（2017）粤20民终488号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2017-11-03
案件名称
伍灿明、李倩影房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
伍灿明,李倩影
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十五条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终488号上诉人（原审原告、反诉被告）：伍灿明，男，1973年4月9日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：胡叶荣，广东泽荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁婵娟，广东泽荣律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李倩影，女，1969年12月28日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人伍灿明因与被上诉人李倩影房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初7809号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人伍灿明上诉请求：1.撤销一审判决第第二项、第三项；2.改判李倩影向伍灿明双倍返还定金200000元及利息（从2016年3月3日起至返还之日止，以100000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.李倩影赔偿伍灿明测量费900元、电费305.68元。事实和理由：一、一审判决遗漏了李倩影赔偿伍灿明测量费900元、电费305.68元的诉讼请求。二、一审判决根据合同第六条约定判决返还100000元错误，伍灿明主张双倍返还定金200000元有合同依据及法律依据。涉案合同第六条属于违约金条款，不属于定金条款。涉案合同第二条约定了定金条款，应当适用该条来追究李倩影的违约责任。被上诉人李倩影辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。伍灿明一直拒绝办理过户手续，并非李倩影不履行过户手续。伍灿明称其需要向银行贷款才能支付剩余购房款。在对方没有足够的资金一次性支付剩余购房款的情况下，李倩影有权拒绝办理过户。伍灿明在一审法院也称其已经买到其他房产，不愿意再继续购买李倩影的房屋，还将协议书撕掉。伍灿明向一审法院起诉请求：1.李倩影双倍返还定金200000元及利息（从2016年3月3日起至返还之日止，以100000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.李倩影赔偿伍灿明测量费、水电费及其他损失10000元。案件审理过程中，经一审法院释明，伍灿明将诉讼请求明确为：1.解除伍灿明与李倩影签订的《广东省房地产买卖合同》；2.李倩影双倍返还定金200000元及利息（从2016年3月3日起至返还之日止，以100000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.李倩影赔偿伍灿明测量费900元、电费305.68元。李倩影向一审法院反诉请求：1.撤销双方签订的房屋买卖合同；2.伍灿明向李倩影返还100000元房款。一审法院认定事实：2016年3月2日，伍灿明与李倩影签订《广东省房地产买卖合同》1份，主要约定，李倩影将其名下位于中山市火炬开发区小引村南岗街十巷1号的房地产[房产证号：粤房地权证中府字第××号，土地证号：中府国用（2005）第1503**号]转让给伍灿明，售价930000元，伍灿明在合同签订后的当天应向李倩影支付定金100000元，购房余款830000元应当于办理好转让手续并核发新的房地产权属证书时一次性支付给李倩影。合同第三条约定，合同签订之后的九十日内，双方应当到中山市房地产交易登记管理所办理过户手续。合同第六条约定，如李倩影中途不卖及逾期15日仍未交付房地产时，作李倩影违约处理，合同即告解除，李倩影应当在违约之日起七日内将所收定金及购房款退还给伍灿明。合同签订后，伍灿明向李倩影支付了定金100000元。李倩影将房地产交付给伍灿明使用，并将水电费缴费户名过户给伍灿明。迄今，双方尚未办理过户手续，伍灿明遂向一审法院起诉，提出前述诉求。伍灿明起诉后，李倩影亦向一审法院提起反诉，提出前述反诉请求。一审法院认为，伍灿明与李倩影签订的《广东省房地产买卖合同》系双方真实的意思表示，不违反国家强制性法律规定，合同真实有效，双方本应恪守履行。依照合同约定，李倩影应当在合同签订后九十日内协助将案涉房地产过户至伍灿明名下，但李倩影未履行相关的协助过户义务，违反合同约定，应当承担相应的违约责任。李倩影抗辩称，伍灿明应当在办理过户手续时付清全部余款830000元，但一审法院认为，合同明确约定的付清余款的条件是，办理好新的房产证书，故此，对于李倩影的抗辩，一审法院不予采信。根据合同第六条约定，李倩影违约不卖及逾期15日未交付房地产的，伍灿明有权解除合同，李倩影应向伍灿明退还所收取的定金。综上，伍灿明诉请判令解除双方之间的《广东省房地产买卖合同》并返还定金100000元及利息，理据充分，一审法院予以支持。伍灿明诉请判令双倍返还定金，查无合同依据，一审法院不予支持。关于反诉部分。李倩影以欺诈、显失公平为由主张案涉合同可撤销，但一审法院认为，李倩影未能提供充分证据证实其主张，故此，对其上述主张不予采信。对于其基于上述主张而提出的撤销案涉《广东省房地产买卖合同》、返还定金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款之规定，判决：一、解除伍灿明与李倩影签订的《广东省房地产买卖合同》；二、李倩影于一审判决生效之日起七日内向伍灿明返还定金100000元并支付利息（以100000元为基数，从2016年3月3日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回伍灿明其他的诉讼请求；四、驳回李倩影的反诉请求。