（2017）渝0106民初9626号

裁判日期: 2017-08-22

公开日期: 2017-09-08

案件名称

重庆置信物业服务有限公司与杨英物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市沙坪坝区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

重庆置信物业服务有限公司,杨英

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百六十二条

全文

重庆市沙坪坝区人民法院民事判决书（2017）渝0106民初9626号原告：重庆置信物业服务有限公司，住所地重庆市江北区金科·10年城39号2单位1-3，统一社会信用代码91500105563487561T。法定代表人：赵凯，重庆置信物业服务有限公司总经理。委托诉讼代理人：刘力，男，重庆置信物业服务有限公司副总经理。委托诉讼代理人：黄西秀，女，重庆置信物业服务有限公司华岩世家项目处经理。被告：杨英，女，1981年4月8日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告重庆置信物业服务有限公司与被告杨英物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆置信物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘力、黄西秀，被告杨英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆置信物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告向原告支付截至2017年5月31日物业服务费4003.40元、公摊费148元；2.请求判决被告向原告支付截至2017年5月31日因未交纳物业费产生的违约金4151.40元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告所服务的华岩世家小区的业主。2013年，原告与小区业委会签订了《物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务，并约定了服务内容及物业服务收费标准。原告按约提供了物业服务，但被告未按约交纳相应物业服务费等费用。故向法院提起诉讼。被告杨英辩称，同意支付一半的物业服务费和公摊费，不同意支付违约金。理由是其家里曾经被偷，车子被刮，要求原告承担一定的损失。另外，原告疏于管理导致小区内有很多违章建筑，存在乱停车堵塞消防通道等问题。本院经审理认定事实如下：被告系重庆市沙坪坝区华岩一村*号（华岩世家小区）附*号业主。该房屋为电梯房，位于三楼，建筑面积为113.90平方米。2013年3月21日，原告与重庆沙坪坝区华岩世家小区业主委员会签订《重庆市物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务，主要内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、公用绿地、花木等的养护和管理；5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运；7、交通与车辆停放秩序的管理；8、协助做好物业管理区域内的安全防范工作，不含业主、物业使用人的人身、财产保险和人身安全保障、财产保管责任，本物业区域内的业主和使用人需要人身财产安全和财产保管的，由业主和使用人同一方另行签订专项合同，按专项合同的约定执行；9、物业档案资料管理；10、物业专项维修资金的使用；11、装修管理；12、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；13、法律政策规定应由原告管理服务的其他服务事项。合同还约定，住宅的物业服务费电梯房0.95元/月·平方米（二楼以下0.75元/月·平方米），公摊水电费电梯房4元/户/月；前述费用按月交纳，并应当在每月前20日内履行交纳义务；若业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费及相关费用，从拖欠之日起，每日按欠费总额的千分之三的标准向被告支付违约金。合同期限为3年，自2013年4月1日至2016年3月31日。合同期满后，原告与该小区业主委员会补充约定，原合同延续至2019年3月31日。审理中，原告提供了部分日常服务照片、保安巡查签到表、被告自2014年5月1日至2017年5月31日的欠费明细表、2013年7月18日就小区通道停车问题向沙区消防支队反映报告等证据。被告对上述证据真实性均无异议。本院认为，国务院《物业管理条例》第十二条第四款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题和解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与重庆沙坪坝区华岩世家小区业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》及对合同期限的补充约定合法有效。原、被告均应当受合同约束，恪守履行合同义务。原告提供证据证明其提供了物业服务，被告应当按照合同约定交纳物业服务费及相关费用。被告要求降低物业费，并提出家里被偷；车子被刮；小区内有违章建筑；存在乱停车堵塞消防通道等理由。根据合同约定，原告对被告的财产不负有保管义务。原告提供了保安巡查记录，可以证明其履行了与物业管理相应的安全保障义务。原告家里被偷、车子被刮等理由不能作为拒缴或降低物业管理费的有效抗辩。《重庆市物业管理条例》第五十九条规定，业主、使用人使用物业，应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。物业管理区域内禁止下列行为：（一）占用地上或者地下空间违法修建建筑物、构筑物；（二）破坏或者擅自改变房屋外观；（三）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；（四）损坏或者擅自占用、改建物业共用部分；（五）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；（六）将卫生间、厨房改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房的上方；（七）存放、铺设超负荷物品；（八）发出超过规定标准的噪音；（九）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；（十）违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；（十一）乱丢垃圾，高空抛物；（十二）损毁树木、园林；（十三）法律法规和管理规约禁止的其他行为。物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极配合。因上述行为导致权利受到侵害的，受害人可依法向人民法院提起民事诉讼。被告所述小区内有违章建筑，存在乱停车堵塞消防通道，均属于上述规定的情形。原告应当对上述不当行为进行劝阻并在劝阻无效的情况下向有关行政部门反映。但是，原告本身并无执法权。小区内存在违章建筑及乱停车的情况，很大程度上是部分小区业主法律意识不强、缺乏主动维护公共环境责任感以及小区设计存在局限性等原因所致。原告提供的证据证明了其已在2013年向消防支队、街道办等有关行政部门反映过上述问题。原告已经履行了其物业服务内容，被告以上述理由要求降低物业服务费等相关费用缺乏依据，本院不予采信。被告认可了原告关于截至2017年5月31日物业服务费和公摊费的计算。本院对原告的该部分诉讼请求予以支持。关于违约金的计算。根据法律规定，本院考虑原告损失情况确定违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算。对于原告主张的违约金超出上述范畴的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告杨英于本判决发生法律效力后3日内向原告重庆置信物业服务有限公司支付截至2017年5月31日欠付的物业服务费4003.40元、公摊费148元；二、由被告杨英于本判决发生法律效力后3日向原告重庆置信物业服务有限公司支付逾期缴纳物业服务费及公摊费的违约金；该违约金以2014年5月1日至2017年5月31日期间每月欠付的物业服务费及公摊费为基数，从当月21日起按中国人民银行同期贷款利率的130%计算至付清之日止；三、驳回原告重庆置信物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告杨英负担，此款限被告杨英于本判决发生法律效力后3日内向原告重庆置信物业服务有限公司付清。本判决为终审判决。审判员　秦　伟二〇一七年八月二十二日书记员　叶俊利来源：百度“”