（2017）川01民终10115号

裁判日期: 2017-08-22

公开日期: 2017-10-27

案件名称

王志均、陶友华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省成都市中级人民法院

所属地区

四川省成都市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王志均,陶友华,余佩霓,四川链家房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省成都市中级人民法院民事判决书(2017)川01民终10115号上诉人（原审被告）：王志均，男，汉族，1963年2月17日出生，住成都市温江区。委托诉讼代理人：廖承业，四川衡纵律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陶友华，女，汉族，1964年7月13日出生，住成都市温江区。委托诉讼代理人：廖承业，四川衡纵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余佩霓，女，汉族，1982年3月1日出生，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：李方园，四川原石律师事务所律师。委托诉讼代理人：许文林，四川原石律师事务所律师。原审第三人：四川链家房地产经纪有限公司。住所地：成都市高新区民丰大道西段***号附**号*层。法定代表人：徐万刚。委托诉讼代理人：翼相超，男，汉族，1988年4月30日出生，住山东省阳谷县，公司员工。委托诉讼代理人：曾春丽，女，汉族，1994年8月18日出生，住四川省资中县，公司员工。上诉人王志均、陶友华因与被上诉人余佩霓，原审第三人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初3331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王志均、陶友华上诉请求：1.撤销（2017）川0107民初3331号民事判决，改判驳回余佩霓全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由余佩霓承担。事实和理由：1.王志均、陶友华并未违约，不应承担170000元的违约责任。双方签订的《买卖合同》、《补充协议》中明确约定于2016年9月27日之前向中国农业银行提出还款申请，农行出具的《提前还款书面预约申请书（客户联）》确定还款时间为2017年4月，但是余佩霓在时间到来前就起诉解除合同。而且没有证据证明农行曾经三次通知王志均、陶友华办理还款手续，即使在一审诉讼中取得该证据，也应该复庭进行质证。最后，一审没有遵循证据规则，将违约责任强加给王志均、陶友华。2.一审判决王志均、陶友华返还50000定金错误。根据双方签订的《买卖合同》、《补充协议》可以知道，余佩霓缴纳的50000元是链家公司收取的，王志均、陶友华并未收到任何款项。而且50000元由39500元的托管定金、8500元居间服务费、2000元物业保证金组成，一审认定50000元为定金并要求王志均、陶友华返还错误，应该由链家公司返还50000元。3.一审判决王志均、陶友华赔偿余佩霓19000元损失错误，应该折减未支付部分，不应该要求王志均、陶友华承担全部金额。综上所述，请求二审法院支持王志均、陶友华的上诉请求，驳回余佩霓的全部诉讼请求。余佩霓辩称，1.王志均、陶友华在双方签订合同后一直拖延履行合同义务，也未向链家公司提交房屋产权证原件，未解除房屋抵押，在链家公司催促后，余佩霓发出《律师函》催告，王志均、陶友华仍不履行义务，导致合同无法履行，构成根本违约，应该承担违约责任。而且农行作为贷款银行多次通知王志均、陶友华还贷的事实，余佩霓、链家公司均知情，并有微信记录证实催告王志均、陶友华还款。3.余佩霓缴纳的50000元系定金，王志均、陶友华与链家公司约定该金额由谁保管与余佩霓无关，余佩霓按照王志均、陶友华的要求��定金支付给链家公司，那么在合同解除后，就应该由王志均、陶友华返还。4.双方签订的合同约定，若合同解除，余佩霓支付的17000元居间服务费和贷款服务费2000元由违约方承担，王志均、陶友华向链家公司缴纳的居间服务费与余佩霓无关，不应当在余佩霓的费用中进行扣除。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。链家公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应予维持。定金是王志均、陶友华同意由链家公司代为保管的，不能因此否认定金应由王志均、陶友华返还，王志均、陶友华作为合同相对方负有返还的义务，链家公司只是代王志均、陶友华保管定金。同意在扣除部分服务费后退还给王志均、陶友华。余佩霓向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》；2.王志均、陶友华支付违约金17万元；3.王志均、陶友华返还定金5万元；4.王志均、陶友华赔偿余佩霓居间服务费17000元及贷款服务费2000元。一审法院查明，2016年9月22日，余佩霓（买受人）与王志均、陶友华（出卖人）签订了《成都市存量房屋买卖合同》，约定余佩霓购买王志均、陶友华位于成都市××都世家××区××单元××（现地址××都市××核桃××路××单元××）房屋，该房屋所有权证监证号（主产权）为：4760733，档案保管号（权）为：3172656，建筑面积80.26平方米，总价85万元；该房屋已经设定抵押，抵押权人为农业银行武侯支行（王志均、陶友华因欠中国农业银行贷款，已将该房屋抵押与中国农业银行）；合同还约定，买受人（即余佩霓）于2016年9月22日向出卖人（即王志均、陶友华）支��定金5万元，买受人支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分；剩余房款买受人采用商业贷款方式支付，贷款金额为57万元。