（2017）渝0105民初11646号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2018-07-12
案件名称
重庆富恒物业管理有限公司与李荣物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市江北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆富恒物业管理有限公司,李荣
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初11646号原告：重庆富恒物业管理有限公司，住所地重庆市江北区华新村360号，统一社会信用代码915001056220513208。法定代表人：马军，董事长。委托诉讼代理人：康文炜，重庆启瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晶，重庆启瑞律师事务所律师。被告：李荣，女，1971年5月2日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告重庆富恒物业管理有限公司与被告李荣物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆富恒物业管理有限公司的委托诉讼代理人王晶，被告李荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆富恒物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2015年2月1日至2017年3月31日期间的物业服务费2722.2元以及逾期缴费的违约金217元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告购买了重庆市江北区大石坝东方港湾小区X栋X号房屋，原告与重庆东方港湾小区业主委员会签订《东方港湾物业服务合同》，约定由原告提供物业服务，原告也按照合同的约定履行了相应的义务，同时也约定了被告逾期未缴纳物业服务费，应按每日3‰支付违约金。从2015年2月开始至今，被告拒绝向原告缴纳物业服务费，经原告多次催要，仍拒绝缴纳，被告的行为已严重侵犯原告的合法权益。被告李荣辩称，作为东方港湾的业主，如果小区物业达到服务标准，交纳物业服务费是理所应当的，但原告服务达不到标准，资质手续有问题，在房管局、物价局没有备案，没有建设单位的移交清单，物业服务合同属无效合同，且原告擅自涨价，没有权利收取物业服务费。被告曾与原告进行过书面函件的来往，对原告出现的服务问题进行了发函告知。原告所诉期间的物业费的确没有交，认可物业费的数额，但原告长期侵占、改变、停用共用设施，损害业主共同利益，未尽物业服务合同义务，服务质量未达到合同约定的标准，被告不应支付违约金，且违约金数额高了，应该予以调低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据资质证书、2014年签订的物业服务合同、房屋产权查询信息结果、律师催收函、EMS寄件单、物管公司办公室照片20张、收款收据7份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：2017年签订的物业服务合同，设施设备维修计划表、消防水泵维修记录表、电梯维护保养记录表、工程部值班交接表、二次供水月维修记录表、签到巡逻表、客服中心来访登记表、保洁检查表均系原件，本院予以采信；东方港湾支取明细表、小区物业构成明细表、公用设施设备明细表，虽盖了业委会的章，但与本案缺乏关联，本院不予采信；业委会的回复函、物业收费标价表、关于恢复东方港湾小区物业管理费原价的公示、补充协议、律师函回函均系复印件，且无其他证据相互印证，本院不予采信；告东方港湾物业管理书系被告单方制作，属被告个人意见的陈述，签字表上的签字不能确定是否系小区业主，且未出庭作证，不足以证明被告家中曾经被盗，本院不予采信；小区入口照片及小区清洁状况的照片均没有拍摄时间，且内容仅能反映某一特定时间的状态，本院不予采信；证人黄淑平系被告邻居，居住在涉诉小区，证言与本案其他证据不能相互印证，对其证言本院不予采信。本案本院认定如下事实：被告是重庆市江北区大石坝东方港湾小区X栋X房屋业主，该房屋建筑面积为95.17平方米。原告是具有贰级资质的物业服务企业。2014年7月29日，原告与重庆东方港湾业主委员会签订了《重庆市东方港湾小区物业服务合同》，合同约定原告对东方港湾小区提供物业管理服务，合同期限为2014年6月8日至2016年12月30日，高层收取的物业服务费标准按重庆市物价局批准文号渝价【2002】622号文件审核价格执行（包含电梯费，不含公共区域水电等公摊），物业服务费按月缴纳，拖欠物业服务费，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。重庆市物价局批准文号渝价【2002】622号文件确定东方港湾高层住宅物业服务费（建筑面积）的标准为1.10元/月/平方米（含电梯费）。合同签订后，原告对东方港湾小区提供了物业服务，并于2017年续签了物业服务合同，合同期限从2017年1月1日至2018年12月31日。被告未缴纳2015年2月1日至2017年3月31日期间的物业服务费。原告曾向被告邮寄过律师函催收物业服务费。本院认为，原告与重庆东方港湾业主委员会签订的《重庆市东方港湾小区物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照协议的约定享有权利、承担义务。原告作为东方港湾小区提供物业服务的物管企业，为被告提供了相关物业管理服务。原告对小区共用部分、共用配套设施及相关场地实施了物业管理服务活动，表明其履行了物管企业的主要管理义务。被告作为小区业主，接受了原告的物业服务，应依约向原告支付相应的物业管理服务费。被告房屋的建筑面积为95.17平方米，2015年2月1日至2017年3月31日共计26个月，按照物业服务费1.10元/月/平方米的标准，被告该期间应缴纳的费用为2721.9元，原告要求被告支付该数额物业服务费的请求，本院予以主张，超过该数额部分的诉讼请求本院不予支持。对于原告主张的违约金，本院认为，被告将小区存在的管理问题向原告反映后，原告未及时就其相关工作方式、工作进程等与被告沟通，致双方矛盾加深，其在小区的日常管理方面亦存在瑕疵，对于其诉请的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李荣于本判决生效之日起五日内支付原告重庆富恒物业管理有限公司2015年2月1日至2017年3月31日的物业服务费2721.9元；二、驳回原告重庆富恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告李荣负担。本判决为终审判决。审判员 王中申二〇一七年八月二十二日书记员 王维维 来源：