（2017）粤0114民初5819号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2018-05-07
案件名称
广州市万科物业服务有限公司与黄焕明物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市花都区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州市万科物业服务有限公司,黄焕明
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第三十五条第一款，第四十二条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0114民初5819号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号3楼东，统一社会信用代码914401017676955062。法定代表人：聂金伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志彪，男，该公司职员。委托诉讼代理人：陈超，女，该公司职员。被告：黄焕明，女，1975年9月10日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：卢顺尧，系被告丈夫。原告广州市万科物业服务有限公司（以下简称万科公司）与被告黄焕明物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案受理后，依法由审判员吴海萍适用简易程序于2017年8月11日公开开庭进行审理。原告万科公司的委托诉讼代理人王志彪、陈超，被告黄焕明及其委托诉讼代理人卢顺尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科公司向本院提起诉讼请求称:1、请求确认涉案房屋已于2016年1月7日交付被告，被告应向原告支付前述交付日期之后的物业服务费等其他费用；2、请求判令被告支付2016年3月至2017年6月拖欠的物业服务费人民币4947.46元；3、请求判令被告支付2016年3月至2017年6月拖欠的各项公共水电公摊费人民币139.70元（包括公共用电公摊费人民币135.70元、公共用水公摊费人民币4.00元）；4、请求判令被告按合同约定的标准支付违约金人民币928.36元（暂计算至2017年4月20日）；5、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告于2014年12月31日购买了广州热橙花园热橙大街7号（自编7栋）1101项目的房屋（房号A7-1101），合同约定由原告为该项目提供物业服务，涉案房屋的物业服务费标准为2.8元/月?平方米。2016年1月7日，开发商履行交付义务，向被告送达了商品房交付使用通知书，按《商品房买卖合同》的约定该房屋已视为交付，被告应自开发商交付使用通知书约定的交付之日起交纳物业服务费，但自2016年3月至2017年4月，被告无正当理由一直拖欠物业服务费及水电公摊费用，原告多次书面催缴无果。原告认为，被告不履行合同约定，不仅是一种违约行为，更是对法律法规的践踏。被告享受原告提供的物业服务，却不履行交纳物业服务费的义务，侵犯了原告及其他按时足额缴纳物业服务费的业主的合法权益。根据《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条规定，业主或物业使用人应当根据合同约定履行按时交纳物业服务费用的义务；根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，被告应当按合同约定向原告支付拖欠的费用及违约金。基于以上事实与理由，为维护原告及全体业主的合法权益，现依据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定特向贵院提起诉讼，望判如所请。诉讼中，本院向万科公司释明，关于原告要求确认涉案房屋已于2016年1月7日交付被告，因该诉讼请求涉及的权利义务关系是业主与开发商之间的房屋买卖合同关系，因此对其该项诉讼请求，本院不予处理。被告黄焕明辩称，涉案房屋存在质量问题，没有达到涉案房屋的交付条件，应当由开发商承担涉案房屋的物业费及公摊水电费。另外，原告没有尽到作为物管义务，即前期物业服务合同第二条的约定。最后，开发商在涉案房屋楼下建设地下室，一楼公共区域被一楼业主封闭作为私家花园使用。经审理查明：万科公司于2004年11月17日依法成立，具有一级物业管理资质。涉案房屋位于广州市花都区花山镇热橙花园热橙大街8号104房。2014年12月8日，黄焕明（乙方、买方）与案外人广州花都雅展房地产开发有限公司（甲方、卖方，以下简称雅展公司）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买涉案房屋，建筑面积126.21平方米。十二、交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。十三、甲方应当在2016年3月30日前将涉案房屋交付乙方使用。十五、房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。十六、交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起×日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。十九、规划、设计的变更：该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。二十四、关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。二十五、工程质量保修：正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期不得低于以下期限：（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理期限；（二）屋面防水工程3年；（三）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；（五）地面空鼓开裂、大面积起砂1年…房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。附件七：补充协议：六、对合同第十二条、第十五条的修改：在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可向买方交付该商品房。若买方要求交房条件为“该商品房取得竣工验收备案表”，则买方同意交楼时间相应顺延一年。十、对合同第十六条的补充：房屋交付验收时间以卖方收楼通知书约定的时间为准。无论什么原因导致买方未能收到卖方发出的通知，买方最迟应在本合同第十三条约定的交付之日对该房屋进行验收。否则，视为买方已接收该房屋，该房屋的风险责任及由此产生的一切费用（包括物业管理费等）由买方承担。如交付时卖方具备合同第十五条约定的情形，买方无权拒绝收楼，否则视为房屋已交付。买方对于房屋交付标准或条件有异议的，应在约定的验收期限内一次性提出书面异议，并说明异议的具体事项；未在约定的验收期限内提出或说明异议具体事项的，视为买方无异议，房屋已达到交付标准。合同还就其他权利义务进行了约定。