何也不应视为何品薰违约需要支付双倍定金。一审法院的作法显然于法不合。李永海二审辩称：一、关于首付款的支付时间：双方签订的房地产买卖合同明确约定首付款的支付时间为办理房产过户手续之后。1、根据合同约定，首付款的支付时间是在房屋交付之日。双方签订的房地产买卖合同第四条明确约定，双方同意于2016年8月10日前由甲方将该房地产交付给乙方使用。合同第二条约定的付款时间也为2016年8月10日，即付款时间与房屋交付时间为同一日。而约定的房屋交付时间是在约定办理过户手续的两个月后。2、合同约定的办理过户日期为合同签订之日起三十日内，即2016年6月10日，而合同约定的付款日期为2016年8月10日，由此可以确定付款时间为办理过户手续后的两个月。3、合同约定的2016年8月10日付款为除定金外的房款总价，因双方是办理按揭付款的形式，总房款包含首付款和按揭贷款，因此首付款和按揭贷款是同步付款，也就是说李永海首付款与按揭贷款同时支付给何品薰。而银行对按揭贷款必须是过户后才能放款。二、何品薰上诉理由明显不成立（一）何品薰称其于2016年6月14日前来珠海办理过户手续时要求答辩人付首期款。1、根据上述说法，可以确定，何品薰也自知在办理过户手续时其才有权提出首期款要求。2、事实上李永海并未同意何品薰的要求，仅同意加付10万元定金。付款方式仍按合同约定进行。3、2016年6月14日已超过合同约定的办理过户手续的日期，何品薰已违约。（二）何品薰称李永海在2016年7月20日就明确表示何品薰把房产证原件给李永海，李永海将首付款给何品薰。该说法完全是歪曲事实，颠倒黑白。事实是何品薰2016年6月14日回台湾后一直借口其过户手续不全不来珠海办理过户，并以办理过户手续相关证明为由向中介索要押在中介的房产证。而此时珠海房价上涨幅度很大，李永海担心何品薰拿到房产证后悔约，李永海要求何品薰过珠海来拿房产证办理过户的相关手续，并同意其来珠海办理相关过户手续的前提下支付首付款。而何品薰并未按时来珠海办理。后其骗取李永海的信任让李永海将其房产证邮寄给她后，于2016年8月31日来到珠海，悄然办理了更名手续后，通过律师函提出解除合同悔约。（三）何品薰称李永海不能满足放款条件导致不能过户，此说法完全不能成立。1、李永海于2016年6月1日与何品薰一起去银行办理贷款申请，银行于2016年6月28日出具了同贷书。李永海多次请求何品薰过珠海办理过户手续，何品薰也答应于7月底前来办理过户，何谈李永海不能满足放款条件？2、何品薰2016年6月14日来珠海实际上并非办理过户手续。首先，因其原房产证的名字为曾用名何慧骅，必须先办理更名手续后才能办理过户手续。其次，何品薰2016年6月14日来珠海手续不全，这从其回台湾后向李永海索要放置在珠海中介处的房产证办理相关证明文件可以证明，其2016年8月31日办理了更名手续更为明证。否则何品薰为什么不在2016年6月14日来珠海时办理更名手续呢？3、即便同贷手续暂时没批下来，如果何品薰2016年6月14日来珠海时手续齐全，因合同约定全款是2016年8月10日付款，时日尚早，李永海同贷书没下来也不影响办理过户手续。4、何品薰2016年6月14日回台湾后双方一直商谈继续履行合同的过户事宜，李永海多次要求何品薰来珠海办理过户手续，何品薰一直同意，并约定了相应时间。李永海因何品薰手续不全尚要办理相关证明手续的原因还向何品薰发过一份延期合同期限协议，要求将合同履行期限延长至2016年9月10日，何品薰同意接收，且未提出反对意见。但何品薰迟迟不来珠海，后于2016年8月31日在未告知李永海的情况下来珠海，私下办理了更名手续的同日要求解除合同，该解除合同的请求实际上就是违约行为的表现，无须法院就此另行审理。二审中，李永海提交珠海市不动产登记申请书（三）、台湾公证书正副本相符核验证明，证明何品薰在办理更名登记时所使用的公证书仍然是其2016.6.14使用的最初的公证书，证明何品薰没有按其承诺办理新的公证书，同时证明该公证书是办理更名时仍然有效，何品薰所称的已经失效是通过欺骗李永海的手段拖延时间以到达其毁约的目的。何品薰对李永海提交的证据的真实性予以认可，对合法性和关联性不认可，认为该证据不属于新证据。何品薰辩称没有欺骗李永海，并提交了与光大银行业务经理王冲的微信聊天记录和台湾公证书正副本相符核验证明（2016年9月1日），证明是银行经理要求办理新的公证文件且其确实办理了新的公证文件。李永海、何品薰二审过程中提交的证据有原件核对，本院对其真实性予以确认，何品薰提交的证据证明银行要求其办理新的公证文件且其确已办理新的公证文件，本院对李永海二审提交的证据的证明目的不予采信。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明：何品薰曾用名何薏骅，案涉房屋产权证登记在何薏骅名下。