一审案件受理费4458元，减半收取为2229元，诉讼保全费1573元，合计3802元（伍灿明已预交），由伍灿明负担1901元，由李倩影负担1901元，该款李倩影于一审判决生效之日起七日内径行支付给伍灿明。反诉案件受理费1150元，由李倩影负担，该款李倩影于一审判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。如果李倩影未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院另查明：（一）伍灿明向一审法院起诉的第三项诉讼请求为李倩影赔偿伍灿明测量费900元，电费305.68元及其他损失10000元。一审诉讼中，一审法院向伍灿明释明，如伍灿明诉求的双倍返还定金已经包括了其所有的损失，其是否坚持该其他损失的主张，伍灿明当庭撤回请求李倩影赔偿其他损失10000元的诉讼请求，其他的诉求坚持不变。（二）伍灿明于一审诉状中自认，其与李倩影签订房屋买卖合同后，李倩影已将涉案房产交付给伍灿明。2016年3月4日，中山市恒宇测绘工程有限公司收到涉案房产测量费900元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。一审判决认定李倩影未履行相关的协助过户义务，应承担相应的违约责任。李倩影虽于二审诉讼中称其并未违约，系伍灿明违约导致合同不能继续履行，但其并未提出独立的上诉请求，故对该意见本院不予审理。结合双方当事人诉辩意见，本案二审争议焦点为：李倩影违约责任的承担方式。对此，本院分析如下：第一，关于伍灿明向李倩影支付的100000元定金性质如何认定的问题。伍灿明主张合同第二条约定了定金，因李倩影违约导致合同不能继续履行，应双倍返还定金。李倩影主张根据双方房屋买卖合同第六条第一款的规定，李倩影仅需将定金返还伍灿明，无需双倍返还定金。经查，双方于合同第二条约定，伍灿明应于合同签订当日向李倩影支付100000元定金。合同第六条第一款约定，李倩影决定中途不卖及逾期15日仍未交付房地产时，李倩影应在毁约之日起七日内将所收定金及购房款退还给伍灿明；该条第二款同时约定，伍灿明中途不买及逾期15日仍未付清应缴购房款时，其所交定金，李倩影不予退回。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定，合同双方对于合同约定的违约责任条款存在争议，应当结合合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则确定合同条款的真实意思。首先，按照合同第六条的约定，李倩影违约时仅需向伍灿明返还定金和购房款，无需承担其他违约责任；而伍灿明违约，则李倩影可没收伍灿明所交的定金。倘若仅以此条排斥定金罚则的适用，则导致买卖双方的权利义务严重不对等，伍灿明因李倩影违约导致的损失将无法填补，有悖诚实信用原则。且双方合同第六条并未明确约定排斥定金罚则的适用。因此在李倩影违约的情形下，其除了应当按照该条的约定退还所收定金及购房款外，仍应按照合同的其他条款约定及法律的规定继续承担相应的违约责任。其次，伍灿明与李倩影于涉案合同第二条约定伍灿明向李倩影支付的100000元为定金，双方对该100000元款项的性质约定明确。作为债务履行担保的手段，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。李倩影未履行相关的协助过户义务，应当向伍灿明双倍返还该100000元定金。再次，根据房屋买卖的交易习惯，出卖人违约导致合同不能继续履行的，一般应当向买受人双倍返还定金。综上，根据双方合同所使用的词句、合同的有关条款、房屋买卖交易习惯以及诚实信用原则，本院认为双方之间的房屋买卖合同第二条已明确约定了违约定金条款。在李倩影拒绝履行协助伍灿明过户的主要合同义务，构成根本性违约的情况下，伍灿明有权解除合同，请求李倩影双倍返还定金。第二，关于伍灿明主张的损失应否支持的问题。根据伍灿明的自认，其与李倩影签订房屋买卖合同后，李倩影即将涉案房屋交付给了伍灿明。因此，涉案电费系伍灿明自行使用涉案房屋而产生，并非李倩影违约导致的损失，故本院对伍灿明主张的电费损失不予支持。关于伍灿明主张的测量费损失900元和100000元定金的利息损失，亦因伍灿明未能举证证明李倩影向其双倍返还的定金，尚不足以填补伍灿明的全部损失，故本院对伍灿明主张的测量费损失和利息损失均不予支持。综上所述，上诉人伍灿明的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初7809号民事判决第一项、第四项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初7809号民事判决第二项、第三项；三、被上诉人李倩影于本判决生效之日起七日内向上诉人伍灿明双倍返还定金200000元；四、驳回上诉人伍灿明的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4458元，减半收取为2229元，诉讼保全费1573元，合计3802元（伍灿明已预交），由伍灿明负担25元，由李倩影负担3777元（李倩影于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳）；反诉案件受理费1150元，由李倩影负担（李倩影于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳）；二审案件受理费4318元（伍灿明已预交），由伍灿明负担50元，由李倩影负担4268元（李倩影于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 官 琳代理审判员 马燕清代理审判员 刘 通二〇一七年八月二十二日书 记 员 张欣琪 关注微信公众号“”