（2017）粤0114民初5820号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2018-05-07
案件名称
广州市万科物业服务有限公司与杨雪莲、黄立坚物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市花都区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州市万科物业服务有限公司,杨雪莲,黄立坚
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0114民初5820号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号3楼东，统一社会信用代码914401017676955062。法定代表人：聂金伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志彪，男，该公司职员。委托诉讼代理人：陈超，女，该公司职员。被告：杨雪莲，女，1980年10月26日出生，汉族，住广州市花都区。被告：黄立坚，男，1980年4月21日出生，汉族，住广州市花都区。共同委托诉讼代理人：寇晓波，国信信扬律师事务所律师。原告广州市万科物业服务有限公司（以下简称万科公司）与被告杨雪莲、黄立坚物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案受理后，依法由审判员吴海萍适用简易程序于2017年8月11日公开开庭进行审理。原告万科公司的委托诉讼代理人王志彪、陈超，被告杨雪莲、黄立坚的共同委托诉讼代理人寇晓波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科公司向本院提起诉讼请求称:1、请求确认涉案房屋已于2016年1月7日交付被告，被告应向原告支付前述交付日期之后的物业服务费等其他费用；2、请求判令被告支付2016年4月至2017年4月拖欠的物业服务费3424.12元；3、请求判令被告支付2016年3月至2017年4月拖欠的各项公共水电公摊费人民币56.56元（包括公共用电公摊费人民币53.80元、公共用水公摊费人民币2.76元）；4、请求判令被告按合同约定的标准支付违约金人民币642.51元（暂计算至2017年4月20日）；5、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告于2014年12月31日购买了广州热橙花园热橙大街8号（自编8栋）104项目的房屋（房号A8-104），合同约定由原告为该项目提供物业服务，涉案房屋的物业服务费标准为2.8元/月?平方米。2016年1月7日，开发商履行交付义务，向被告送达了商品房交付使用通知书，按《商品房买卖合同》的约定该房屋已视为交付，被告应自开发商交付使用通知书约定的交付之日起交纳物业服务费，但自2016年3月至2017年4月，被告无正当理由一直拖欠物业服务费及水电公摊费用，原告多次书面催缴无果。原告认为，被告不履行合同约定，不仅是一种违约行为，更是对法律法规的践踏。被告享受原告提供的物业服务，却不履行交纳物业服务费的义务，侵犯了原告及其他按时足额缴纳物业服务费的业主的合法权益。根据《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条规定，业主或物业使用人应当根据合同约定履行按时交纳物业服务费用的义务；根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，被告应当按合同约定向原告支付拖欠的费用及违约金。基于以上事实与理由，为维护原告及全体业主的合法权益，现依据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定特向贵院提起诉讼，望判如所请。诉讼中，本院向万科公司释明，关于原告要求确认涉案房屋已于2016年1月7日交付两被告，因该诉讼请求涉及的权利义务关系是两被告与开发商之间的房屋买卖合同关系，因此对其该项诉讼请求，本院不予处理。被告杨雪莲、黄立坚辩称，第一，涉案房屋在开发商通知被告去收楼时，被告发现涉案房屋存在违规建设地下室，并且造成涉案房屋开裂等质量问题，被告也多次就涉案房屋的质量问题向开发商、相关政府部门投诉过，也就涉案房屋的规划验收向广州铁路运输第一法院提起过行政诉讼，现该案正在二审审理中。第二，根据被告与涉案房屋开发商所签订的商品房买卖合同第十六条的约定，被告已就涉案房屋质量提出异议，但涉案房屋的开发商并没有按照约定及时处理答复，应当视为被告的异议成立，该商品房视为未交付，根据相关法律规定，若涉案房屋未依法交付，则该房屋的物业服务费应该由开发商承担，而不是由被告承担。故。综上所述，请求法院驳回原告全部诉请。经审理查明：万科公司于2004年11月17日依法成立，具有一级物业管理资质。涉案房屋位于广州市花都区花山镇热橙花园热橙大街8号104房。2014年12月26日，黄立坚、杨雪莲（乙方、买方）与案外人广州花都雅展房地产开发有限公司（甲方、卖方，以下简称雅展公司）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买涉案房屋，建筑面积87.35平方米。十二、交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。十三、甲方应当在2016年3月30日前将涉案房屋交付乙方使用。十五、房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。十六、交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起×日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。十九、规划、设计的变更：该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。附件七：补充协议：六、对合同第十二条、第十五条的修改：在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可向买方交付该商品房。若买方要求交房条件为“该商品房取得竣工验收备案表”，则买方同意交楼时间相应顺延一年。十、对合同第十六条的补充：房屋交付验收时间以卖方收楼通知书约定的时间为准。无论什么原因导致买方未能收到卖方发出的通知，买方最迟应在本合同第十三条约定的交付之日对该房屋进行验收。否则，视为买方已接收该房屋，该房屋的风险责任及由此产生的一切费用（包括物业服务费等）由买方承担。