万科公司（乙方）与雅展公司（甲方）签订《热橙花园前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对热橙花园提供前期物业服务，二、在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理等。本合同期限自2014年8月5日起至2017年8月4日止，但是：1、合同期限内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2、如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、乙方同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。十一、物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：2.8元/月/平方米。十三、业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳。物业服务费按月交纳，业主或者物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向乙方支付违约金。合同还就其他权利义务进行了约定。雅展公司于2015年12月30日向黄焕明寄送《商品房交付使用通知书》，通知黄焕明于2015年12月31日、2016年1月7日-12日到热橙销售大厅左侧商铺办理房屋交接手续。黄焕明表示没有收到该通知书，但确认2016年4月及2016年10月雅展公司对涉案房屋进行维修，但在2016年10月维修后，黄焕明认为涉案房屋还存在地板颜色不一、墙面涂料发黄、窗台石不平整、地面石材空鼓等问题，且雅展公司在2016年10月后再无进行维修，对于涉案房屋存在的质量问题，万科公司未督促雅展公司修复，存在过错。另外，黄焕明认为涉案房屋楼下的公共绿化被一楼业主封闭作为私家花园，与原来规划的不一致，而万科公司作为物业公司没有履行监管义务，对此万科公司表示其从雅展公司接收涉案小区已存在一楼业主封闭使用花园的情况，事后万科公司也发过整改通知书，但业主未整改，万科公司亦无采取其他强制措施。再者，黄焕明表示一楼下方的地下室，也与原来规划不一致，因此认为涉案房屋不具备交付条件故至今未前往收楼。万科公司认为雅展公司已于2016年1月12日将涉案房屋交付给黄焕明，万科公司为证明涉案房屋具备交付条件，提交涉案房屋所在小区的《建设工程规划验收合格证》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《建设工程消防设计备案受理凭证》、《供电方案协议》、《永久用水证明》、《通邮申请表》、《管道燃气开户合同》、《关于花都J08-HS1地块建设项目一期商业楼、住宅楼竣工环保验收意见的函》等，其中《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》落款日期为2016年3月30日。万科公司提交的证据均为复印件，黄焕明对万科公司提交的上述证据予以确认，但认为一开始通知收楼时雅展公司未出示消防及人防的文件，而且存在前述的质量及规划问题，因此黄焕明一直未收楼。黄焕明表示其已交纳办证税费及有关办证资料，现涉案房屋正在办理房地产权证过程中。万科公司认为因黄焕明拖欠物业管理费等各项费用，其已通过在2016年12月向黄焕明在商品房买卖合同留下的通讯地址寄送催收管理费通知的方式向黄焕明催缴物业管理费等各项费用。关于万科公司在涉案小区提供的物业服务，万科公司提交两份物业服务报告予以佐证，黄焕明表示因未收楼，故不清楚是否万科公司在涉案小区提供物业服务。关于公共水电分摊费，万科公司提交各月分摊水电费计费明细表、分摊办法予以证明，万科公司表示无法提供有关的缴费凭证。黄焕明认为未收楼，故不同意支付物业管理费等各项费用，双方协商不成，万科公司遂诉至本院成讼。本院认为:万科公司与雅展公司签订的《前期物业服务合同》及黄焕明与雅展公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是各方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为涉案房屋是否已交付，黄焕明应否支付物业管理费。对此，本院分析如下：根据《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定，涉案房屋的保修责任应由雅展公司承担，黄焕明提出涉案房屋的地板、涂料、窗台石等存在的质量问题属于保修责任范围，其应向雅展公司主张。关于黄焕明提出的楼下花园规划及一楼存在地下室问题，因涉案房屋已取得《建设工程规划验收合格证》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，若存在黄焕明陈述的规划问题，亦属于黄焕明与雅展公司之间的房屋买卖合同关系，黄焕明应向雅展公司主张权利。万科公司在涉案小区提供了物业服务，有权主张相应的物业服务费。虽然黄焕明认为其未收到雅展公司寄发的收楼通知书，但黄焕明确认雅展公司于2016年4月为其修复房屋，故可推定黄焕明在2016年4月前已接到雅展公司的收楼通知并前往涉案房屋查看，根据万科公司提交的涉案房屋所在小区取得的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》等文件，本院确认涉案房屋在2016年4月已符合合同约定的交楼条件，在黄焕明提出的相关抗辩意见无法构成拒绝收楼的情况下，黄焕明应向万科公司支付2016年4月1日之后的物业服务费，即黄焕明应向万科公司支付2016年4月1日至2017年6月30日期间的物业费5300.82元（2.8元/月/平方米×126.21平方米×15个月），现万科公司仅在本案中主张4947.46元，是万科公司在法律允许的范围内自行处分自己的民事权利，本院予以确认，因此黄焕明应向万科公司支付物业服务费4947.46元。黄焕明若认为因雅展公司的原因导致涉案房屋在2016年4月1日至2017年6月30日期间尚不具备交楼条件，则亦可主张由雅展公司承担其物业服务费损失。关于万科公司主张的违约金，因黄焕明未缴物业费的原因是双方对房屋是否交付存在争议，故黄焕明拖欠物业服务费并非恶意，万科公司要求黄焕明支付迟延交纳物业服务费的违约金，依据不足，本院不予支持。关于小区公摊水电费，现万科公司未能举证证明其向供电及供水部门代缴费用的凭证，且万科公司提交的分摊水电费计算方法明细表是万科公司单方制作的，对此万科公司应承担举证不能的后果，因此，万科公司要求黄焕明支付公共用电公摊费135.70元及公共用水分摊费4元，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第三十五条、第四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告黄焕明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2016年4月1日至2017年6月30日期间的物业费4947.46元；二、驳回原告广州市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告黄焕明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 吴海萍二〇一七年八月二十二日书记员 张丽彬朱婷欣 关注微信公众号“”