同日，余佩霓（乙方）与王志均(甲方)、陶友华（甲方）及链家公司（丙方）签订了《补充协议》，约定鉴于甲乙双方经丙方居间就坐落于成都市武侯区核桃堰路69号1栋1单元15层1510号房屋签署的《成都市存量房屋买卖合同》作补充约定，甲方应于2016年9月29日前向案涉房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟在银行贷款审批通知后60个工作日内办理完毕解除抵押登记手续；甲方应在接到丙方的评估通知后配合评估公司对房屋进行评估；乙方于领取新产权证后将首付款23万元以资金托管（监管）的方式支付给甲方；采取资金托管（监管）方式的，乙方应于递交过户申请前将前述首付款存入丙方指定的银行托管账户中；甲乙双方应于评估完毕后接丙方通知5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。协议第四条第7项中约定甲方逾期履行上述约定的义务超过十五日的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。2016年9月22日，余佩霓（乙方）与王志均（甲方）、陶友华（甲方）及链家公司（丙方）还签订了《居间服务合同》，约定甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋信息和签约机会；（2）实地看房；（3）代为草拟交易所需的文本;(4)促成甲乙双方签署合法有效的买卖合同。还约定甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费，应向丙方支付的居间代理费为25500元，由甲方承担8500元，乙方承担17000元，并于本合同签订当日向丙方支付。合同第三条约定：（1）甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料；并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费用；甲乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效；（2）丙方应遵守相关法律规定，合法提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；在甲方或乙方的要求下，丙方可以就房屋的交易政策和流程提供咨询服务；（3）除本合同另有约定的外，各方不得擅自单方面解除或变更本协议。甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权��取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方可向违约方追偿该笔费用。同日，三方另签订了《关于合同（编号：MM0021897）的补充协议》，约定因房屋有按揭，未能取得产权证原件的原因，甲方同意将全部定金5万元交付丙方托管；甲方同意应支付丙方的业主佣金8500元及物业保证金2000元从托管定金中扣除，剩余托管定金待取得产权证原件交于丙方托管后5个工作日内由丙方退还给甲方；在托管期间，若因甲方原因导致合同无法履行，甲方同意丙方在合同解除后将该笔款项退还给乙方。同日，余佩霓（乙方）与王志均（甲方）、陶友华（甲方）及链家公司（丙方）另签订了《过户、按揭代理合同》，约定甲乙双方同意，由甲方委托丙方办理交易房屋的权属变更登记及物业交验手续（过户手续）及相关事宜，具体委托事项包括但不限于收集办理相关手续应提交的材料、向房屋登记机关申请办理过户及协助办理与过户手续相关的全部事项；由乙方委托丙方办理上述事项及交易房屋的购房贷款手续（贷款手续）及相关事宜，具体委托事项包括但不限于收集办理相关手续应提交的材料、向银行申请办理贷款及协助办理与贷款手续有关的全部事项。另约定丙方代为办理商业贷款/公积金贷款手续的服务费为2000元，由乙方承担，应于本合同签署当日向丙方支付；甲乙双方如未按照本合同约定履行义务的，导致合同履行迟延或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失，因甲方或乙方任何一方违反《买卖合同》导致本合同无法履行的，违约方应向守约方承担违约责任，并承担本合同委托事项已产生的费用。上述合同签订当日，余佩��向王志均支付了定金50000元，向链家公司支付了居间服务费17000元和贷款服务费2000元。同日，余佩霓所支付的定金50000元，王志均、陶友华托管于链家公司39500元，王志均、陶友华另支付链家公司居间服务费8500元，物业保证金2000元。上述《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》签订后，王志均、陶友华于2016年9月27日向中国农业银行申请提前还款，银行出具《提前还款书面预约申请书（客户联）》，预约提前还款时间为2017年4月。虽然王志均、陶友华与中国农业银行预约的还款时间为2017年4月，但在此前的几个月内，中国农业银行三次通知王志均、陶友华前往办理提前还款手续，王志均、陶友华最初以拒绝承担提前还款违约金为由拒绝，在链家公司表示愿意垫付违约金的情况下，又以缺钱为由拒绝提前还款，导致设立在该房屋上的中国农业银行抵押权至今没有解除，王志均、陶友华更没有也无法向余佩霓进一步履行《成都市存量房屋买卖合同》过户、交付房屋等事宜。