何品薰于2016年5月4日在台湾地区办理了改名和单身证明文件并进行了公证认证，用于办理案涉房屋的过户及贷款手续。2016年5月22日双方通过微信约定2016年6月15日办理过户手续。何品薰依约于2016年6月14日前来珠海，并与李永海及中介人员协商办理过户及支付首付款，但李永海称其贷款未批下来，不同意支付首付款但愿意增加10万元定金，要求何品薰在珠海多住几天，等同贷书出来后再办理过户手续。双方协商不成，何品薰第二天返回台湾。2016年7月3日、14日李永海微信告知何品薰其贷款已获批，要求何品薰前来珠海办理过户手续，何品薰称其证明文件已过期要重新办理,最快要到九月初办好才过来珠海。7月20日李永海微信请求何品薰前来珠海拿房产证原件并愿意支付机票款及首付款。何品薰要求用快递将房产证原件寄到台湾。8月8日李永海微信称合同8月10日到期，请求何品薰续签协议，将过户时间延长到9月10日。何品薰未同意，要求按程序办理。本院认为：何品薰系台湾地区居民，本案属于涉台房屋买卖合同纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百五十一条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案为房屋买卖合同纠纷，合同的履行地在内地，内地与本合同有最密切联系，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，一审法院适用中华人民共和国大陆法律正确。本案二审争议的焦点问题是：案涉房屋未能过户的责任应由哪方承担；首付款的支付时间是否为2016年8月10日前；何品薰是否有权解除合同。关于案涉房屋未能过户的责任应由哪方承担。首先，手续合同约定的过户时间为合同签订之日起三十日内，即2016年6月10日。根据双方微信记录，过户时间变更为6月15日。何品薰依约于2016年6月14日前来珠海，但因李永海称其贷款未批下来，双方未办理过户手续。之后因何品薰的证明文件过期需要重新办理，导致在合同约定的最后付款时间内双方未能办理过户手续。因此，房屋未能依约定过户起因在于李永海，主要责任应由李永海承担。其次，关于双方是否最终确定过户时间为2016年9月份。2016年7月14日何品薰表示其证明文件最快在9月份办好才能来珠海，8月8日李永海通过微信请求何品薰续签协议，将过户时间延长到9月10日。何品薰未同意，要求按程序办理。由此可见，双方并未对过户时间重新达成了一致意见。关于首付款的支付时间是否为2016年8月10日前。合同约定李永海应于2016年8月10日前支付房款245万元。从合同第十条的约定可以看出房款分为银行贷款和首付款（应付总房款与银行贷款之间的差额）两部分。银行贷款需要在办妥他项权证后放款，因双方一直未能办理过户手续，不能满足银行的放款条件故未能支付。对于首付款的数额，在2016年6月28日银行同贷书出来后就已明确，为245－10－197＝38万元。而对于首付款的支付时间，合同中并无单独约定，双方也未另行约定，从双方的微信记录来看，何品薰主张2016年6月15日就应当支付，李永海则主张签订合同时双方约定银行同贷书出来后再付首付款，其在7月20日也表示要支付首付款。因此，对于首付款的支付时间因双方并无重新约定，应当按照合同约定履行。一审法院认定应当按照交易习惯认定卖方在递交过户资料同时买方支付首付款没有事实和法律依据，本院予以纠正。关于何品薰是否有权解除合同。基于上述分析，因李永海的银行贷款未能及时获批造成何品薰的证明文件过期需要重新办理，进而导致合同在约定期限内未能履行完毕。在双方对合同的履行期限未能重新协商达成一致意见的情况下，任何一方均有权要求解除合同。何品薰在合同履行期限届满二十天后通知李永海解除合同，不构成违约。一审法院认定何品薰违约并判决何品薰支付10万元违约金有误，本院予以纠正。在双方均未违约的情况下，何品薰收取的定金10万元应当予以退回。综上所述，何品薰的上诉请求，有事实和法律依据，本院予以支持。一审法院认定事实有误，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省珠海横琴新区人民法院（2016）粤0491民初670号民事判决第二项；二、变更广东省珠海横琴新区人民法院（2016）粤0491民初670号民事判决第一项为：何品薰于本判决发生法律效力之日起十日内退还李永海定金10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2172.5元、保全费1535元，由何品薰负担1853.75元，李永海负担1853.75元。二审案件受理费4300元，由李永海负担。本判决为终审判决。审判长　　郑伟民审判员　　管文超审判员　　汪　栋二〇一七年八月二十二日书记员　　陈　钿来源：百度“”