如交付时卖方具备合同第十五条约定的情形，买方无权拒绝收楼，否则视为房屋已交付。买方对于房屋交付标准或条件有异议的，应在约定的验收期限内一次性提出书面异议，并说明异议的具体事项；未在约定的验收期限内提出或说明异议具体事项的，视为买方无异议，房屋已达到交付标准。合同还就其他权利义务进行了约定。万科公司（乙方）与雅展公司（甲方）签订《热橙花园前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对热橙花园提供前期物业服务，二、在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理等。本合同期限自2014年8月5日起至2017年8月4日止，但是：1、合同期限内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2、如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、乙方同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。十一、物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：2.8元/月/平方米。十三、业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳。物业服务费按月交纳，业主或者物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向乙方支付违约金。合同还就其他权利义务进行了约定。雅展公司于2015年12月30日向黄立坚、杨雪莲寄送《商品房交付使用通知书》，通知黄立坚、杨雪莲于2015年12月31日、2016年1月7日-12日到热橙销售大厅左侧商铺办理房屋交接手续。黄立坚、杨雪莲表示当时前往收楼发现涉案房屋楼下存在不明地下室，导致外墙开裂严重，且房屋存在其他质量问题，因此没有收楼，为此提交涉案房屋相片予以佐证。关于涉案房屋存在的质量问题，雅展公司修补后于2016年7月29日向黄立坚、杨雪莲发送维修完成确认函，但黄立坚、杨雪莲认为涉案房屋仍存在其他质量问题，因此至今未收楼。关于房屋结构梁存在安全隐患及违建等问题，黄立坚、杨雪莲还向花都区住房和建设局及花都区花山镇人民政府信访反映涉案房屋存在的质量问题，其中花山镇政府于2016年12月21日作出的《关于黄立坚信访事项的处理意见》中载明：“接到有关情况后，我镇城管执法队就万科热橙7栋103、104房和108栋103房违建地下室的问题进行调查，多次和建设方、物管方联系，并督促建设方对有开挖的住户封闭开挖口。我镇城管执法人员到现场拍照取证，7栋103房为样板房，未发现有开挖迹象，104房已封闭开挖口，8栋103房在靠近厨房的位置有开挖迹象，但建设方正组织人员对开挖地板进行封闭，现已恢复原貌。关于你反映第2、3个问题，不属我镇的职能范围，请向住建局、国规局进行反映。”2017年1月20日，黄立坚、杨雪莲就涉案房屋的规划许可问题向广州铁路运输第一法院起诉广州市国土资源和规划委员会，该案将雅展公司列为第三人〔案号：（2017）粤7101行初561号〕，诉请要求撤销市国规委于2015年12月24日作出的穗规验证「2015」735号《建设工程规划验收合格证》并要求市国规委承担诉讼费。该院经审理认为黄立坚、杨雪莲所称的外墙开裂情况属于建筑安全和质量审查的问题，不属于规划核实验收审查范围，并于2017年6月1日作出判决，驳回黄立坚、杨雪莲的诉讼请求。黄立坚、杨雪莲表示对该案判决结果不服，现已向广州市铁路运输中级法院提起上诉，该案正在二审当中。万科公司认为黄立坚、杨雪莲陈述的问题与本案不是同一法律关系，万科公司认为雅展公司已于2016年1月12日将涉案房屋交付给黄立坚、杨雪莲，为证明涉案房屋具备交付条件，万科公司提交涉案房屋所在小区的《建设工程规划验收合格证》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《建设工程消防设计备案受理凭证》、《供电方案协议》、《永久用水证明》、《通邮申请表》、《管道燃气开户合同》、《关于花都J08-HS1地块建设项目一期商业楼、住宅楼竣工环保验收意见的函》等。万科公司提交的证据均为复印件，黄立坚、杨雪莲对万科公司提交的上述证据不予确认，认为万科公司提交的证据不能证明涉案房屋具备交付条件。涉案房屋至今未办理房地产权证。万科公司认为因黄立坚、杨雪莲拖欠物业服务费等各项费用，其已通过在向黄立坚、杨雪莲在商品房买卖合同留下的通讯地址寄送催收管理费通知的方式向被告催缴物业服务费等各项费用，黄立坚、杨雪莲认为未收楼，故不同意支付物业服务费等各项费用，万科公司遂诉至本院成讼。本院认为:万科公司与雅展公司签订的《前期物业服务合同》及黄立坚、杨雪莲与雅展公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是各方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《前期物业服务合同》的约定，业主应自房屋交付之日起交纳物业服务费本案的争议焦点为涉案房屋是否已交付，黄立坚、杨雪莲应否支付物业服务费。对此，本院分析如下：虽然涉案房屋已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但根据本案查明的事实，涉案房屋确实存在外墙开裂问题，而关于该外墙开裂是由于何种原因导致、外墙开裂是否已完全修复以及是否存在黄立坚、杨雪莲所称的规划问题，根据黄立坚、杨雪莲提出的证据，本案无法确定涉案房屋是否存在主体结构质量不合格或其他严重影响正常居住使用的质量问题，即涉案房屋是否符合交付条件以及何时符合交付条件无法确定，因此万科公司主张涉案房屋已于2016年1月12交付给黄立坚、杨雪莲，依据不足，本院不予采纳，故万科公司要求黄立坚、杨雪莲支付2016年4月至2017年4月的物业服务费3424.12元、2016年3月至2017年4月的公共水电公摊费56.56元及违约金等，依据不足，本院均不予支持。若万科公司认为因涉案房屋的交付问题导致其产生相关的物业服务费损失，其可向雅展公司主张相关损失，而关于涉案房屋是否符合交付条件以及何时交付，属于黄立坚、杨雪莲与雅展公司之间的房屋买卖合同关系，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告广州市万科物业服务有限公司的全部诉讼请求。案件受理费25元，由原告广州市万科物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 吴海萍二〇一七年八月二十二日书记员 张丽彬朱婷欣 来源：