余佩霓为继续履行合同向王志均、陶友华支付购房尾款，向中国农业银行成都青羊支行申请按揭贷款57万元，该行于2016年12月21日审批通过。由于长时间未获得王志均、陶友华一方提前还款、解除抵押的信息，2016年11月30日，余佩霓通过链家公司向王志均、陶友华致以《履约通知书》，要求王志均、陶友华按《房屋买卖合同》约定履行相关义务，于2016年12月2日前将办理贷款所需资料（房屋所有权证原件或复印件）交与丙方(即链家公司)，否则有权向人民法院起诉，追究王志均、陶友华的违约责任。2016年12月2日，翼相超、王春梅出具《证明》，证明王志均、陶友华未按合同约定将房屋所有权证（原件）交由链家公司，也未按约定前去还银行贷款。2017年3月29日，四川原石律师事务所律师李方园、许文林向王志均、陶友华寄发《律师函》，要求王志均、陶友华于2017年4月5日前办理案涉房屋抵押解除手续和房屋过户手续，但无效果。一审法院认为，余佩霓王志均、陶友华通过签订《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》建立了房屋买卖合同关系，此系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效。根据合同及补充协议约定，王志均、陶友华应于2016年9月29日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟在银行贷款审批通过后60个工作日内办理完毕解除抵押登记手续，如逾期超过十五日，构成根本性违约，应以该房屋总价款的20%向对��支付违约金。本案中，王志均、陶友华虽然在2016年9月27日即向贷款银行中国农业银行提交了提前还款的申请，且预约还款时间在2017年4月，但实际在接到中国农业银行通知可以办理提前还款手续达三次之多，仍然以种种理由拒绝办理提前还款手续；2017年4月以后仍然没有完成提前还款事务，致设立在交易房屋上的抵押权至今没有解除，使房屋买卖合同无法进一步履行，王志均、陶友华已经构成根本性违约，应向余佩霓支付违约金，违约金为房屋总价款85万元的20%为17万元。由于王志均、陶友华一方的违约行为，根据《合同法》关于合同法定解除条件的规定，余佩霓有权要求解除房屋买卖合同。合同解除后，定金应当返还，余佩霓有权要求赔偿损失，余佩霓为此次交易所开支的居间服务费、贷款服务费等属于损失范围，王志均、陶友华应予赔偿。至于《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》系余佩霓与链家公司之间的合同，不属于双方之间的合同，所以余佩霓请求解除其与王志均、陶友华之间的合同不应包括《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除余佩霓与王志均、陶友华于2016年9月22日签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》；二、王志均、陶友华于判决生效之日起十日内支付余佩霓违约金170000元；三、王志均、陶友华于判决生效之日起十日内返还余佩霓定金50000元；四、王志均、陶友华于判决生效之日起十日内赔偿余佩霓损失19000元；五、驳回余佩霓的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之��定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4885元，减半收取2442.5元，保全费1715元，合计4157.5元，由王志均、陶友华负担。二审中，各方当事人均未提供新的证据，二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，王志均、陶友华与余佩霓双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》为双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方应按合同约定履行各自的义务。在实际履行中，王志均、陶友华未按合同约定积极履行提前还银行贷款义务，导致设立在交易房屋上的抵押权至今没有解除，造成双方房屋买卖交易行为无法进一步履行，其行为已构成违约，余佩霓有权请求解除双方签订的《房屋买卖合同》，并按合同约定追究违约方的责任，故王志均、陶友华上诉认为不承担违约责任的主张与事��不符，本院予以驳回。关于王志均、陶友华是否返还定金问题。在余佩霓向王志均、陶友华支付案涉定金5万元过程中，余佩霓按王志均、陶友华的要求将定金5万元交由链家公司托管，系王志均、陶友华处分自己权利的行为与余佩霓无关，王志均、陶友华应对自己的行为承担责任，即应承担返还余佩霓5万元定金责任，故王志均、陶友华否认收到5万元定金的主张与事实不符，本院予以驳回。关于王志均、陶友华是否赔偿余佩霓损失19000元问题。在履行合同过程中，余佩霓向链家公司支付了居间服务费17000元，支付了贷款服务费2000元，因王志均、陶友华的违约行为导致双方买卖合同解除，按照《补充协议》中约定应由王志均、陶友华直接赔付给余佩霓，故王志均、陶友华主张不承担19000元的损失赔偿责任的主张没有事实依据，本院予以驳回。综上，一审认定事实清楚，��用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4885元，由上诉人王志均、陶友华负担。本判决为终审判决。审判长　　唐云国审判员　　赵　锋审判员　　龚　耘二〇一七年八月二十二日书记员　　谭小雨微信公众号“”